文/狗蛋分蛋

5月31日，上海徐匯東安新村組合地塊全部成交，523.03億元的總成交金額，打破去年由紐約曼哈頓地塊創下的土拍金額紀錄，成為新的“世界地王”。

地塊位置不用多說，徐匯黃金內環，寸土寸金，不遠處就是去年的單價地王“綠城潮鳴東方”。潮鳴東方上個月剛剛開盤，19.5萬/㎡的底價，開盤秒空。

只能感嘆一句，上海不缺有實力的開發商，更不缺有實力的買房人。

市場預計，東安新村地塊項目的最終售價，可能超過20萬元/㎡。

這兩年上海豪宅很火，光去年一年，3000萬以上的新房，上海就賣了2600套，占全國總成交的近六成。

今年熱度繼續延續，前五月5000萬以上新房成交達238套，算上二手成交，其中有近30套總價過億。

那么，這些讓富人們趨之若鶩的頂級豪宅，都長什么樣？

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在房價破10都算不上稀奇的上海，20萬元/平方米，絕對是個分水嶺。邁過這道坎，才是上海市場普遍認可，真正意義上的“頂級豪宅”。

不完全統計，從去年到今年5月，上海單價20萬以上成交的一手豪宅，包括融創外灘壹號院、翠湖六期、上海壹號院、綠城潮鳴東方在內，共計8個。

其中單價最高的一套，來自華僑城蘇河灣，達到了32.73萬元/㎡。

華僑城蘇河灣2013年左右開盤，到現在還是有不少人覺得，它是可以和“湯臣一品”掰手腕的“上海第一豪宅”。

整個項目由2棟高層住宅、1棟高端酒店，以及10套臨河別墅組成，高層住宅150米，是整個浦西最高的住宅，屬于人們常說的“天際線資產”。

項目位置在靜安蘇河灣板塊，屬于上海內環內，目前板塊均價21萬元/㎡左右，對比之下，華僑城蘇河灣的價格高出了板塊不少。

溢價主要來自地段賦予的稀缺性，它也是上海為數不多能俯瞰黃浦江、蘇河以及陸家嘴“S”灣完整江景的房子。

觀景體驗拿出來，基本是城市宣傳片水平。

圖片來源于互聯網

一手頂豪中，總價最高的“上海壹號院”三批次項目，同樣也靠對稀缺的占有取勝。

項目位于上海“老錢”聚集區——黃浦區，坐擁新天地、老城廂、衡復風貌區等城市稀缺資源，在普通人的認知里，這幾乎就代表了上海板塊價值的天花板。

上海壹號院三批次5月21日開盤，當天售罄。

據說，孫儷、沙寶亮都跑去搖號了，還有這幾年的流量小生黃明昊，幾個人全部中簽。潘瑋柏也去了，但是最后因為簽位靠后沒買上，當了回陪跑選手。

國內明星們對上海頂豪，似乎都有那么點偏愛。

比如湯臣一品里的黃曉明、劉亦菲；住翠湖天地，說不定能碰到梁朝偉、鐘漢良、陳思成、蘇有朋；剛剛聊到的華僑城蘇河灣，據說業主名單里有姚明、劉翔......

