北京昌平紫金書院項目施工現場。

市場價格波動導致的開發商銷售策略調整是常見的市場行為，且在可控范圍。

中房報記者 李葉 北京報道

北京昌平紫金書院的千名業主們正陷入集體焦慮。

業主陳明（化名）的手機里存著兩張截圖：一張是2024年年底的一份購房合同，房屋總價720萬元；另一張是2025年3月代理公司發布的降價宣傳圖，同項目同戶型房源標價在580萬元左右，“4個月就蒸發了100多萬元。”

除價格變化外，業主們對紫金書院還存在減配和工程進度方面的質疑。

“目前，距紫金書院計劃的開放日僅剩2個月，距合同最晚交付時間僅剩7個月，但項目現場基本沒有一處按效果圖完整兌現。除外立面基本完工，景觀、地下空間、科技系統、內部精裝、小市政接駁等都還未完工。” 業主李夢（化名）向中國房地產報記者展示了一份項目進度圖并表示，開發商售房期間公開發布的宣傳內容與目前已實施的實物之間，也存在較大差異。

公開資料顯示，2004年拿下紫金書院地塊的開發商為北京新領域房地產開發有限公司（以下簡稱“北京新領域”），該公司成立于2001年8月2日，由北京中關村科學城建設股份有限公司（以下簡稱“中關村科學城”）全資持股。

從拿地到開發，該項目節奏緩慢。2004年獲批拿地后，一期在2008年開盤，二期在2011年開盤，而到2022年8月，紫金新干線三期（即紫金書院）才首次開盤。價格方面，2008年紫金新干線首次開盤價為8800元/平方米，如今紫金書院三期的指導價已達63860元/平方米，相比首次開盤價格上漲了近5.5萬元/平方米。

“從當時的宣傳來看，該項目主打品質住宅，稱要打造‘回天地區’的標桿樣板、回龍觀最好的小區。因此，它的售價也位居區域之首。”一名業主稱，在回龍觀地區花6萬元~7萬元/平方米的高價買房，就是沖著開發商宣傳的高品質小區去的，如今的局面讓很多人憂心忡忡，多次要求開發商就業主關心的熱點問題給予公開答復，但大都被無視。

針對上述業主質疑，6月4日，中國房地產報記者致電北京新領域表明采訪意圖并留下了聯系方式，截至發稿未收到回復。

從稀缺到拋售

紫金書院項目業主根據北京市住建委公開信息整理的網簽數據，因涉及隱私對單元及房間號進行打碼處理。

時間倒回2023年2月，紫金書院第二次開盤時曾上演過房源稀缺的景象。

“銷售說高樓層全被預訂，只剩底層可選。”二期業主劉黎（化名）回憶，當時，若想獲得較好樓層房源，還需額外支付“茶水費”才有資格優先選房，這種氛圍持續近兩年，直到2025年3月開發商突然開始拋售，拋售的大量房源中不少是銷售們此前宣稱“售罄”的優質樓層房源。

根據紫金書院2024年年底到2025年3月的網簽信息，該項目的單價從6.2萬元~6.4萬元/平方米降至4.7萬元~5.3萬元/平方米。

就這次拋售，紫金書院的5名業主代表與北京新領域負責營銷的負責人于3月20日在項目售樓處進行了一次溝通會。業主稱，該營銷負責人在溝通中曾直言，由于企業面臨極大資金壓力，需要快速回籠現金流。因此，采取了打包資產包的銷售策略，以“6折~8折” 的低價打包出售房源。清盤是短期內的核心目標，為了達成回款任務，尾盤剩余資源將迅速甩賣。

對于業主提及的早期購房“茶水費”一事，上述營銷負責人則予以否認。“業主提供證據材料中的客戶為市場客戶，該客戶無購買本項目記錄，非紫金書院業主。”

就降價問題，該營銷負責人的解釋是，“甩賣的只是少量特殊戶型。”但業主核對數據后發現，可售房源有115套，其中有不少為優質樓層，且近期已低價賣出40多套，占比較大。曾經“買不到”的房源現在正以更低的價格出售，也讓業主產生了項目“捂盤惜售”的猜測。

3月26日，在相關職能部門的組織下，業主代表和開發商再一次進行了協調會。對于“捂盤惜售”的指摘，開發商方面在協調會上稱，長時間沒有被售賣的盤，都有內部員工或市場伙伴認購，但長期未網簽。由于個人信息不能公開，因此證據不方便提供。

就降價拋售問題，開發商的回應則發生變化。“業主反映的降價信息非我司及我司所委托的銷售機構所發布的信息，對此信息我司不承擔相應法律后果。”

6月5日，中國房地產報記者就雙方矛盾與北京市昌平區相關職能部門的一名工作人員進行了溝通。該工作人員向記者表示，“市場價格波動導致的開發商銷售策略調整是常見的市場行為，且在可控范圍，業主的核心訴求是退房或者是補償部分購房款，這并非我們部門的職責范疇，需雙方自行協商解決。”

