觀點網 北京保利朝觀天珺是李紅亮“領兵”之后，打的第一場戰役。

根據此前發布的捷報，該項目開盤銷售額達到21億元，其中139平方米的四居項目售罄，實現開門紅。

實際上，在北京市場，“地產一哥”保利發展迫切需要一個重點項目“坐鎮”。

一方面，去年12月，原保利發展董事會辦公室副總經理李紅亮下放到一線，擔任北京公司總經理。

另一方面，在市場風云變幻的近幾年，保利發展迎頭趕上，穩坐銷冠位置，但相比之下，其于北京市場卻略顯沉寂。

無論是出于“新官上任三把火”還是“補短板”方面的考量，接下來，保利北京需要交出一份相對亮眼的成績單。

新盤入市

保利發展試圖借朝觀天珺，競爭北京市場“榜一大哥”的位置。

6月10日，位于朝陽北路的保利朝觀天珺項目迎來首次開盤，據企業發布的喜報顯示，項目首開銷售21億元，其中，建面約139平方米的四居產品開盤即售罄。

大紅色捷報渲染下，該項目一度成為了“現象級”的熱銷產品，但細看之下，其“重量”似乎不及預期。

觀點新媒體了解到，朝觀天珺項目于今年2月11日拿地，彼時保利聯手金茂以87.295億元的代價，力退中海、招商，競得朝陽三間房D區1205-0007和南區1202-0006、0007地塊，溢價率達到10.5%。

其中，南區1202-0006地塊打造成為保利朝觀天珺，而D區1205-0007地塊則建設成為金茂滿曜。

拿地后三個月，保利朝觀天珺首批次397套住宅取得預售許可證，準售面積5.54萬平方米，擬售價格在8.84萬元/平方米至9.25萬元/平方米區間，貨值總計49.95億元。

為什么說朝觀天珺的份量不太夠？

其一，或許是源于網簽的滯后性，目前保利朝觀天珺僅完成14套簽約，簽約面積為1704.28平方米，成交均價為8.47萬元/平方米。

不過，也有市場人士認為，企業官宣業績和喜報往往“有水分”。

其二，即便以21億官宣銷售業績來看，去化的貨值僅僅是首批取證房源的四成。

其三，目前項目周邊的競品項目較多，且不說一同拿地的金茂滿曜，朝觀天珺五公里范圍內還有御翠園、和光煦境、璽悅朝陽、樾長安等改善項目在售。

其中，和光煦境、璽悅朝陽已基本售罄，僅剩少量清退房源，影響暫且不計。

而御翠園經歷了多次降價，目前開盤房源銷售價格約在7.5萬元/平方米至7.6萬元/平方米，價格優勢吸引了大量的購房者，無疑將對保利朝觀天珺形成一定沖擊。

除此之外，4月底，中建智地、金茂、越秀、朝陽城發聯合體126億元競得朝陽黃衫木店、孫河組合地塊。伴隨這一項目的入市，保利朝觀天珺的強勁對手又添一員。

這也意味著，保利朝觀天珺后續面臨的市場競爭與去化壓力并不算小，而保利北京要借這一項目爭霸市場，顯然存在較大難度。

去化表現

在市場風云變幻的2025年，保利發展在全國范圍內守住了“榜一大哥”的位置。

前不久，保利發展披露2025年首五月銷售業績。期內，該公司實現簽約銷售額1161.61億元，雖同比減少了11.54%，但這一成績仍舊領跑市場，成為年內首家突破千億的房企。

對比之下，近幾年保利發展在北京樓市的爭奪戰當中卻稍顯失意。

據了解，自2002年北京首個項目落地至今，保利在首都市場已然深耕多年，過往也曾被稱作是北京“扛把子”級別的房企。

從銷售表現來看，2014年全年，保利實現銷售額1366.76億元，其中北京區域實現銷售業績112.6億元，穩坐北京市場前五位。那一年前十榜單當中，中海、華潤、城建發展均未上榜。

隨著近幾年發展重心的轉移，保利在北京市場漸漸“泯然眾人矣”。

第三方數據透露，2025年前五月，越秀以近200億的銷售額位列北京首位，其次，中海、華潤等在首都的銷售收入均過百億。除此之外，北京市場還有中建智地、北京城建、海開控股等“地頭蛇”搶占市場。

多方競爭之下，保利在北京的發展空間可想而知。數據顯示，首五月，保利在北京市場的銷售額不足60億元，堪堪摸到前十門檻。

業績承壓，一方面源于保利在北京市場拿地放緩；另一方面則是因去化存在一定壓力。

觀點新媒體了解到，近些年，隨著戰略重心轉移，保利發展將近七成的資金部署在長三角和粵港澳大灣區，資源傾斜之下，華北核心市場北京慢慢變成“隱形人”的存在。

數據顯示，2018年至2020年三年時間里，保利發展在北京僅新增三宗地塊，且均位于大興區。

近幾年，保利在北京的拿地步伐雖有所加快，但樓市進入下行周期，且大量庫存位于大興、順義等地區，面臨一定的去化壓力。

2021年，保利斥資49.967億元在北京拿下三宗地塊；次年，以42.27億元的代價在北京新增三宗地塊；2023年，于北京共計獲取五宗地塊，權益地價為116.9013億元。2024年，以53.41億元的代價在北京海淀拿下一宗地塊；而2025年至今，該公司已經接連拿下兩宗地塊，涉資88.88億元。

數據來源：企業公告、觀點指數整理

結合保利年報數據顯示，目前北京在建、在售項目共計18個，過半位于昌平、大興、順義等外圍區域。而這類項目大多面臨著流速低、去化慢等問題。

其中，以位于大興區的北京和悅璞云為例，該項目于2021年5月拿地，同年9月、2022年4月、2022年6月分別獲取三張預售許可證，項目可售容積率面積為9.43萬平方米。截至2024年年末，其累計簽約面積為5.33萬平方米，去化率56.52%。

類似的還有順義區北京保利頤璟和煦項目，于2023年末拿地，次年4月及6月接連獲取兩張預售證，可售容積率面積為10.2萬平方米，去年累計銷售3.33萬平方米，去化率32.65%。

數據來源：企業財報、觀點指數整理

此外，位于石景山的北京保利璟山和煦，去化率37.62%；去年拿地的嘉華天珺項目，于今年1月及4月共計獲取兩張預售許可證，準許銷售面積14.82萬平方米。從北京住建委消息來看，目前該項目共計網簽175套，已簽約面積1.79萬平方米，成交均價8.56萬元/平方米，去化率12.08%。

對于走馬上任半年時間的李紅亮而言，如何改善北京土儲的結構，如何去化存量項目，均是擺在他面前的重要考題。

不過，在前不久召開的周年股東大會上，保利發展董事、總經理潘志華也曾表示，公司通過三年時間已經去化掉了大部分存量項目。

對于部分現房存量項目，如果在去化過程中，跟市場價值差距比較大，但在經營期間里有足夠的回報，公司會適當采取經營手段，如銷售轉經營等；對于存量土地，會借助國家政策，做一些調規、轉性、換地、退地。

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