4月17日

湛江晚報以

《小區車位權屬及管理存爭議，

停車糾紛屢屢上演物業管理難題誰來解？》

報道了湛江人和春天小區停車位權屬問題

報道一經發出

便引發社會多方關注熱議

記者就此走訪了該小區

小區地下車庫出口多次出現堵塞

車主和物業管理人員不時發生爭吵

原因到底是啥？

跟著湛報君回顧詳情↓

記者采訪獲悉，該小區2021年8月10日成立業委會。業委會于2022年6月11日“開掉”開發商委托的原物業公司，引入深圳市深龍鑫物業管理有限公司湛江分公司（下稱深龍鑫物業）。在新舊物業更迭間，開發商、業委會、新物業公司及業主，圍繞車位權屬及車位管理問題產生矛盾，并引發系列連鎖問題，導致業主苦不堪言。

新物業因何拆裝

停車場道閘？

2024年11月1日，深龍鑫物業工作人員來到停車場，拆除開發商安裝的原有道閘，并安裝上新道閘。這樣的舉措并不是第一次。早在2024年10月6日，深龍鑫物業便對原開發商的道閘拆裝過一次，后開發商又重新裝回。

拆裝道閘的背后，則是雙方關于停車位權屬及管理權問題的長期爭議。據了解，人和春天小區建成于2013年，共配套有車位約1900個，其中，一期車位一直未通過整體驗收，開發商也未向業主銷售。開發商認為：開發方對未銷售的產權車位享有占有、使用、收益和處分的權利，即專屬權利；對人防車位享有使用、收益權利。

在業委會成立后，業委會以“國內存在車位計入公攤則歸全體業主”的判決案例為由，多次向街道辦、人防辦、住建局等有關部門主張開發商需移交全部車位、商鋪管理權至新物業公司。但開發商出示了《建設工程規劃許可證》及產權證明，強調人和春天小區的“地下車庫未計入公攤面積”，且產權歸屬明確歸屬開發商。2024年11月1日后，深龍鑫物業又提出：要依據《物業管理條例》第三十三條“一個物業管理區域由一個物業服務企業實施物業管理”的規定，主張全域管理權，強行接管了停車場道閘，并開始收費。

為此，街道辦及物業糾紛人民調解委員會還組織了雙方調解，雙方各執一言，均出示了各類文件，最終未能達成和解。

4月16日，泉莊街道辦城市建設管理辦有關負責人說，人和春天的糾紛焦點在于小區人防車位的權屬問題。業委會多次到有關部門提出人防車位歸全體業主共有，但一直未能提供有效法律依據，目前也未有部門對此作出定性。他認為，在此前提下應遵循“誰投資誰收益”的原則。同時，要解決矛盾，不僅需要多部門聯動介入化解，業委會也更應該發揮橋梁紐帶作用，推動業主與新舊物業、開發商等多方座談調解。

針對車位管理出現的種種問題，記者致電深龍鑫物業。有關負責人回應稱，針對租賃了車位的業主，只需到物業登記資料，則可正常通車出入。目前因系統數據錄入銜接等問題，導致通車較慢，后期將積極改進。同時針對已租賃車位的業主是否可免收60元管理費問題，他表示會向上級領導反映業主訴求。

專家觀點

車位產權之爭，是人和春天小區糾紛的根源所在。

對此，湛江開放大學法學副教授周劍平表示，關于小區停車位的所有權問題，一般存在三種情況：開發商建設的建筑規劃范圍內的車位，如果開發商沒有將建設成本分攤至房價或計入公攤面積的，該車位的所有權屬于開發商。人防車位的權屬通常來說歸人防部門所有。這兩種情況一般由開發商或開發商委托的管理公司進行管理，但使用權需優先滿足業主需求。而占用業主共有的道路、綠地或其他公共區域的車位（如地面停車位）所有權屬于全體業主共有。由業委會或業委會委托的管理公司進行管理，需優先滿足小區業主需求。

記者了解到，類似人和春天小區停車位糾紛案件并非孤例，早在2021年，江西省高院就判決過類似案件。2021年，江西省高院在《（2021）贛民申476號民事裁定》中，撤銷了撫州市中院和臨川區法院關于公元1959小區人防車位糾紛的原判決，改判由開發商東旭地產對200個地下人防車位承擔管理義務并享有使用收益權。該判決書中指出，現行法律制度框架下，商品房面積（含專有建筑面積及公攤建筑面積）并未包含地下人防工程面積，其銷售價格自然也不包含地下人防工程建設成本。故商品房銷售收入系開發商除人防工程（車位）以外的投資所產生的收益，而人防車位的使用收益權實際是國家鼓勵開發商建設并管理人防工程的補償。

目前

該小區車位鬧劇仍在持續

后續情況

我們仍將繼續追蹤

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來源：湛江晚報

文字：記者肖胤 李亞強 黎陽明

圖片：受訪者提供

編輯：陳俊蓉

審核：鄭時雨 羅穎露