北京章哥,房地產從業20年,通曉業內門道,我不做所謂的“專家”,只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。
一
Q:
請問:今明兩年我們老兩口退休,孩子在北京,估計得去給效力看孩子,我們現在的老家,也是我們畢業分配到第二故鄉,沒有親屬,還是北部邊區,退休后特別是老年不想回來長期居住,醫療條件不行。
現在糾結是否明年就把房子賣了,然后到北京選擇租房還是買個公寓,因為只能買得起大概70--80萬的房子,或者買燕郊的小戶型普宅!再或者先留著,和孩子先一起住幾年,過幾年再賣!
A:
1、如果能辦投靠的手續,那就選擇“公租房”,住著踏實還便宜。私人房產的話也不是不行,但一是貴,二是很多房東不太愿意把房租給老人,怕惹麻煩。所以年紀越大越不好租到房子,至少是很麻煩。
不過現在投靠的手續據說很難辦,各區都嚴格控制落戶人數。前幾天聽網友說,按現在的辦理速度,新排隊的至少得20多年之后了,甚至更長時間。
2、我建議是買個小房子,能買普宅最好,實在不行買公寓也行。但最好先看70年公寓的,這樣能減少風險,享受普宅的待遇。最后沒合適的再看4/50年的商住公寓。
能買北京就盡量吧,如果買燕郊的就計算一下租售比,買性價比相對高的。現在燕郊有相對合適的了,沒比北京低多少。
3、公寓如果是80萬預算,那大約對應2500-3000內的租金。這筆錢可以先補貼租房支出,最后實在租不到的時候再去住這套公寓。
4、是否賣老家的房子我不好建議。或者說房子是用來住的,確定了住不上再賣吧。另外如果確定了早晚要換到北京,我建議是關注目標房源或板塊的租金收益率,如果超過同期銀行利率了就提前買(現在這種小房不少呢),這樣大概率比老家的房子收益高,也比存銀行強。
僅供參考。
二
Q:
遇到個很有文化的杠精,大意如下:上大學越來越容易,考高中卻越來越難,為什么?上普通大學很容易,上好大學卻越來越難,為什么?上民辦大學很容易,但是學費卻越來越高,為什么?拿個文憑很容易,但是找工作卻越來越難,為什么?如果你都回答不了,那我們為什么要買你的學區房?(其他的還有很多,但沒什么意思了)
A:
1、上大學容易,考高中難,這對學渣來說不是好事兒嗎?提早分流,免得花了很多學費,最后還是找不到工作。上職高去學門技術不是挺好嗎,藍翔技校不需要中考分數的。
而且現在的藍領技術工人收入不低,開挖掘機每個月輕松上萬,自己干的話每天至少1000多(機械租金另計)。
2、就因為上大學越來越容易,所以上好大學才越來越難的啊。沒擴招之前每年200多萬人報名,現在動輒上千萬,但好大學的位子有限,那能不越來越難嗎?商品價格是供需關系決定的,錄取分數是考生人數和學位決定的。
覺得難就別考了唄,換條賽道不就得了。去不了羅馬去巴黎,實在不行去鶴崗,人挪活樹挪死,活人別讓尿憋死。還是這句話,提前分流上職高,早點兒工作早掙錢,多劃算啊。
3、民辦大學的學費越來越高,就因為上的人多唄。還是這話,商品價格由供需關系決定的。嫌貴別上不就得了,都不去就便宜了。另外也可以考清華北大985,學費便宜還能拿獎學金呢。是不愛去嗎?
4、不是找工作越來越難,是找到你想要的好工作越來越難。誰都想找錢多事兒少離家近的,而且最好是朝九晚五+大禮拜的,但同時又想拿著別人996+007的工資,這才叫工作是吧?
如果不嫌棄,那您明天來找我吧,我給你找工作。我們門口保安據說是老年癡呆了,這重要的崗位需要接班人。也就是說,只要您不挑工作,那分分鐘就有工作,挑三揀四那就沒轍了。
還是這句話,商品價格由供需關系決定,工作是否好找由人數和崗位決定,也由欲望和能力決定,另外也有可能加上人脈和運氣。
5、這沒什么回答不了的吧?您的不解,其實早是社會共識了,只是您不知道而已。我沒讓您買學區房,我也不賣,反正您既買不起也用不著,那就都別廢話了。
6、后邊的這些我不聊,我也管不著。但如果讓我說,那就是“優勝劣汰,適者生存”,自然界就是這么殘酷,天地不仁,以萬物為芻狗。
僅供參考。
三
Q:
請問, 最近大吉巷火了。我也湊熱鬧看了一下中信城五期的房子,200到280點大戶型,比四期的密度低,得房率更高,百分之77點多。17萬多一平,看著四期的新房,覺得五期應該也不錯。四期當時說抽簽,多少人搶一套房子,現在還沒入住,二手房已經20萬一平了。可惜我在陶然亭附近的房子信然庭小區,從2021年最高值16萬多已經跌到13萬了,總價已經跌了700萬了。當時能掛2750萬,現在也就2000萬出頭了。錯過了置換的時機。
不過,我就想問您,中信城四期和五期,物業費9.8一平,也真夠高的,真要買了,物業費加供暖費一年要3萬,您說是不是入住后,每年掏這么多錢會后悔呢? 那個當時100人搶一套的海淀皂君廟的天匯學院里,物業費也是將近10塊。您說值得嗎?