最愛買上海豪宅的名人，郭敬明應該算一個。

傳聞，其房產遍布上海核心地區。

前些年，還在全民核酸的時候，就有網友在靜安區5000萬豪宅小區“金融街·融御”碰到過郭敬明。

再早一些，郭敬明在一次采訪中透露，在靜安區耗資上億元買了下汪精衛四姨太的住處，是三棟稀缺的聯排老洋房，有人說《小時代》一些場景，就是從里面取的樣。

湯臣一品也和郭敬明有“緋聞”，傳言他曾買下過一套樓王的大平層，如今價格接近兩個小目標。

這兩年，上海頂豪產品對外地購買力的吸引力，似乎也越來越大了。

比如去年的“翠湖天地六期”，有媒體專門做了統計，購買群體中，身份證非310開頭的外地人，占比達到了47%，外地客戶中，又有近一半來自江浙。

據克而瑞數據顯示，2024年上海豪宅買家中，有高達40%的比例為江浙企業主，30%為海外歸國家庭，剩余30%則是上海本地以及來自其他城市的高凈值人群。

這些外地客群買入邏輯也簡單粗暴，和上海單價20萬以上豪宅分布吻合——

超7成以上的資金，流入圍繞陸家嘴的上海內環內。

用一句老話概括：地段、地段、還是地段。

2

李嘉誠“地段論”的核心，是對稀缺的占有。

除了地段，看完上海單價20萬以上的房子，不難發現，他們的產品設計打造同樣是稀缺的。

比如前面提到的華僑城蘇河灣，雖然是十多年前的項目了，但是設計打造放到現在，依舊不算過時。

全鋁板外立面、3000㎡業主私人會所，泳池、健身房、私宴會客等等功能配齊了，公區部分還做了下沉式庭院，這是很多高端改善盤這些年才開始搞的設計。

私區精裝不用多說了，基本上都是國際頂奢品牌，戶型確實沒有現在的產品“規整”，比如去年年底放出的一套房源。但架不住面積夠大，靠尺度硬是把空間感依舊拉了起來。

而且到這個層級，室內的功能體驗往往更重要，華僑城蘇河灣的戶型基本上都做了“臥室小家化”的處理，陽臺+獨衛+功能空間預留，可以說，設計領先一般住宅10年。

今年6月5日開盤的保利世博天悅，樓王產品據說干到了30萬元/㎡以上，除了地段，設計也是重要加分項。

像客廳，做了罕見的35米的環幕觀景面，全屋5個陽臺，把對城市核心景觀資源的占有擺在了明面上。

都說普宅卷，剛需卷得像改善，改善卷得像豪宅，豪宅站在食物鏈的頂端，似乎高枕無憂。

實際上，豪宅比普宅還卷。

富豪們不是人傻錢多，他們對產品的要求非常嚴苛，想讓他們買單，開發商只能絞盡腦汁，拿出超越時代的產品。

在這樣的背景下，這兩年上海頂豪的競爭方向，發生了微妙的變化。

比如120套房一天就售罄的“潮鳴東方”，在立面上，大膽起用香檳金搭配超大面積玻璃，在徐匯濱江偏藍灰的立面風群中，遠觀就是非常“扎眼”。

戶型也做了很多定制化考量，像特別設計了老人房巡回動線，確保老人的居住安全和舒適，還有主臥設計小家化、中西雙廚的設計等等。

嚴格意義上講，“潮鳴東方”不算一線江景，但憑借產品，打出了差異化，在周圍二手豪宅只能賣20萬元/㎡左右的時候，它獨賣26萬/㎡。

還有同樣秒光的“上海壹號院”三批次，也開始標新立異。外立面用陶板和鋁板做了層疊式后退結構。

樓棟內部，專門搞了一個核心筒結構，外圍僅設置少量點柱，每個方向都是正立面，做出了四面全采光，這種設計還把項目得房率拉高了一個層次。

此外，還有前灘的百合園，香港置地的啟元，基本都靠產品賣出了超越地段的價格。

這說明，除了地段，國內的富人新貴們對房子定制化、個性化表達的訴求，正在越來越強。同時也說明，如今高端人居市場的“稀缺概念”正在逐漸擴大——

真正頂級豪宅，不管要地段稀缺，產品設計打造，也得是稀缺的。

3

經濟學家張五常曾說過一句話：房價反映的不是磚頭價值，而是城市服務的市值。

換句話說，富人們涌入上海，實際也是在為中國一線城市的潛力買單。

之所以我們經常看到上海動不動二三十萬的豪宅賣爆了，而不是北京、深圳等其他一線城市，背后有一個重要原因：

城市空間。

比如北京，價值核心二環內，基本上沒有開發空間 ，這幾年頂豪趨勢基本上都是外拓，同樣產品力的頂豪，放到三環四環，自然價格很難達到上海的水平。

深圳也是一個道理，老牌豪宅區像香蜜湖、老蛇口等板塊，多年基本上沒有新地供應，新晉豪宅區像深圳灣，對宅地審批相當嚴苛，入市項目也極少。

上個月，深圳南山區波托菲諾純水岸十一期成交了一建面約463㎡的別墅，2.6億的總價，單價去到了56萬。去年底，深圳南山區核心板塊出了4套法拍房，單價均過30萬，上架都是秒空。

核心城市不缺乏購買力，缺乏的是入手城市核心區位核心資產的機會。

對于普通人而言，很難追逐動輒上億的頂級豪宅產品，但為價值買單，為城市命運、為區域命運買單的內在邏輯，是相通的。

日本房價陰跌近30年，從去年開始，東京都為首的城市核心資產悄然領漲，不少人說，日本房價已經走到周期底部。

但鮮有人注意，日本大部分郊縣資產，還在丟失的30年中徘徊，它可能還會丟失40年、50年.......這證明了一件事，即便來到了周期底部，分化依舊存在。

現實是殘酷的——

窮人在通縮，只有富人在通脹。