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王女士與藍天公司曾簽訂資產管理服務合同，后藍天公司提前發(fā)函解約。王女士遂訴至北京市海淀區(qū)人民法院，要求解除資產管理服務合同、藍天公司賠償損失23635.68元。海淀法院經審理，判決駁回王女士全部訴請。

王女士訴稱，其與藍天公司于2019年9月達成資產管理服務合同，約定藍天公司為王女士名下房屋提供對外出租房屋服務，服務期限自2019年9月至2025年3月，藍天公司違約導致王女士提前解除合同，應支付雙倍當期月預期收益的違約金。

2024年5月2日，藍天公司向王女士發(fā)送解除通知函；2024年5月4日，藍天公司支付王女士扣減相應費用后的違約金10700.44元。王女士不同意藍天公司單方解除合同，故訴至法院，要求藍天公司解除資產管理服務合同，并賠償損失23635.68元。

藍天公司未在答辯期內提交答辯狀，經法院公告?zhèn)鲉緹o正當理由拒不到庭參加訴訟，法院依法缺席審理。

法院經審理查明，2019年9月，雙方就涉案房屋簽訂資產管理服務合同。合同約定，2024年預期收益為5908.92元/月；藍天公司違反合同約定導致王女士解除合同，應支付等額于雙倍當期月預期收益的違約金，并賠償相應損失。

2024年5月2日，藍天公司向王女士發(fā)送解約通知函，確認于2024年5月3日解除服務合同，并結算相應費用、收房等事宜。王女士當即告知藍天公司不同意解除合同。

王女士于2024年5月4日收到結算款。據(jù)藍天APP結算賬單顯示：藍天公司應退還剩余租金、業(yè)主違約金11817.84元，扣除業(yè)主退還服務質量保證金等費用后，結算總額10700.44元。

經詢，王女士主張涉案合同于2024年7月22日解除，2024年7月27日后涉案房屋已經再次出租。王女士主張損失計算方式是2024年4月至5月空置房屋損失及5月之后的房屋預期收益。

法院經審理認為，資產管理服務合同主要內容是王女士將其所有涉案房屋交由藍天公司出租管理，由藍天公司以實際出租情況及獲得租金情況，向王女士支付資產收益。該合同履行應屬繼續(xù)性合同，需要王女士持續(xù)提供涉案房屋，藍天公司持續(xù)提供服務。

雖然王女士要求繼續(xù)履行合同，但藍天公司多次表示要求解除合同，合同訂立、履行均應以當事人自愿為前提，繼續(xù)履行有違公平原則，現(xiàn)雙方已無繼續(xù)履行的基礎，藍天公司已于2024年5月2日通知王女士，2024年5月4日在藍天APP中生成解除協(xié)議，且王女士已收到結算款項，故資產管理服務合同已于2024年5月4日終止。王女士請求解除資產管理服務合同已無必要，故法院對此不予支持。

藍天公司在合同中未約定單方解除權情形、藍天公司提出解除合同未獲得王女士同意，亦無法律規(guī)定享有解除權的情形下，單方通知王女士解除合同，藍天公司應當承擔其解除合同后造成王女士的損失。王女士主張損失可分為空置費用與預期利益損失兩部分。

空置費用損失部分，資產管理服務合同中已經約定違約金條款，藍天公司已退還相應費用、賠償違約金，王女士已經收到結算款項，違約金實質應屬雙方為彌補在合同履行過程中對可能發(fā)生的損失而作出的提前安排?，F(xiàn)王女士已經獲得違約金，填補因藍天公司單方解除合同造成的損失，故該部分損失，法院不予支持。

王女士主張預期利益損失，亦應考慮2024年5月3日藍天公司工作人員告知王女士收房，但王女士并未及時收房，至2024年7月方將涉案房屋另行出租，故因其未及時收房造成損失擴大部分，該部分損失應由其自行承擔。

最終，法院判決駁回王女士全部訴訟請求。宣判后，王女士提出上訴，二審法院維持原判。該判決現(xiàn)已生效。

法官說法

五年的資產代管服務，藍天公司在第四年時提前解約，讓王女士的收益受到損害，房屋空置期間全部損失是否應當由藍天公司承擔？

房屋空置損失應受到可預見規(guī)則、過錯相抵規(guī)則等限制。本案中，合同解除前剩余未結房租已經計算于結算款中，不存在空置損失；合同解除后，王女士就涉案房屋收房保潔、對外轉租等會產生相應費用及成本，再次出租期間造成房屋資產空置。考慮到涉王女士晚收房、涉案房屋已于2024年7月底對外出租等事實，藍天公司退還2個月違約金足以涵蓋其房屋空置損失。

提前解約觸發(fā)的違約賠償問題，損失認定往往是雙方爭議焦點，如何確定預期損失？

首先，雙方當事人有約定，應當遵循雙方合同約定。當事人可以在合同中約定違約行為情形、違約行為導致的違約責任、解除權、違約金等條款，便于雙方產生糾紛后明晰雙方責任。

其次，提前解除合同觸發(fā)違約賠償，違約金條款不能忽視。實踐中，租賃合同中多會約定一方提前解除合同的通知時間、提前解除合同的違約金、提前解除押金等費用結算等條款，違約金條款是雙方當事人約定而成，對違約行為造成損失及預期損失有一定考量。違約金也應以實際損失為基礎，根據(jù)合同性質、合同履行情況、當事人過錯程度等予以調整，若違約方認為違約金金額過分高于實際損失，可向法院主張調整。

最后，關鍵證據(jù)不能丟，違約損失應由證據(jù)來支撐。當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，造成對方損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益；但是，不得超過違約一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違約可能造成的損失。預期損失會受到締約時可預見規(guī)則限制，即預見或者應當預見到的損失，締約時未曾想到的情形造成的損失不屬于預期損失。預期損失部分不能事后想當然發(fā)生，若違約行為與可能發(fā)生的損失并無直接因果關系，或者具有隨機性發(fā)生的不利結果，亦不屬于預期損失范疇。預期損失發(fā)生爭議，應由負有舉證責任的當事人提供證據(jù)予以證明，若無法證明相應損失，需要承擔相應舉證責任。

（文中均系化名）

來源：山東高法

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