降幅300萬,估計很多人都不敢想,而這就真實發(fā)生了,還是在樓市最堅挺的深圳樓市了,從澎湃新聞報道來看,有一個業(yè)主是在去年5月的深圳南山買的房產,購買的總價在1354萬元,這看起來挺高價的,而更加讓業(yè)主受打擊的是這個樓盤在今年2月的部分房源的備案價出現(xiàn)了下調,也就讓同戶型的價格和這個業(yè)主購買的價格出現(xiàn)了近300萬的價差,那業(yè)主肯定非常不爽了,因為根據(jù)這個業(yè)主的說法,開發(fā)商當時的承諾是樓盤后續(xù)如果出現(xiàn)降價,前期購買的業(yè)主都可以享受到,所以業(yè)主要求自己也能享受降價后的價格,而事情的后面由于特殊的情況,開發(fā)商是給到這個業(yè)主退房退款的操作了,這已經(jīng)算是比較好的結局了對于業(yè)主來說。
而通過這件事情大家也可以看出來,在行業(yè)不景氣的情況下,開發(fā)商給你畫的餅不要全盤相信,就像老板如果都要倒閉了,你還奢望他會給你發(fā)很多獎金嗎,這肯定不太現(xiàn)實了。所以現(xiàn)在開發(fā)商為了積極的賣房去庫存,其實也是使出了九牛二虎之力了,包括給你承諾降價補差價以及退房等等的諾言,其實也是給新來的購房者一顆所謂的定心丸了,畢竟,現(xiàn)在大家都擔心買的越早就越貴了,跟以前買漲不買跌完全是兩個心態(tài),而最美的承諾都是因為太年輕,因為真的到開發(fā)商要大幅度降價的時候,再想找回開發(fā)商是去協(xié)商或者退款難度可以說是非常大的了,現(xiàn)在很多人想著是去抄底樓市,而從目前來看,這個底還是沒有探到的。
我們之前一直都還在跟大家說,一線還沒松綁完之前其實都不算這輪樓市的最低點了,新房和二手可以說已經(jīng)是兩個完全不同的市場行情了,可以說冰火兩重天的這種情況了,因為隨著新規(guī)產品的介入來說,以后可能會看到部分的新房產品的土拍可能會繼續(xù)水漲船高,而有一部分的房源也可能會出現(xiàn)比較明顯的下降了,所以說在這個市場情況下,大家還是要相對冷靜的面對現(xiàn)在的行情,盡量盤清楚自己手上的現(xiàn)金流和杠桿率,不要去玩高評高貸的那種操作了,就像開發(fā)商都玩的禿了皮,更何況作為個人消費者的購房者呢,現(xiàn)在就更加難以承受高負債了,因為要追求三十年的穩(wěn)定收入是非常不容易的了。
而對于開發(fā)商來說,銷量的下滑其實還是表面的,更深層次的原因是利潤率的下降,整個樓市的蛋糕出現(xiàn)了收縮,意味著每個開發(fā)商能夠去吃到的蛋糕也變少了,銷售規(guī)模其實都已經(jīng)有所腰斬了,從克而瑞統(tǒng)計的50家上市房企去年的財報情況來看,去年典型房企的上市整體毛利率只有10%,可以說數(shù)據(jù)是比較低的,因為去年來看的話房企是實現(xiàn)了毛利潤超3400多億,同比下降了超三成,這個下降的幅度讓不少房企吃不消了,所以這幾年才陸續(xù)出現(xiàn)不少房企暴雷的情況,而在樓市上升期的時候,2011年的時候的平均毛利率是一度達到了40%,這樣一對比大家就看到差距了,以前基本都是躺賺的狀態(tài),現(xiàn)在就不一樣了,能不虧損已經(jīng)是阿彌陀佛了,因為現(xiàn)在不少房企的凈利率都是負的,之前樓市高峰期的時候拿地價格可以說是非常夸張的。
這么高的價格也就倒逼著銷售的價格也水漲船高,但是如果客戶能接受,這個土拍到賣房的過程就能夠實現(xiàn)正向循環(huán),而現(xiàn)在客戶不接受了,那房企 只能做各種優(yōu)惠活動或者變相的降價去吸引客戶來購房了,這種狀態(tài)就相當于在不斷吃老本了,除非實力非常雄厚的話,不然的話肯定是撐不住很久的,而且過去房企多數(shù)都是玩的三高模式,只有快速的周轉才能蓋住這個成本,房企依靠的融資難度也是打了不少,一邊回血的賣房資金變少了,一邊是債務還得不斷償還,這就造成了房企不得不做出更多的動作去應對這個挑戰(zhàn)了。
萬科前幾年喊的活下來現(xiàn)在確實是應驗了,現(xiàn)在能活下去的房企確實是非常不易的,可能還需要拓展更多多元化的業(yè)務才行了,各種輕資產的運營也是必須要上馬的了,如果說還是按照老一套去經(jīng)營房企的話,那大概率還是會繼續(xù)承受暴雷的風險了,現(xiàn)在是追求好房子的時代了,只有真正的好房子才可能脫穎而出了,大家對樓市的敬畏之情還是要有的了。
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