一、不動(dòng)產(chǎn)信托登記試點(diǎn)

2025年5月26日，上海市委金融辦、上海金融監(jiān)管局、市規(guī)資局、市稅務(wù)局、市民政局、浦東新區(qū)人民政府六部門聯(lián)合頒布滬委金融辦〔2025〕53 號(hào)《關(guān)于開展不動(dòng)產(chǎn)信托登記試點(diǎn)的通知》（以下簡(jiǎn)稱“通知”），在上海地區(qū)開展不動(dòng)產(chǎn)信托登記試點(diǎn)。

通知規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)信托登記是指不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依據(jù)委托人與受托機(jī)構(gòu)的共同申請(qǐng)，根據(jù)信托文件及其他申請(qǐng)材料，依法為信托財(cái)產(chǎn)辦理轉(zhuǎn)移登記，將信托相關(guān)事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的行為。

此前，浙江、北京等地區(qū)已開展不動(dòng)產(chǎn)慈善信托、不動(dòng)產(chǎn)信托的登記試點(diǎn)，并有信托完成登記的案例。

2023年，杭州市桐廬縣完成全國(guó)首單不動(dòng)產(chǎn)慈善信托的登記。委托人將位于桐廬縣城的一套住宅交付給桐廬縣慈善總會(huì)和萬(wàn)向信托共同受托管理，房產(chǎn)所產(chǎn)生的租金、售賣價(jià)款和其他收益，將主要用于公益慈善。

2025年，在北京市通州區(qū)，國(guó)投泰康信托為一位老人及其患孤獨(dú)癥子女設(shè)立了不動(dòng)產(chǎn)信托，受托管理的不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)為住宅。

同年，在北京市昌平區(qū)，對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易信托為解決委托人關(guān)于“422”家庭（4位老人、一對(duì)夫妻、2個(gè)子女）養(yǎng)老規(guī)劃、子女教育及慈善捐贈(zèng)等多重需求，設(shè)立了不動(dòng)產(chǎn)信托，受托管理的不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)為倉(cāng)儲(chǔ)類不動(dòng)產(chǎn)。

二、 “不動(dòng)產(chǎn)遺囑信托”與“不動(dòng)產(chǎn)信托”的區(qū)別

不動(dòng)產(chǎn)信托

“不動(dòng)產(chǎn)信托”并不是銀保監(jiān)會(huì)《關(guān)于規(guī)范金融機(jī)構(gòu)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的指導(dǎo)意見》后附“信托公司信托業(yè)務(wù)具體分類要求”中列明的信托種類，“不動(dòng)產(chǎn)信托”系基于主要信托財(cái)產(chǎn)種類的命名，通知中對(duì)“不動(dòng)產(chǎn)信托”的定義為：委托人基于對(duì)受托人的信任，依法將其不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移給受托人，由受托人按照委托人的意愿以受托人名義，為受益人的利益或者特定目的，進(jìn)行管理或者處分的信托業(yè)務(wù)。因此，根據(jù)信托目的及信托文件的約定，不動(dòng)產(chǎn)信托可以是遺囑信托、家族信托、特殊需要信托，也可以是公益慈善信托或其他信托。

不動(dòng)產(chǎn)遺囑信托

“不動(dòng)產(chǎn)遺囑信托”是涉及不動(dòng)產(chǎn)的遺囑信托，法律依據(jù)是《信托法》第八條和《民法典》第一千一百三十三條第三款?！缎磐蟹ā芬?guī)定，設(shè)立信托，應(yīng)當(dāng)采取書面形式，書面形式包括遺囑；《民法典》規(guī)定，自然人可以依法設(shè)立遺囑信托。在《關(guān)于規(guī)范金融機(jī)構(gòu)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的指導(dǎo)意見》后附“信托公司信托業(yè)務(wù)具體分類要求”中，遺囑信托與家族信托、家庭服務(wù)信托、保險(xiǎn)金信托、特殊需要信托、其他個(gè)人財(cái)富管理信托和法人及非法人組織財(cái)富管理信托一同歸為“資產(chǎn)服務(wù)信托”中的“財(cái)富管理服務(wù)信托”。

