天津的高層二手房，掉價那叫一個狠。

是觀念的扭曲，還是舒適度的淪喪？

你敢想，南開好地段的二手高層，能有1萬5的單價？

超英家園，南翠屏公園對過，門口6號線，單價1萬5。

118平米的高層，180萬就能拿下。

一路之隔品質稍好的小區中海御湖翰苑，高層也就2萬。

再看個位置更好的。

奧體“大館”對過，在家都能看演唱會的神仙視野，新城市花園高層才1萬7！

270萬買個155平米的大戶型。

河西五一陽光，也是當年的“頭牌紅盤”，單價1萬9。

再看河東。

融科瀚棠單價1萬7；雅仕蘭庭單價1萬3。

200萬絕對巨款，高層平趟。

紅橋金僑公園壹號，高層也只賣到1萬7。

河北萬科城市花園，還算物業不錯，高層1萬4。

金鐘河大街“航母”中鐵建國際城，單價1萬5。

這些市區二手房可不是老破小啊，也不是老破大。

有電梯，有正式的小區形制，房型雖不新但也說得過去。

房價竟然“跌媽不認”，單價都賣不過老破小。

環城高層二手房價更沒眼看了。

中北鎮、辛莊還算爭氣，徘徊在1萬左右。

華明鎮六七千的房價“鋪滿地”。

“三大湖”的高層單價3000-5000元的大把抓。

這連重置成本都不夠，地價+建安成本得多少錢一平米？

高層房價淪陷已是結果，原因是什么？

【需求端：集中爆發】

?大高層正值置換高峰

十幾年前大規模建的高層，都到了改善換房期。

掛牌量大，房價必然踩踏。

市區很多高層小區掛牌率達5%（超3%房價極易內卷）。

?補償性換房

痛點引發買點。

老一批的高層，普遍為了解決“有房”，大多談不上品質。

人口密度高、采光差、不通透、高區供水難……確實居住舒適度差。

物業管理也不到位，電梯時好時壞。

難怪業主都想賣高層換洋房。

?擊鼓傳花鼓點斷了

環城、遠郊高層主要面對剛需。

但是，配套差+教育短板=剛需回歸市區買老破小。

無人接棒，房價喪失支撐力。

【供應端：政策支持】

? 洋房變相降價

天津從2024年開始大規?！巴恋亟等荨薄?/p>

高層的價能買洋房，疊加新產品優勢，二手高層毫無還擊之力。

想成交，只能斷臂求生。

? 建筑規范給洋房“開大門”

建筑規范放松，洋房吃到的紅利最多。

架空層的地下室、小院；露臺、閣樓……洋房附加值更高，對改善的吸引力太強了。

挖到根兒，現在賣高層的與買洋房的，幾乎是同一波兒人。

這就讓“負向循環”顯性化。

高層越不保值，改善越想拋售，轉向去買洋房。

買方市場，極力迎合需求：

開發商迎合買房人需求，土地市場迎合開發商需求。

結果就是——天津的高層新盤，正在退潮！

今年繼續“土地降容”。

南開凌莊子BC地塊，容積率從2.7降到2.3和1.6；

即將出讓的河北35中地塊，從2.7降到2.0和1.6；

6月9日剛出讓的陳塘熱電廠地塊，從2.7降到2.0；

北馬集地塊，容積率僅1.2；

華苑高新區地塊，容積率降到1.5；

武清體育中心地塊，從2.0降到1.5……

5月集中掛牌的20塊地，也就紅橋歐亞達地塊會建少量高層，其它都是小高洋房和別墅。

天津的低密時代，已經拉開大幕！

大高層，似乎要“絕版”了。

一代人有一代人的茅臺。

形式無非是個輪回。

最開始大家都住低層（小磚樓、平房），后來就向往高層（覺得高層“高大上”）。

高層多了又開始向往洋房（人少接地氣）。

等以后遍地洋房了，會不會又流行回來高層？