上篇文章提到上海規劃即將發生重大變化（《2026年，史詩級財富再分配》），不少讀者看好西北角。

環二帶團隊討論了一下，西北部受到關注有時代原因。

最近西北利好太多了。

一方面是中環北抬、滬太路快速化、大場機場搬遷等市政工程刷屏，給了大家想象空間。

一方面規劃局公布了“中城地帶”規劃，借助地鐵大環線重塑中外環價值。

東北、西南劃進去的都是成熟區域，西北部的上大、桃浦、江橋等等還有大量空地。

中城地帶是不是最利好西北？

更重要的是，西北現在是絕對的價格洼地，東西南北中西北最便宜。

以上為貝殼網掛牌價

上大、桃浦竟然比楊浦中原還便宜。

如果西北中外環全面建成，房價向西南部靠攏，就會出現巨大的投資空間。

講實際一些，現在桃浦、南大確實是一片大工地，工地數量超過西南、東北。

等全部建成，城市能級是不是要變了？

洼地能不能崛起，首先得知道他們為什么是洼地。

必須承認的是，西北起點本來就低。

建國前上海就沿東北-西南發展，東北是工業區，西南是頂級居住區。

西北、東南不是好地段。

普陀區剛開始就長壽路板塊那點地方，后來長到內環邊，60年代后合并了大量寶山、嘉定的地。

起點低，原始資源就比較薄弱，科教文衛都差一些。

其實徐匯肇嘉浜路以南、閔行、浦東起點也不高，現在的區別主要是90年代后拉開的。

1994年上海建成區地圖

1994年時，西北、西南開發強度差不多。

后來的發展中西北受到了大量不公正對待。

上海只要出規劃，都往下拉西北地位。

嘉定不管是位置還是經濟都屬于郊區獨一檔。

2017年竟然劃入五大新城，跟松江、青浦、奉賢一個級別。

看看地圖，那三個有什么底氣跟嘉定放在一起？

嘉定、寶山、閔行屬于近郊，青浦、松江、奉賢屬于遠郊。

嘉定、寶山、閔行直接與市區接壤，青浦、松江、奉賢與市區隔著閔行。

嘉定、寶山、閔行都有外環內部分，其他郊區都在外環外。

其實嘉定外環內面積也被人為減少了，外環到嘉定這里向內凹。

離人民廣場距離上，寶山、嘉定、閔行差不多。

經濟上差距更大，有段時間嘉定經濟總量是其他新城的兩倍以上。

有什么理由把嘉定劃入五大新城？

五大新城規劃出來，青浦房價迅速向嘉定看齊，其實各方面條件都差很多。

南慕容北喬峰口號喊出來，大家莫名其妙覺得倆人一個實力。

但是西北部別瞧不上五大新城，寶山連五大新城都沒混上。

2020年提出“南北轉型”，寶山直接跟金山拉到一個級別。

這些大規劃總是虧待西北部，地位只能不斷被拉低。

之前的發展機會也基本沒輪到西北部。

90年代外企紅利屬于長寧，2000年四大副中心屬于徐匯，2010年大虹橋屬于閔行青浦，浦東這種大bug跟西北更沒關系。

最早的黃金干線1號線、2號線也落下了西北。

即使到現在的夜景圖上，一號線的莘莊、大寧、共康，二號線的長寧全境依舊是同環線最繁華。

只有五角場、七寶個別區域能跟1、2號線媲美。

房子不會賣，價格不好談

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當然也不能總是抱怨，西北自己有些機會也沒把握住。

人生翻身的次數不多，錯過幾次可能這輩子就結束了。

90年代閔行、寶山差距不大，現在天壤之別，內外因素都有。

高歌猛進的20多年大量市區資源外溢，閔行的選擇是抱緊市區大腿。

閔行區是老閔行和上海縣合并來的，1992年區政府選址莘莊。

新的閔行區核心資源都分布在莘莊、七寶一帶，七莘路主軸線上。

如果當時閔行中心選在老閔行-馬橋一帶，閔行中部可能變得像九亭一樣尷尬。

其實當時大領導看中了老閔行。

長者專車開進郊區時，靈光一現發現了一片風水極佳的空地，忍不住說道：這里位置極好，你們可以將閔行區政府搬到這里。

然而92年閔行區與上海縣合并，還是違背“圣意”將區政府遷到了莘莊。

有人說區政府肯定選在中心呀，先別肯定，你看寶山就沒選中心。

嘉定、寶山沒辦法，老城區離市區太遠，又沒魄力遷到靠市區一側。

更主要的是核心資源一直不舍得拿出來，好學校一直在嘉定老城、寶鋼一帶。

江橋、豐莊離市區最近，基本都是動遷房。

寶山1號線、3號線、7號線的開發主邏輯就是建小區，核心資源還是在老城。