不動(dòng)產(chǎn)遺囑信托與上述北京案例中的不動(dòng)產(chǎn)信托有顯著的區(qū)別，主要包括：

在上述特征中，委托人何時(shí)將不動(dòng)產(chǎn)的控制權(quán)移交給信托是遺囑信托與其他財(cái)富管理服務(wù)信托的重要區(qū)別。根據(jù)信托法規(guī)定，一旦不動(dòng)產(chǎn)納入信托，不動(dòng)產(chǎn)在成為信托財(cái)產(chǎn)后，將與委托人未設(shè)立信托的其他財(cái)產(chǎn)相區(qū)別。根據(jù)通知，將不動(dòng)產(chǎn)納入信托需依法為信托財(cái)產(chǎn)辦理轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，將信托相關(guān)事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿。因此，在辦理不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)移登記手續(xù)后，不動(dòng)產(chǎn)便不再是法律意義上委托人的財(cái)產(chǎn)，其法律性質(zhì)變?yōu)樾磐胸?cái)產(chǎn)，需由受托人根據(jù)信托文件的約定進(jìn)行管理和處分。

委托人可能會(huì)主動(dòng)選擇不動(dòng)產(chǎn)遺囑信托方案，比如委托人希望能在生前對(duì)不動(dòng)產(chǎn)擁有絕對(duì)的處置權(quán)，以便制定更加靈活的方案；又如受托人因一些特殊需要而考慮設(shè)立信托，但隨著社會(huì)發(fā)展和科技進(jìn)步，特殊需求很有可能在不遠(yuǎn)的未來(lái)得以解決，委托人無(wú)需立即將不動(dòng)產(chǎn)納入信托；再如委托人認(rèn)為當(dāng)前的不動(dòng)產(chǎn)信托的登記或稅收政策尚不成熟，擬在一定時(shí)間內(nèi)先觀望，先使用遺囑信托的方式兜底。

委托人也可能因一些客觀原因，被動(dòng)選擇采取不動(dòng)產(chǎn)遺囑信托方案，比如不動(dòng)產(chǎn)存在暫未辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證、作為擔(dān)保物為債權(quán)提供抵押、涉及權(quán)屬或共有糾紛、被司法查封等情形致使不動(dòng)產(chǎn)無(wú)法辦理轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，不動(dòng)產(chǎn)在客觀上無(wú)法納入信托，委托人無(wú)法確定具體處理完畢上述問題的時(shí)間，故采用遺囑信托的方式進(jìn)行兜底。

三、遺囑信托的司法實(shí)踐

在過(guò)往的司法實(shí)踐中，有的遺囑信托能夠得到法院的認(rèn)可，有的則不能。

遺囑信托未獲得司法認(rèn)可的案例如江西省高級(jí)人民法院(2016)贛民申392號(hào)、江西省撫州市中級(jí)人民法院(2015)撫民一終字第266號(hào)。被繼承人遺囑的主要內(nèi)容為：1、從我財(cái)產(chǎn)中，每月支付護(hù)理人員費(fèi)用；2、剩余財(cái)產(chǎn)成立曾氏基金，由侄子曾某甲、曾某丙管理使用。被繼承人逝世后，原告曾某甲作為遺囑執(zhí)行人要求被告李某履行遺囑內(nèi)容，但被告李某以遺囑應(yīng)當(dāng)無(wú)效為由拒不履行，故訴至法院要求分割被繼承人曾金生的遺產(chǎn)、分割后的遺產(chǎn)交由原告管理使用。一審法院認(rèn)為被繼承人的遺囑有效，支持了原告的訴訟請(qǐng)求。但二審法院認(rèn)為，被繼承人的遺囑為“剩余財(cái)產(chǎn)成立曾氏基金，由侄子曾某甲、曾某丙管理使用”，從遺囑來(lái)看，該遺囑對(duì)曾氏基金如何設(shè)立，以及曾氏基金設(shè)立的目的、基金如何運(yùn)轉(zhuǎn)，財(cái)產(chǎn)如何分配、使用等均沒有明確，對(duì)遺產(chǎn)具體由曾某甲如何管理使用也沒有明確的要求，故改判駁回原告的訴訟請(qǐng)求。再審法院認(rèn)為，被繼承人遺囑是其真實(shí)意思表示，應(yīng)受法律保護(hù)，但是其遺囑內(nèi)容過(guò)于簡(jiǎn)單，曾氏基金的財(cái)產(chǎn)范圍、受益人范圍均無(wú)法確定，該遺囑根本無(wú)法執(zhí)行。故駁回了原告的再審申請(qǐng)。