A:
1、物業費在我看來算中等吧,20年多前高檔公寓的價格就7/8塊了,和喬麗晶甚至達到小2美元一平呢,折合成人民幣都10塊錢,這可是20年前啊。只不過這種房大部分都在朝陽,也都比較小眾,所以都沒太注意。
現在北京物業費連保障房都有4塊多的呢,商品房10塊標準的快成主流了,最貴的應該是梵悅萬國府,每平米每月38塊錢。
而且北京這種樓盤還不算太多,到了滬深杭州等地,30塊錢以上的有的是,湯臣一品的15塊錢都算便宜的了。
2、是否后悔只能看自己的感受,外人無法建議,值不值的也沒標準,只能說希望他們做到一分錢一分貨。
以和喬麗晶來說吧,英達當時住這里,所以在《大腕》里給李成儒寫了那段經典臺詞:兩千美金,那是成本,四千美金起,你別嫌貴,還不打折。你得研究業主的購物心理,愿意掏兩千美金買房的業主,根本不在乎再多掏兩千。英國管家戴假發特紳士的那種,不求最好,但求最貴。
但這不是20年前嗎,十多塊一平覺得是天價,現在已經算中等了吧,再過幾年就是標配了。物業費越高,理論上社區應該維護的越好,從保值角度至少是沒壞處。太高的物業費有可能造成持有成本高而影響流動性,但以中信城這檔次還是還算說得過去,中等吧。
3、總之我不能說值,只能說這就是現在新樓盤的常態標準了,希望做到一分錢一分貨。
僅供參考。
四
Q:
請問,父母住在常營富力陽光美園,現在糾結買富力二手房(方便),還是買國譽的新房。網上報價感覺新房78的和富力的二手房價格差不多,新房以后會不會漲錢,要是住個十年 在搬回富力,會更合適么(富力那會價格有可能會更低么)?
還有就是豐臺康潤家園東區有個南向二居室,目前出租4700/月,年底把他賣了買東邊二手或新房是否合適?字有點多,麻煩您了。
康潤家園兩居室賣不出多錢,好像也就280左右的樣子,我感覺這是真挺低的,留著以后漲幅會超東邊么?
A:
1、哪個國譽?是通州的國譽頌嗎,宋莊的那個?我好多年不賣房了,對新房不熟,連價格都不知道,這還是問中介和渠道商吧,他們熟悉。
2、不過多說一句,房產的價值由地段兒決定,至少是大部分,而不是由新舊決定。核心區大部分都是老破小,價格走勢未必不如五環外“曾經的新房”。畢竟新房一交房就是二手的,這就跟新車似的,除非是限量版,否則談不上什么以后會漲錢。房子能漲錢是因為土地值錢,土地價值不高的憑什么受追捧?
常規建議是注重居住體驗就買新房,怎么都比二手的強,商品房的出身也比草房這種保障房強一些。注重保值則是成熟板塊的二手房更穩妥,偏遠新房則有賭的成分。
3、富力“那會”的價格會更低嗎?有可能唄,一切皆有可能。不過要做到三個前提:十年后的平均工資比現在低+北京的常住人口比現在少+貨幣不再增發。否則現在樓市的租金回報率就已經跟銀行利率差不多了,憑什么還得連跌十年啊?
4、康潤家園,280萬/4700=600,這數值中等吧,不算太低。比較一下西邊的欣葆家園吧,是回遷房,現在一居室總價200萬左右,租金4500,租售比是450。相比之下說明欣葆的才是底價,康潤也就是中等,畢竟這是安置房,沒比回遷房的出身強多少。
5、以后漲幅超過東邊,我認為可能性不大,北京也沒有先例。而且這地段兒頂多算中等,兩區交界還沒地鐵,又是安置房的性質。優勢只能說是離豐科園不算遠,但談不上有什么潛力,不可能超出北京大盤,而朝陽東部大多數都是至少不落后大盤的。
6、總之我建議您再考慮一下吧,感覺您對房子完全不太懂似的,問的問題有些初級,再多了解一下吧。
僅供參考。
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