六普到七普剛好十年，嘉定、寶山人口增量最多，人口怎么來的大家都知道。

經濟增速不快，人口增速很快，主要還是建小區功勞吧（當然也有動遷）。

寶山蓋了很多小區，來了就是寶山人。

有粉絲說閔行才是散裝的，其實不是。

閔行中部的古美、七寶、莘莊是科教文衛中心，是居住中心。

南部大片的產業區提供工作崗位，現在北部大虹橋也有產業

三個片區功能互補，聯動很強。

很多人上班在吳涇、航天城，住在七寶、莘莊。

寶山幾個區域居民幾乎沒交集。

各個片區聯動性不強，跟區中心偏居一隅有關。

松江新城剛開發，區政府就搬過去給大家信心。

嘉定政府現在還在老城附近。

不知道為什么會有這個區別，區中心選哪里客觀上對區域發展產生了很大影響。

西北部的領頭羊普陀表現也不好，真如副中心機會沒抓住。

這個事情原因很多，現在不能全甩鍋給李嘉誠，跟領導規劃、當地執行力都有關系。

結果就是徐家匯成為市區，拉近了閔行距離，莘莊到徐家匯只有10公里。

西北部最近的頂級商務區是靜安寺，到嘉定區zf遠至24公里，完全輻射不到。

各個區域發展影響因素太多，以上只是部分回顧。

我們更關心的是未來西北部能逆襲嗎？

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看外部規劃，西北部確實迎來了最佳機遇。

“中城地帶”規劃沒有像之前一樣給西北降級，同為中外環的桃浦、南大、古美、御橋都劃入了。

最后一個重磅地鐵26號大環線也沒落下西北。

未來10年的地利，西北部抓住了。

人和不用講，各區都在尋求突破。

唯一讓我們擔心的就是天時。

地段逆襲非常難，因為人的認知改變不了。

南翔有個動漫游戲產業園，里面不少游戲企業搬到了漕河涇，卻沒有搬到更近的真如海納小鎮或者桃浦。

市區的企業搬到徐匯濱江容易，搬到真如就難一些。

一代人有一代人的認知，直到走進墳墓都改變不了。

為什么閔行、浦東能逆襲？靠的不是上海人認知改變，很多老人依舊不認可閔行。

上海100年前奠定的地段秩序一直維持到上世紀末，后來外國人、外地人大批涌入，直接沖擊了舊有格局。

1995年后，上海突然暴增1000多萬外地人、外國人。

他們的地段認知是一張白紙，源源不斷的補充到張江、莘莊工業區這些地方。

換句話說，1995年后的上海是兩個城市合并，外國人、外地人、上海人博弈20年重新樹立了新的地段秩序。

現在的地段認知又被主體居民接受，后面陷入長期固化中。

除非迎來二次改革開放這樣的機遇，上海出現地段逆襲的可能性極低。

1995年之前上海也在發展，也有規劃，向北建了彭浦新村，西北建了曹楊新村、西南建了田林新村。

對上海城市格局影響很小。

說得簡單點，人口增速、經濟增速、城市擴張速度都在放緩，西北崛起的力量來自哪里？

更可怕的事情是路徑依賴，如果沒有強勢外力打破，各個區域的開發特點會一直保持下去。

這一點在某區體現非常明顯。

20多年了，一直保持同樣的操盤思路。

城市開發有兩種模式，一種是產業模式，一種是賣地模式。

產業模式需要的是集中資源以提高效率，將所有資源砸向一個區域，形成產業聯動。

賣地模式反之，需要不停地更換開發區域，因為一個地方韭菜很容易割光。

受限于篇幅不再展開講每個區域發展前景，關心的朋友可以加微信單獨溝通。

這里只補充一點，有點重要。

規劃肯定會發揮作用，西北部肯定會發生變化。

最大的變化是，西北內斗，郊區資源源源不斷的虹吸到中環。

仲量聯行的報告顯示，過去三年企業搬遷行為通常發生在大板塊內。

比如漕河涇的企業搬到徐家匯，徐家匯的企業搬到徐匯濱江，莘莊企業搬到徐家匯等等。

南翔企業跨區搬到漕河涇，漕河涇企業跨區搬到楊浦是個例。

西北部中城地帶成功開發，可能更多的依靠西北部的企業入駐。

桃浦、南大、真如崛起，寶山腹地、嘉定新城可能都要受到影響。

資源重新整合，對西北整體是利好，對某個板塊就不見得。

桃浦再次開發后迎來了東方雨虹總部，這家公司之前辦公在花橋。

區域內的資源流動，也會形成局部的價值變動。

當然以上只是常規分析，未來依舊充滿不確定性。

幾年前誰也不知道電動汽車崛起，誰也不知道未來哪類產業爆發。

說不定就出現在西北部。