進度與減配之謎

左圖為項目二期合同預定竣工日期，右圖為項目四期合同約定竣工日期。

“開發商通報的各節點完工時間明顯晚于合同約定的竣工時間，存在項目延期風險或突擊趕工引發的質量擔憂。”一名業主一邊指著合同一邊表示，開發商與業主簽訂的購房合同中約定項目一期、二期竣工時間為2025年5月30日，其他幾期竣工時間約定為2025年8月7日，北京市住建委網簽備案頁面顯示的紫金書院項目竣工備案時間是2025年8月7日。

陳明表示，按照開發商公眾號發布的《2025年3月工程特刊》中公示的工程節點完工計劃，內裝工程、科技系統、景觀工程、地庫工程、市政配套完工節點均晚于公布的竣工日期（詳見下圖），依此判斷工程進度應該相比原計劃滯后，工程存在延期的風險。

“不過，當前只是業主基于合同和開發商公布的工期進行判斷，開發商未就上述業主疑慮進行實際性溝通。”李夢補充，對比同期開盤的各樓盤開放日前的小區建設狀態，本項目當前進展情況與其他開發商常規做法存在較大差異，業主對此有疑惑，未得到開發商正面的回復。

該表格為業主整理的同期開盤項目進度對比圖。

除了進度外，項目配套也是業主們擔心的問題。

業主張強（化名）向記者展示了一份紫金書院的地下社區共享功能分布圖。他表示，這是開發商開盤期間的宣傳文件，根據這張圖，藍色區域都是社區共享部分。但目前，開發商只承諾了#D9號樓的地下空間為業主使用。

“其中，#D21為村公所，開發商曾作為亮點宣傳該建筑對于小區價值的提升，包括地下游泳池等；但目前，我從小紅書等渠道獲知，開發商正在低價出售該建筑的運營權；與宣傳的會提供小區運營和商業運營不符合。”張強稱，開發商早期自持的紫金新干線一期、二期底商，目前都低價打包售賣了。這也引發業主對紫金書院項目配建的運營質量的擔憂。

對于這座建筑的使用材料，業主們也提出的疑問。“開發商工程播報介紹過，該建筑主體外立面已接近完工狀態。采用白色的初衷，是為了提升整體項目的高級感。但實際上，我們發現外立面采用了涂料，導致一下雨臟的特別明顯，與宣傳的品質明顯不符。”

“與之前的宣傳材料相比，對于很多交付物，開發商已經更改了口徑，降低了交付標準，但因為還未竣工交付，暫不能‘實錘’。此外，開發商在售樓期間作為重點宣傳的公區規劃，經與相關部門核實，開發商一開始就未報規，比如圍欄、風雨連廊和環形跑道等。”李夢認為，這些開發商的虛假宣傳，嚴重損害了業主的權益。

北京市昌平區相關部門回復業主問題。

“違建”樣板間

另一個讓業主感到蹊蹺的，是售樓處樣板間的拆除事件。

“2024年10 月 16 日，北京新領域在與業主的溝通微信群里，發布了一張照片，是貼在售樓處的公告，內容是因接到政府有關部門緊急通知，特就紫金書院展示接待中心及樣板間拆除。經確認，霍營街道拆委將于10 月 18 日正式開始拆除。”陳明稱，公告顯示的日期是 10 月1 日，據公告所述，10 月 1日起就應該停止接待了。但本人于當年10月13日到訪售樓處，不僅沒有看到圖示的公告，多位置業顧問接待也一切正常，接待了多組來新看房的用戶。

他表示，拆除的原因是該售樓處樣板間是“違建”，開發商沒有在臨時建筑許可證到期的2個月內及時續期。經業主查詢了解，2023年7月，紫金書院售樓處的樣板間臨時建筑（以下簡稱“臨建”）就被列為“拆違騰退疑似違建建筑”，相關部門也曾通知過開發商，但開發商在明知“臨建”到期時間，以及接到有關部門通知的情況下，仍然不在有效期內提交續期申請，導致“臨建變違建”，這一行為存在“故意”。

業主們猜測，“是由于該樣板間尺寸虛高，實體戶型的真實使用面積縮水。拆除后，真實戶型和樣板間就失去了對比的證據。”有業主稱，樣板間實測面積為75平方米，實體戶型面積則只有69.9平方米。

“從去年開始，我們就在對上述問題進行維權，當地相關職能部門也多次就我們與開發商之間的矛盾進行協調。目前，開發商對我們的訴求均是置之不理。”李夢表示。

同時，業主們將降價、減配及進度不及預期等線索聯系起來認為，該項目從房地產發展進程中已獲得了巨大利潤，如今卻因資金緊張導致項目各方面不如人意，或源于企業對項目預售資金的挪用。

不過，在上述相關職能部門給業主的行政事項答復意見書中寫道，該項目預售資金監管賬戶內余額符合《北京市商品房預售資金監督管理辦法》規定。北京新領域公司稱，“目前項目預售資金余額足以覆蓋項目后續工程建設使用”。我們認為，該項目不存在挪用購房款、資金的行為。若您有相關證據材料，可進一步向我委提供。

目前，由于溝通結果無法達成一致，業主們與開發商之間的糾葛仍在持續。