獲得司法認(rèn)可的案例如上海市第二中級(jí)人民法院作出的（2019）滬02民終1307號(hào)“李1、欽某某等遺囑繼承糾紛”《民事判決書》。該案中，被繼承人李某4在過(guò)世前寫下親筆遺囑，對(duì)名下價(jià)值約1000萬(wàn)元的金融資產(chǎn)和金家巷、青浦練塘前進(jìn)街、?？诜慨a(chǎn)三處房產(chǎn)進(jìn)行安排：用650萬(wàn)元在上海再購(gòu)買一套三房?jī)蓮d的房產(chǎn)，只傳承給下一代，永久不得出售（現(xiàn)有三套房產(chǎn)可出售，出售的所得并入李某4家族基金會(huì)，不出售則收租金）；剩余350萬(wàn)資金、房產(chǎn)出售款項(xiàng)（約400萬(wàn)元）、價(jià)值為650萬(wàn)元的房屋以及其他資產(chǎn)價(jià)值共計(jì)約1,400萬(wàn)元，成立“李某4家族基金會(huì)”管理。委托人為李某4，受托人為欽某某、李某5、李某6、李某7，受益人為欽某某、李某2、李1，信托財(cái)產(chǎn)為其遺囑中所列舉的財(cái)產(chǎn)。妻子欽某某和女兒李某2每月可領(lǐng)取一萬(wàn)元整的生活費(fèi)，所有的醫(yī)療費(fèi)全部報(bào)銷，買房之前的房租全額領(lǐng)取，女兒國(guó)內(nèi)的學(xué)費(fèi)全報(bào)銷；每年欽某某、李某5、李某6、李某7各從基金領(lǐng)取管理費(fèi)一萬(wàn)元。妻兒、三兄妹醫(yī)療費(fèi)自費(fèi)部分報(bào)銷一半（住院大病）；新購(gòu)650萬(wàn)房產(chǎn)欽某某、李某2、李1均有權(quán)居住，但不居住者，不能向居住者收取租金。

法院認(rèn)為當(dāng)事人的遺囑目的在于保持其繼承人及直系后代能夠獲得穩(wěn)定收益，將遺產(chǎn)的處分權(quán)與收益權(quán)相分離。立遺囑人在遺囑中的財(cái)產(chǎn)安排定性為信托，符合該遺囑的整體意思與實(shí)質(zhì)內(nèi)容，同時(shí)有受托人向法院表示承諾信托，愿意履行相關(guān)法律義務(wù)，故信托成立。由于股市波動(dòng)等客觀原因，李某4的遺產(chǎn)總值已不足650萬(wàn)元，因此遺囑中關(guān)于購(gòu)買650萬(wàn)元房屋的內(nèi)容已無(wú)法執(zhí)行；遺囑中提及的金家巷房屋和青浦練塘房屋系公有住房不屬于遺產(chǎn)范疇，該部分不可執(zhí)行；但遺囑中還有設(shè)立信托以及欽某某、李某2可收取信托利益等內(nèi)容具備執(zhí)行條件，可獲執(zhí)行。故法院經(jīng)梳理財(cái)產(chǎn)后，結(jié)合抵扣、折價(jià)等方式判決將遺囑所涉金融資產(chǎn)交由受托人管理。

