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萬科是一個信號,表明房地產企業尚未度過危險期。

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萬科是一個信號,表明房地產企業尚未度過危險期。

不少朋友留意到,最近王石發言,表示希望重出江湖為萬科做點事。作為萬科創始人,一位74歲的老人,面對萬科當前的債務危機,心情想必十分復雜。一方面心有不甘,另一方面,他認為憑借自身經驗,或許能在萬科管理團隊應對危機時提供幫助。然而,對于一位74歲老人能否重回萬科,以及即便回去能起到多大作用,恐怕不能寄予過高期望,畢竟個人力量難以抗衡時代趨勢。

萬科當前現狀

我們先看看萬科目前的處境,再探討整個房地產行業的狀況,就能明白萬科確實是個信號,房地產企業仍深陷危機。

據克爾瑞統計數據,到2024年年底,萬科需償還利息的有息負債達3600多億。盡管2024年萬科四處籌措資金償還了不少債務,但債務規模相較于2023年年底仍增長了12.9%。其中,2025年年底前需償還的短期債務規模約1583億,占整個債務規模的43.8%。由此可見,2025年年底這一年,萬科將迎來新一輪償債高峰,一年內需償還高達1500多億的債務。

對于房地產企業償債而言,除國家商業銀行可能給予新的貸款支持外,最終還是要靠企業自身賣房創造現金流來解決問題,畢竟創造的現金流才是新收入和利潤的增量。從銀行獲取資金,某種程度上只是飲鴆止渴,因為即便利息再低,也總歸要償還。

看看2025年一季度萬科的經營情況,據其公開的2025年一季報,一季度營業收入約380億。與2023年一季度相比減少約38%,與2024年一季度相比同樣減少約38%。2025年,萬科面臨的債務比2024年增加,償債壓力增大,然而一季度過去,其營業收入卻大幅下降。

為應對接踵而至的還債壓力,截至2025年5月底,萬科控股股東深圳地鐵集團已為其提供了約120億資金支持,且這筆借款利率約為2.34%。要知道,當前一年期、三年期、五年期貸款基準利率均高于此,這意味著深圳地鐵集團不僅為萬科輸血,還降低了其資金成本,這或許就是當年萬科將股份轉讓給深圳地鐵集團背后的用意。但顯然,120億資金面對1500多億的一年期償債規模,只是杯水車薪。

房地產行業整體現狀

萬科只是冰山一角,通過它可洞察整個房地產行業態勢。

據克爾瑞數據,2024年房地產企業到期債務規模為4828億,2025年這一數字增至5257億,表明除萬科外,整個房地產行業2025年到期債務比2024年明顯增加,債務負擔并未減輕。

再看中冶研究院數據,2025年1 - 5月,全國前100個房地產企業的銷售金額約14436億,與去年同期相比減少10.8%,這意味著房地產企業創造現金流的能力進一步萎縮。

其中,排名前十的房地產企業銷售收入同比減少9.5%,相對好一些;而排名50 - 100位的企業,1 - 5月銷售收入同比降幅達15.6%以上。這表明以萬科為代表的頭部房地產企業,相對排名靠后的企業狀況已算不錯,但就全國房地產企業整體而言,債務與創造現金流的銷售能力對比之下,2025年房地產企業仍未度過危險期。



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