華潤、紅星這兩個開發商在柳州開了一個非常壞的頭。
有多壞?用我的好朋友九伍二柒的話來說就是,造成的影響非常惡劣,甚至逼得2025年柳州的土地出讓要求,出現了不同以往的大變化。
01
土地出讓大變化
來看看近期柳州掛牌出讓住宅用地,與以往有何不同。
5月30日,柳州市土地交易中心同時發布了兩則土地出讓公告,共出讓兩宗住宅用地。兩宗住宅地塊合計111.19畝,將在6月底正式出讓——這也是柳州市2025年首次掛牌出讓住宅用地。
其中一宗地塊是位于河東北的B-2-2地塊,約合100畝, 是此次掛牌中最有看頭的一宗地塊。該宗地塊最大容積率僅1.5,建筑限高為40米,預計將打造13層左右的小高層,或者打造洋房(別墅)、小高層等多種業態疊合。
河東北B-2-2地塊 起拍價2.33億元,按最大容積率1.5計算,折合起始樓面地價大約2330元/㎡。
但由于B-2-2地塊的競得者還需要在約定地塊,即河東北B-1-5地塊(緊鄰B-2-2地塊)上,建設一所占地面積52663㎡即約合79畝、 規劃班級數為78個班 的初中。 該初中應于簽訂本地塊土地出讓合同之日起一年內竣工,驗收合格后產權移交給市教育局,移交的學校資產價值不低于2億元。
也即是說,河東北該宗地塊起拍價應為2.33+2=4.33億元,折合起始樓面價大約4330元/㎡。
河東北出讓地塊位置示意
這些其實都不是重點。重點是地塊出讓要求中的下面這一段:
審批部門將根據項目實施進度核發相關許可,其中在達到預售標準的前提下,可核發地塊50%可售面積的預售許可,須待學校驗收合格并移交市教育局后,再核發地塊中剩余50%可售面積的預售許可。
這段話用大白話翻譯過來就是:項目達到預售條件后,先發地塊一半面積的預售證,剩下的50%必須等到學校移交后才能核發預售證。
如果沒有記錯的話,這是自盤古開天辟地以來,柳州前所未有的首次在土地出讓要求中,直接、明確的將預售許可和配建學校掛鉤。
我的好朋友九伍二柒說,這十來年他見證了柳州大大小小無數次土地出讓,但像這種情況以前從未曾見過。以往,有些地塊雖然也會有一些配建商業體或者其他的要求,但并不會在出讓條件中明確規定直接與住宅預售許可掛鉤。
這次為什么會有這么重大的變化,提出這么明確且直接的要求呢?據我的好朋友九伍二柒分析,最主要的原因應該是,擔心競得人把賺錢的住宅部分賣完后拍拍屁股就走了,至于學校還建不建……學校?什么學校?
畢竟,類似的劇情在柳州曾上演過好幾次,柳州在這方面是吃過虧的。雖然以前要求配建的不一定是學校,但“套路”大體上相同。
02
源起華潤、紅星開了非常壞的頭?
柳東的紅星天悅,2019年地塊出讓時要求配建一個建筑面積不少于6萬平方米的大型商業,紅星地產拿地后也高調表態:將配套打造廣西首個自建自營的愛琴海購物公園。結果呢?紅星地產把賺錢的住宅部分賣得差不多了,吃干抹凈后兩手一攤:愛琴海?什么愛琴海?
紅星天悅所謂的愛琴海購物公園至今都還是一片荒地,“毛都還沒有一根”。
還有2018年拿地的柳東華潤萬象府。其整宗地塊中有一小宗占地約4.5萬㎡的商業用地,華潤拿地后表示將在該宗商業用地上打造華潤萬象匯商業體,總建筑面積超11.5萬㎡,涵蓋影院、體育、餐飲、超市等,將極大程度的補充區域缺乏的大商業中心。
結果呢?華潤萬象匯?什么華潤萬象匯?
多少年過去了,現在同樣的“毛都還沒有一根”!
可以說,彼時紅星和華潤之所以能夠拿地,很大原因是因為市里大力發展柳東,柳東又急需大型商業體聚集人氣。如果不是附帶配建大型商業體,華潤紅星或許根本拿不到上述兩塊地。
靜蘭片區的華潤靜蘭灣也存在類似的現象。2019年底競得的約430多畝地塊中,有約180多畝屬于純商業用地(包括金融用地、旅館用地,今年4月靜蘭片局部規劃調整,靜蘭灣部分商業用地調整為住宅用地)?,F在靜蘭灣的商業地塊建設得怎樣了呢?大家可以實地去走一走、看一看,自然心中有數。
更讓人詬病的是,由于靜蘭片學校比較緊張,靜蘭灣拿地之初便一直稱要引入(配建)某小學和初中名校,但至今五六年了,一直未見學校開工建設。靜蘭灣倒是借著學校的噱頭,多賣了一點房子……
只見他一直賣住宅,不見他動工建配套!
或許,正是因為華潤和紅星三番五次出現這種違背誠信和契約精神的行徑,逼得柳州在2025年首次住宅用地出讓中,將配建的學校與預售許可直接掛鉤。
如此一來,開發商總不能把賺錢的住宅賣了后,就拍拍屁股走人吧?類似的掛鉤,在以后的土地出讓中可能會越來越常見。
03
在這里,也勸包括華潤紅星在內的所有開發商,既然拿了地,就應當按照出讓要求建好配套的商業體(或學校),不能賣了住宅后就撒手不建了。
這是你的義務和責任,更是誠信底線的體現。不要吃著牌子的飯,卻砸牌子的鍋。
要知道,柳州人民的眼睛是雪亮的!
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