此外，支持的案例還有河南省信陽(yáng)市中級(jí)人民法院（2017）豫15民終4342號(hào)案件，被繼承人生前將其夫妻共同財(cái)產(chǎn)20萬(wàn)元留給其女兒，但由于女兒系未成年人，故將該款交由其二哥保管，待女兒長(zhǎng)大年滿十八周歲后再由女兒自己保管。一審法院認(rèn)為案件涉及三方當(dāng)事人，即委托人（被繼承人）、受托人（二哥）、受益人（女兒），符合信托的構(gòu)成要件，案件中的情形屬于民事信托，即是以完成一般的民事法律行為為內(nèi)容的信托，通常是以個(gè)人財(cái)產(chǎn)為撫養(yǎng)、贍養(yǎng)、遺產(chǎn)繼承等目的而設(shè)立的信托。二審法院在確認(rèn)一審法院認(rèn)定的同時(shí)，提醒了受托人應(yīng)當(dāng)對(duì)系爭(zhēng)存款承擔(dān)安全注意義務(wù)。

四、當(dāng)前不動(dòng)產(chǎn)遺囑信實(shí)務(wù)的困境

雖然信托及信托財(cái)產(chǎn)的登記并非是不動(dòng)產(chǎn)信托的生效條件，但登記是信托財(cái)產(chǎn)獨(dú)立性的重要保障，也是使用、處分不動(dòng)產(chǎn)的法律基礎(chǔ)。在以往不動(dòng)產(chǎn)登記的技術(shù)層面，不管是自然資源部《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》、TD/T 1095—2024《不動(dòng)產(chǎn)登記規(guī)程》還是地區(qū)的登記技術(shù)規(guī)范（如《上海市不動(dòng)產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)定》及其補(bǔ)充規(guī)定），相關(guān)文件均未規(guī)定如何基于信托、遺囑信托辦理不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，轉(zhuǎn)移登記主要是依據(jù)買賣、互換、贈(zèng)與、繼承、受遺贈(zèng)等行為完成。

因此，在以往的實(shí)踐中，若要落實(shí)不動(dòng)產(chǎn)遺囑信托安排，首先需要通過(guò)繼承等手續(xù)使不動(dòng)產(chǎn)從被繼承人名下轉(zhuǎn)移登記至繼承人名下，再由繼承人將不動(dòng)產(chǎn)納入信托，但上述流程在實(shí)操過(guò)程中存在諸多問題：

1、上述安排存在法律適用問題。根據(jù)信托法規(guī)定，信托財(cái)產(chǎn)與委托人未設(shè)立信托的其他財(cái)產(chǎn)相區(qū)別。當(dāng)遺囑信托成立時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)作為信托財(cái)產(chǎn)交付給受托人，但受限于登記技術(shù)，實(shí)踐中相關(guān)當(dāng)事人為了達(dá)成遺囑信托目的，只能先將該不動(dòng)產(chǎn)作為“遺產(chǎn)”向法院或公證處申請(qǐng)遺產(chǎn)檢驗(yàn)程序，待繼承人繼承取得該不動(dòng)產(chǎn)后，再由繼承人執(zhí)行后續(xù)的信托安排。在上述安排下，相關(guān)人員獲得財(cái)產(chǎn)究竟是繼承法律關(guān)系還是信托法律關(guān)系，還是二者兼有之？

2、根據(jù)信托目的，如果不動(dòng)產(chǎn)需先轉(zhuǎn)移登記至繼承人名下，再由繼承人轉(zhuǎn)移登記給受托人，那么先后兩次不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)均需要向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。此外，不動(dòng)產(chǎn)在信托終止后轉(zhuǎn)移給受益人時(shí)，受益人仍然有納稅義務(wù)。因此，除非未來(lái)相關(guān)稅收政策能夠?qū)Υ饲闆r予以考量，否則當(dāng)事人需要慎重考慮上述操作產(chǎn)生的稅負(fù)成本。

3、信托對(duì)法律文本的要求遠(yuǎn)高于一般的遺囑文本，當(dāng)前遺囑信托文件尚未標(biāo)準(zhǔn)化，稍有不慎可能導(dǎo)致信托無(wú)效。如上文提到的 (2016)贛民申392號(hào)案件，因遺囑沒有明確Z氏基金的財(cái)產(chǎn)范圍、受益人范圍，法院依據(jù)信托法第十一條“信托財(cái)產(chǎn)不能確定、受益人或者受益人范圍不能確定的信托無(wú)效”的規(guī)定，認(rèn)定遺囑所設(shè)立的信托無(wú)效。若立遺囑人在臨終或者緊急情況下訂立遺囑，非常有可能因?yàn)檫z囑內(nèi)容過(guò)于簡(jiǎn)單導(dǎo)致根本無(wú)法執(zhí)行。

