賣房這件事，房東的悲喜是不相通的。

　　有的房子掛牌1天就能出手，甚至還能微微漲價。

　　有的房子掛牌數月，連個帶看都沒有。

　　雖然去年927新政后，上海樓市連續好幾個月幾萬套的成交量。

　　樓市熱 度起來了，看房客戶也多了， 但有些房東還是痛苦又煎熬。

　　很多時候市場的冷暖是客觀因素，個人難以改變。

　　但房子本身的條件也早已決定了它的命運。

　　今天我們來盤點楊浦區最難賣的6個小區。

　　看看有沒有你家小區~

　　關于數據

　　如果從成交量和掛牌量來判斷一個小區的房子賣得好不好，可能不太全面。

　　畢竟小區有大有小，大的小區可能有十幾萬戶，小的可能不足一百戶。

　　要準確衡量房子賣得好不好，需要引用一個更科學的指標：庫存去化周期（本月掛牌量/上月成交量）。

　　這個概念和新房的供需比有點類似。

　　簡單來說，就是按照上個月的銷售速度，目前掛牌的房子需要多少個月才能消化完。

　　如果這個數值越大，說明房子越難賣。

　　數值越小，說明房子賣得越快。

　　第六名—雙遼新村

　　雙遼新村是鞍山板塊典型的老公房，最老的有近50年房齡了。

　　小區很龐大，有95棟，3000多戶居民。

　　小區具備老公房的共性問題：房屋整體立面雜亂、公用設施老化缺失、房屋滲水、管道堵塞、物業管理不善。

　　是典型的人口老齡、住宅老舊、設施老化“多老疊加”社區。

　　2023年傳出楊浦區舊改要合并老舊小區，沒了拆遷預期，雙遼新村去化更差了。

　　也就只能靠每年的升學季，成交一些掛戶口的小戶型。

　　自住客根本不會考慮這里。

　　上海賣房，如何賣的高？

　　掛高了沒成交？一味降價虧多了？

　　20年賣房孟軍師，教你“少虧百萬的賣房3+8絕招”

　　現在掃碼免費咨詢，1V1定制賣房方案

　　第五名—鞍山四村第一小區

　　老公房扎堆的鞍山板塊，缺乏產業支撐和資源優勢，唯一能吸引人的就是教育了。

　　鞍山四村第一小區對口楊浦頭牌公辦小學打虎山路第一小學，初中是鞍山初/昆明初一年一換。

　　這種強小普初的配置，庫存去化周期長一些也不意外。

　　目前小區的房價已經跌回到2016年的價格，掛戶門檻價只要100多萬。

　　當前在掛的37平1房，價格還在下探，掛牌單價降至4萬出頭了。

　　更吸人眼球的是，從年初就有爆料稱 ： 一樓、頂樓、分門、朝北、五幾年原建，這種硬傷滿滿的打一學區不到100萬就能買到了。

　　如果情況屬實，那是真跌成白菜價了。

　　免費送你一份《2025上海賣房重磅資料包》

　　孟老師研究的36個快速賣房絕招全在里面

　　第四名—宏翔公寓

　　宏翔公寓的流動性是真的差。

　　打開鏈家網站，這個1999年的商品房總共只有20多套的成交歷史。

　　最近的一次成交是2024年的7月份。

　　小區在黃興公園板塊，靠近軍工路，地理位置一般，內部環境也比較臟亂。距離最近的地鐵站8號線翔殷路站有1公里。

　　小區的容積率1.8，人車不分流，車位比1:0.7，要說有多高的舒適度肯定談不上。

　　當前在掛的111平的三房要六百多萬，這個價格在中環可以有更好的選擇。

　　對剛需客來說，這個總價上車有點困難。

　　而改善客群肯定又看不上宏翔公寓。

　　畢竟普陀桃浦板塊的新房建發海閱首府，中環·桃源里，600多萬也能買。

　　中環·桃源里樣板間

　　要說買宏翔公寓圖的是學區。

　　可它對口翔殷路小學，在名校如云的楊浦區也是排不上號。

　　第三名—城市名園

　　城市名園，位于上海市區最弱勢的中原板塊，楊浦區的西伯利亞。

　　這個2005年的電梯房小區，在一眾老破小扎堆的區域來說，算是有優勢。

　　但小區人口密度大，周圍城市界面差，旁邊幾十米就是火車道，噪音大，離地鐵站也遠，車位比1：0.2更是夸張。

　　再看看掛牌單價，逼近5萬塊。

　　而城市名園西北方向不遠處的城市方園，2011年建成的次新小區，房齡更新，價格也更便宜。

　　城市方園

　　兩個小區同樣對口中原路小學和市光中學。

　　在城市方園200多萬就能買個70平的兩室一廳。

　　但這也是個動遷安置小區，而且位于楊浦最邊角的位置。

　　第二名—怡佳苑

　　黃興公園曾是楊浦第一代改善社區，后來新江灣城崛起，黃興公園就衰敗了。

　　板塊內的怡佳苑，單看聽名字就讓人浮想聯翩。

　　但去過的人都知道，也是典型的老公房，一梯四戶或多戶，根本不像96年的房子，倒像是80年代的房子。

　　小區的容積率1.9，人車不分流，車位比1:0.35，停車緊張。

　　目前60平的2室一廳高層賣205萬，價格還是誘人的。

　　第一名—工農三村

　　買房不買寶山，購房不購中原。

　　榜首的是中原板塊的老公房，工農三村，庫存去化周期達到了19.8。

　　小區綠化低、樓齡老，總共173棟，近4000戶居民，容積率只有0.7，車位配比1:0.08，真的非常擁擠。

　　好在2024年完成了美麗家園建設，小區面貌提升了不少。

　　不過升學季過后，中原板塊的老破小更不好賣了。工農三村的去化也遭遇瓶頸。

　　小結

　　細數這些去化周期長的小區，基本都是中原板塊、鞍山板塊的老公房/動遷房。

　　競品多，品質差，對口學校排不上號，價格高了賣不出去。

　　房子的成交難易程度固然受地段、戶型等客觀條件制約。

　　但歸根結底取決于業主的市場認知。

　　行情好的時候，房東掌握定價主動權，既可精挑買家又可抬高報價。

　　但行情不好時，就應該主動調整策略，適當讓價促成交易。

　　但讓價并不代表一味降價，而是找到一個價格錨點，精準拿捏。

　　這需要房東對自己所在的板塊，所在的小區，有非?？陀^清晰的了解。

　　如果你賣房遇到了難題，或者有房子想賣，歡迎咨詢我們~

　　注：該篇文章僅代表個人見解，不構成交易建議。