1，目前北京的樓市現狀并沒有那么樂觀，二手房市場的下行壓力非常大，這種下行壓力，一方面跟當前的購買力不足，大家普遍對未來房地產的預期比較低有關，另一方面跟北京當下的房價高有很大關系，所以從供需關系上來看，房價會持續存在下行壓力，這是現狀。

　　雖然政府從各種政策方面給予樓市支持，但是當下，尤其是剛需群體，承受貸款的能力一年不如一年，高杠桿買房會給很多家庭帶來過大的壓力，從實際成交情況來看就是，2023年到2025年這接近兩年的時間里，剛需的貸款預期是逐漸降低的，大家不愿意貸那么多，這就極大影響了購買力。

　　北京的整個購買鏈條是由剛需帶動，然后一輪一輪置換形成的——剛需買300萬的房子，300萬的房子換500-600萬的房子，500-600萬的房子換八九百萬的房子。剛需的購買力出現了問題，就會影響整個鏈條的成交。

　　所以，市場的長期下行壓力是擺在面前的問題，不得不面對。

　　2，政策預期方面，過去大家有很強的政策預期，政策出臺后，對市場的成交有很大的帶動作用。但是隨著時間的推移，大家對于市場的態度也會逐漸發生變化，市場情緒早就不如前幾年，后續北京雖然還會有政策包往外放，但是需要注意的是，有政策未必會是利好，有可能會加速市場的下行……

　　這就是市場情緒的因素，過去是大家期待有政策，樓市可以回暖，但從2024年的政策情況看，更多的人是希望在政策窗口期趕緊把房子賣了。

　　從2017年之后，大家加杠桿買房，樓市內積攢的這些杠桿，就是樓市的泡沫，也形成了今天北京的高房價，這些泡沫，想要出清，一方面需要時間，另一方面，也逃不掉房價的下跌。

　　3，針對當前的現實情況，我覺得北京的土拍必須要做一定的調整，還是靠之前開發商競價，開發商賣房的時候，自主定價，就很危險，這種情況在2021年出現過。

　　2021年的市場熱度非常高，那個時候開發商拿地有些激進，導致了高價拿地，結果市場遇冷，房子賣不掉的情況，朝陽的崔各莊幾個項目就是如此。

　　4，今年的情況是：2025年二三月份的市場靠小陽春的帶動，整體成交還不錯，能拉動一下市場情緒，但是到了4月之后，市場情緒一下子就消失了，大家普遍采取了觀望的態度，而且這種情況在未來會長期出現。

　　北京的新樓盤這幾個月的表現是，趕在小陽春節點上開盤的項目，賣得還不錯，錯過了那個時機，到了4月份之后開盤的項目，普遍表現太一般了。

　　但小陽春期間賣得還不錯的項目，還有一個問題，之前賣出了一些房子，賣價也不算便宜，現在還有不少房源沒有賣掉，你該怎么辦呢？多數的開發商都采取消耗戰，死扛著價格，不到撐不住就不降價。一降價就容易維權。市場關系特別微妙。

　　5，過往問題依然存在，2023年左右開盤的項目，普遍面臨著，房子沒有賣掉，很大一批購房者高位接盤，開發商不忍心降價。就這么干耗著，結果就是隨著時間推移，問題會越來越多。

　　再結合當下的市場形勢，下行壓力比較大，房價上漲的可能性微乎其微，這些庫存該咋處理呢？

　　6，解決問題的方式，我覺得必須是政府牽頭，從土拍開始，土地價格不能任由開發商競價，很多開發商真敢無腦去拍，最后樓盤賣不好，還是一堆問題。

　　合理的土地價格，有價格上限，到了限制價格，該搖號搖號，賣房價格也要有限制，至少在市場價合理范圍內。甚至比市場價略低才更好。有了合理的價格合理的利潤，這才是好房子的前提。只有通過合理的方式處理，樓盤庫存才不會因為市場的問題，而形成大量積壓。

　　不然，等到明年后年，北京的新房庫存問題會更嚴重。購房者、開發商、銀行、政府之間的各種矛盾都會陸續出現。

　　朝陽區新北苑的鐵建國際城留了不少房子，每次往外拍，都是比市場價偏低，大家都知道合理范圍在哪，完全交給開發商自主決策，最終全是雷區。

　　7，以上建議僅供相關部門參考。

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