正在修繕中的新奧洋房小區。班曉麗/攝

這個北京市首個業主自發使用巨額公共維修基金改造外立面、承載1100多居民對安全和環境改善期待的工程，為何會走到今天這一步？

中房報記者 田傲云 班曉麗 北京報道

“合同簽了，是總價閉口合同，為什么要增加費用？”

在北京市東城區新奧洋房小區召開的一次業主擴大會議上，小區業主針對房屋外墻修繕工程施工方提出的增加費用的問題提出了質問。

作為北京市首個業主自發使用巨額公共維修基金改造外立面的商品房小區，新奧洋房的修繕工程曾被寄予厚望，然而，由于預算爭議遲遲無法解決，造價核算陷入僵局，修繕工程被迫停工。

日前，中國房地產報記者來到了小區，看到的卻是一個進展停滯的工地，原計劃修繕的10棟樓僅4棟樓基本完工，剩下6棟樓外立面依然破損嚴重，施工現場堆滿了腳手架和鋼管。

施工單位北京華夏建設發展有限公司（以下簡稱“華夏建設”）表示，合同金額原定為1316萬余元，但隨著工程推進，發現實際施工面積遠超初始測算，已施工的4棟樓需追加200萬元左右資金，未施工的6棟樓按實際面積進行費用結算。

對于上述要求，小區大多數業主堅決反對，認為根據合同約定，這是一份“固定總價”合同，超預算的責任應由施工方承擔。

這個北京市首個業主自發使用巨額公共維修基金改造外立面、承載1100多居民對安全和環境改善期待的工程，為何會走到今天這一步？

外墻瓷磚脫落，隱患倒逼修繕

新奧洋房小區建成于2005年，外墻瓷磚脫落問題已持續多年，尤其是幾棟樓緊鄰小區內主要通行道路，還有一些樓棟直接面向市區公共道路，其經常脫落的瓷片不僅破壞了小區的整體美觀，更對過往行人和車輛構成了嚴重的安全威脅。

“每次路過都擔心會被砸到。”一位業主站在1號樓附近，指著破損的外墻說，“特別是刮大風的時候，太危險了。”

“我們反映了很多次，始終沒有得到有效解決。”另一位業主無奈地告訴記者。

無奈之下，業主們決定自發推動問題解決。他們計劃通過成立業主委員會，再自發申請動用公共維修基金進行外墻修繕。

根據《北京市物業管理條例》和《北京市住宅專項維修資金管理辦法》的規定，住宅共用部位的維修和更新，可以使用公共維修資金。但動用維修資金須由業主委員會提出申請，當時的新奧洋房小區并沒有成立業主委員會，這讓本就復雜的修繕工作更加棘手。

根據《物業管理條例》，業主大會需要至少20%業主提議，并經全體業主半數以上同意才能召開；業主委員會則需在業主大會選舉后成立。

當時，對一個建成已有十多年的小區來說，滿足這些條件并不容易。

“我們當時申請成立業委會的時候，不具備條件。”新奧洋房小區業委會的成員回憶道，“后來先成立了一個物管會過度。”

為了推動業委會的成立，業主代表們多次與街道房管所溝通。2021年，借助北京市推進“物管會向業委會過渡”的政策，新奧洋房被選為試點小區。

在北京市東城區永定門外街道辦景泰社區委員會和房管所的支持下，經過半年多動員，2021年8月，新奧洋房小區業主委員會正式成立。

這一步，為小區外立面修繕工程打開了希望之門。

公共維修基金使用的新探索

業主委員會的成立，只是推動外墻修繕的第一步。接下來，他們需要完成維修基金的申請和使用工作。而這一步，同樣充滿了挑戰。

根據《北京市住宅專項維修資金管理辦法》的相關規定，維修基金的使用需要“雙三分之二”規則——即三分之二以上業主同意，并在公示期內無異議。

新奧洋房的業委會成員和熱心業主挨家挨戶動員居民簽字，逐一解釋政策和修繕方案，耗費了大量時間和精力。

然而，這只是漫長探索的開始。

公共維修基金的使用通常用于小區的小修小補，像新奧洋房這樣上千萬元的大規模外立面翻修項目，北京市從未有過先例。因此，業委會不僅需要推動申請流程，還需要探索如何合理、高效地使用資金。