4、如果委托人系基于特殊需求而設(shè)立遺囑信托，那么受益人/繼承人可能存在年幼、年邁或者疾病等原因不具備完全民事行為能力的情況，受益人/繼承人可能無(wú)法辦理兩次轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，致使整個(gè)信托安排無(wú)法執(zhí)行。

5、繼承人基于繼承法律關(guān)系取得不動(dòng)產(chǎn)后，是否會(huì)嚴(yán)格執(zhí)行遺囑將不動(dòng)產(chǎn)繼續(xù)納入信托存在變數(shù)，存在損害其他信托受益人的可能。一旦發(fā)生上述情況，受托人和受益人只能在遺產(chǎn)檢驗(yàn)程序完成后，再次基于遺囑信托文件向繼承人發(fā)起訴訟，徒增訟累。

五、當(dāng)前不動(dòng)產(chǎn)遺囑信托的實(shí)施方案

正是由于上述實(shí)踐困境，長(zhǎng)久以來(lái)不動(dòng)產(chǎn)遺囑信托難以成為真正有相關(guān)需求的人士的首選傳承方案，人們往往還是會(huì)選擇組合多種法律和金融工具來(lái)實(shí)現(xiàn)信托目的，或者接受當(dāng)前遺囑信托的風(fēng)險(xiǎn)，主要有如下情況：

1.訂立遺囑的同時(shí)與受托人簽訂信托（委托）合同，遺囑與合同結(jié)合成為一個(gè)傳承安排整體。該方案下，遺囑作為基礎(chǔ)，確保財(cái)產(chǎn)的權(quán)屬安全；信托合同補(bǔ)充細(xì)則，對(duì)受托人的受托內(nèi)容及權(quán)利、義務(wù)進(jìn)行明確，以及在委托人生固定受托人愿意接受委托的意思表示。立遺囑人可以在遺囑中確認(rèn)受托人作為遺產(chǎn)管理人和遺囑執(zhí)行人，受托人有權(quán)基于上述身份管理遺產(chǎn)將相關(guān)財(cái)產(chǎn)納入信托?；蛘?，在特殊需求信托的場(chǎng)景下，遺囑中可也安排指定監(jiān)護(hù)人的內(nèi)容，立遺囑人指定受托人在立遺囑人去世后擔(dān)任受益人的監(jiān)護(hù)人，以監(jiān)護(hù)人的身份落實(shí)信托安排；

2.立遺囑人通過(guò)SPV公司持有不動(dòng)產(chǎn)，通過(guò)遺囑來(lái)安排SPV公司股權(quán)/份額的傳承，再結(jié)合公司章程/合伙協(xié)議來(lái)制定不動(dòng)產(chǎn)收益的分配、使用細(xì)則；

3.產(chǎn)權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)變現(xiàn)，變現(xiàn)所得款購(gòu)置壽險(xiǎn)及保險(xiǎn)金信托，或者將款項(xiàng)提存至公證機(jī)構(gòu)，由保險(xiǎn)合同、保險(xiǎn)金信托、公證機(jī)構(gòu)按事先制定的分發(fā)制度向受益人支付款項(xiàng)；

4.立遺囑人選擇接受并承擔(dān)遺囑可能無(wú)法執(zhí)行的風(fēng)險(xiǎn)，通過(guò)尋求公益、道德約束、政府兜底等多項(xiàng)非標(biāo)準(zhǔn)化的社會(huì)支持來(lái)落實(shí)安排。如遺囑約定未成年的繼承人在取得不動(dòng)產(chǎn)后只不得出售直至其成年，同時(shí)提請(qǐng)親友、街道、社區(qū)、登記機(jī)構(gòu)對(duì)該未成年繼承人的權(quán)益加以關(guān)注和保護(hù)。

