文/上海進深 魏薇

拿地20天后，中鐵建松江新城項目規劃設計方案公示。

項目擬建高層、小高層和疊加別墅產品。其中1#、2#、3#、4#、6#、7#、8#幢為4層的疊加別墅；11#幢為10層小高層和17層高層、9#幢為12層小高層；其余樓棟均為17層高層。保障房位于小區東北角。

5#、9#、10#樓棟首層架空，5#、10#樓之間設計了下沉庭院，可以連接架空層做泛會所。

地面未見停車位，人車分流，但人行出入口的位置未標注。小區北側和東側的車行出口和入口分開，南側也設置有機動車出入口。

另外，這張規劃圖也未將樓間距標注出來。

東側和南側被三聯河包圍，南側預計會建橋梁，機動車輛可從此進入小區。

項目的定位偏向改善，建筑層高能做到3米以上，大平層與疊墅產品層高可能達到3.3米。

周邊樓盤方面，中國鐵建·星樾云澗、金地·豐盛道等新盤均已售罄，目前處于斷供狀態。

其中，一路之隔的星樾云澗是中鐵建首入松江的項目，主力戶型為99-155㎡高層&疊加，聯動價5.54萬/㎡，2023年3月首次開盤入市，目前已售罄。

地理位置方面，地塊位于松江新城國際生態商務區內，區域界面整體非常新。

周邊配套完善，教育方面有上外云間學校、松江外國語學校，地塊北側有規劃代建初中；商業方面，有萬達廣場、松江印象城；交通方面，距離9號線松江大學城站直線距離約2.5公里，10分鐘車程可進入G60滬昆高速。

前不久，2025年松江對口學區公布。隸屬于淡家浜街道的星樾云澗，對口上外云間小學本部。隔壁一街之隔的金地豐盛道，則被分配到上外云間小學東部分校，也就是原松江中山二小。這對于中鐵建新項目來說，無疑是一大利好。

中鐵建松江新城項目的建設單位為上海京澗房地產有限公司，成立于今年5月20日，該公司由中鐵房地產集團華東有限公司100%持有，法定代表人為靳騰。

2025年5月9日的上海四批次土拍中，中鐵建以成交總價24.7億拿下松江區SJC10006單元C03A-04號地塊，溢價率20.42%，折合樓板價25288元/㎡，裝修標準不小于2500元/㎡，容積率2.3，中小套型比例45%。

地塊還要求配置一處公共空間，面積不小于1500㎡；同時配置一處日間照料中心200㎡，一處老年活動室200㎡、一處養育托管點360㎡等。

地塊溢價率雖超20%，但相比于星樾云澗（29571元/㎡）和豐盛道（29426元/㎡）的樓板價，中鐵建新獲得的地塊具有優勢。上述兩塊地分別在2022年6月和2020年12月成交，中鐵建拿下的這塊地，比同板塊3-5年前的樓板價還要便宜約4000元/㎡。

在當前新房不限價時期，中鐵建有更多的空間去升級產品。

這也是中鐵建時隔一年再度落子上海。2024年，中鐵建地產僅拿了一塊地，還是與國貿地產合作。去年3月，中鐵建、國貿聯合體以49.75億元拿下浦東新區北蔡楔形綠地C11-01、C11-05地塊，樓面價55674元/㎡，溢價率10%。中鐵建的權益占比45%。

該地塊被打造成國貿中國鐵建·西派上海，也是其在上海的標桿項目。項目于2024年10月18日首次開盤，當天實現銷售額16億元，去化率高達八成，迅速成為浦東內中環區域的熱門樓盤。二開、三開觸發限售但未觸發積分，四批次認籌率248%，觸發積分并日光。五批次172套收官房源認購在即。

此次拿下松江地塊前，中鐵建地產還有意拿下上海第三批次土拍中的浦東新區北蔡地塊表。開拍之前，中鐵建地產就對該地塊提前進行了招標計劃公告。最后未能拿下地塊。

松江也是中鐵建地產熟悉的戰場了。

除了星樾云澗項目，2022年，其還在松江獲得了另外兩個地塊。6月，中鐵建以27.272億元競得松江區中山街道新城主城C單元C07-01號地塊，成交樓面價29571元/平方米，溢價率9.5%。又以19.88億元摘得松江區泗涇鎮SJSB0003單元08-01號地塊，成交樓面價25161元/㎡，溢價率9.4%。

相關公司：中鐵建