“我們找了街道辦，街道辦說這事管不了；找區建委，建委也說不歸他們管。”一位業主坦言，“我們最后只能好通過12345投訴，才推動下來。”

經過一系列曲折運作，業委會花費了一年多時間才完成維修基金的劃轉、招標、施工許可證辦理等繁瑣流程。“光是申請施工許可證就耗時8個月，資金劃轉也用了近半年。”該業委會成員回憶。

“第一，沒有過使用公共維修基金辦理施工許可證的先例；第二，分期分批支付維修基金的情況，北京市也沒有過；第三，把維修基金全部劃到業委會管理賬戶的案例，更是極少數。”該業委會成員說，“每一步都沒有先例可以參考，我們是北京市第一個‘吃螃蟹’的改造項目。”

尤其是資金分攤和劃轉環節，由于政府平臺的技術限制，業委會多次遭遇操作難題，業委會不得不多次與相關部門溝通。

“當時走資金申請流程，從政府平臺網站上申請分攤，平臺系統根本進不去。后來和技術人員溝通，才知道他們是建委委托的第三方，我們要進去可以另外給一個賬號，但需要付費。分攤一次需要花3000多元。該業委會成員回憶：“我們不同意付費，最后通過反復溝通才把平臺的流程打通。”

最終，業委會完成了所有必要流程，順利推進了工程招標和施工。“從資金劃轉到最終確定施工單位，資料堆滿了4箱紙，每一步都走得非常艱難。” 該業委會成員表示。

工程量為何“越施工越多”？

施工合同。

2024年4月，施工方正式進場，業主們以為問題終于要解決了。沒想到，數月后，工程突然停滯。

華夏建設稱，隨著工程推進，實際施工面積遠超預算，需追加200萬元左右預算用于已施工的4棟樓，未施工的6棟樓則需按實際面積重新結測算費用。

對此，業委會方難以接受。他們認為，根據合同條款，這是一份“固定總價合同”，合同金額為1316萬元，施工方在簽約前就應該對工程量進行復核，而合同明確約定“超預算風險由施工方承擔”。

雙方因此產生嚴重分歧，工程被迫停工。

“合同已經明確是閉口合同，為什么追加費用要我們業主承擔？”一位業主在會議上質疑道。

也有業主表示，如果華夏建設愿意承認自己存在一定責任，并協商各自應承擔的責任比例，那是可以接受的。但有人反問：“”即使在原基礎上增加了費用，是否能確保問題解決？

更讓人疑惑的是，原本測算的面積為何會出現如此大的誤差？

“其實主要的問題還是面積測算，當時我們請了造價公司計算，只有竣工圖，沒有其他的圖紙，所以他們計算起來可能會有一些被落下了，施工方也未嚴格復核工程量。”該業委會成員表示。

業委會經過核查發現，部分樓棟的實際施工面積竟比初始測算翻多了近一倍。

“現在整個10棟樓的面積還沒有全部核實，差的最大的就是3號樓，當初測算面積是3700平方米，實際施工面積達到了7200平方米，差了近一倍。”該業委會成員表示，“我們已經要求造價公司重新核算，但責任分攤問題仍未解決。”

記者致電華夏建設工作人員為何沒有對工程量進行復核，對方稱，甲方給的圖紙就這樣，我們核實一下，之后讓相關人員給您回電話。

截至記者發稿，對方尚未回復。

面對停工僵局，該小區所屬的北京市東城區永定門外街道辦景泰社區委員會組織了工程方、業主委員會等有關當事方召開協調會，但問題尚未取得實質性進展。

北京市東城區住建委建筑行業管理處工作人員表示：“這種事情從沒遇到過，我們只能建議雙方妥協繼續施工，否則就只能走司法程序。”

新奧洋房的修繕工程是北京市首例業主自發使用公共維修基金改造外立面的項目，也是一次大膽的探索。如今，這個“第一個吃螃蟹”的項目卻停工了，需要相關部門給予更多關注。

中國房地產報記者將繼續關注新奧洋房小區修繕的后續進展工作。