六、在“三重登記”的基礎(chǔ)上，不動(dòng)產(chǎn)遺囑信托的登記將具有可行性

目前，我國(guó) “不動(dòng)產(chǎn)”“遺囑”“信托”均已具有相應(yīng)的登記程序。

不動(dòng)產(chǎn)的登記系基于法律的規(guī)定，根據(jù)《民法典》第二百零九條第一款規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外。

遺囑的登記依賴于公證機(jī)構(gòu)和第三方法律服務(wù)機(jī)構(gòu)根據(jù)其業(yè)務(wù)規(guī)程將立遺囑人的遺囑登記至全國(guó)遺囑庫(kù)。

信托機(jī)構(gòu)開展的信托業(yè)務(wù)登記系基于部門規(guī)章的規(guī)定，根據(jù)2017年銀監(jiān)會(huì)印發(fā)《信托登記管理辦法》（以下簡(jiǎn)稱“辦法”）規(guī)定，信托機(jī)構(gòu)開展信托業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)辦理信托登記，信托機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在財(cái)產(chǎn)權(quán)信托成立日兩個(gè)工作日前申請(qǐng)辦理信托產(chǎn)品預(yù)登記（簡(jiǎn)稱信托預(yù)登記），在信托成立或者生效后十個(gè)工作日內(nèi)申請(qǐng)辦理信托產(chǎn)品及其受益權(quán)初始登記（簡(jiǎn)稱信托初始登記）。

本次試點(diǎn)是在“信托”登記與“不動(dòng)產(chǎn)”登記之間建立連接的重要嘗試，通知在第三條“辦理流程”中規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)信托登記流程包含三個(gè)步驟，分別是信托產(chǎn)品預(yù)登記、信托機(jī)構(gòu)出具登記證明和辦理信托財(cái)產(chǎn)登記，其中在辦理信托財(cái)產(chǎn)登記中不動(dòng)產(chǎn)納入信托時(shí)，“委托人和受托機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)提出登記申請(qǐng)，提交信托文件、契稅完稅（或減免稅）憑證、信托登記公司出具的登記證明文件以及不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)要求的其他材料?！?/p>

下一步，如果能夠基于試點(diǎn)，進(jìn)一步研究如何結(jié)合不動(dòng)產(chǎn)信托的登記和遺囑的登記，建立起三項(xiàng)登記之間的橋梁，受托人將有希望依據(jù)不動(dòng)產(chǎn)遺囑信托，直接申請(qǐng)將立遺囑人（委托人）名下直接轉(zhuǎn)移登記至信托名下。由此可以避免上述不動(dòng)產(chǎn)遺囑信托的諸多困境，使得遺囑信托制度真正能夠幫助有需要的群體。但基于不動(dòng)產(chǎn)遺囑信托本身的復(fù)雜性，仍有不少問題有待進(jìn)一步明確：

1. 試點(diǎn)中，“信托文件”將成為不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的依據(jù)，但“信托文件”是否包含遺囑信托，還是否僅指信托合同，通知并未進(jìn)一步說(shuō)明。

2. 通知要求信托財(cái)產(chǎn)登記需要委托人和受托機(jī)構(gòu)向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)提出登記申請(qǐng)，但在遺囑信托安排中，信托委托人在已經(jīng)去世的情況下是無(wú)法向登記機(jī)構(gòu)提出登記申請(qǐng)的。在此情況下，是否允許受托機(jī)構(gòu)單方提出登記申請(qǐng)，或者是否允許遺產(chǎn)管理人、遺囑執(zhí)行人向登記機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng)，以及在該情景下申請(qǐng)的程序要求及需提供的文件。

3. 為達(dá)成不動(dòng)產(chǎn)遺囑信托的目的，人民法院和公證機(jī)構(gòu)的遺產(chǎn)檢驗(yàn)程序需要怎樣的調(diào)整，判決書、公證書的措辭需要如何與登記工作銜接，這些問題仍有待司法裁判口徑的統(tǒng)一和不動(dòng)產(chǎn)登記操作和技術(shù)方面的進(jìn)一步指引。