一邊是政策托底，另一邊是業(yè)主們心慌加速拋貨，2025年該買(mǎi)房還是賣(mài)房？

劉老師最近也有這樣的擔(dān)憂，準(zhǔn)備給兒子買(mǎi)婚房，又擔(dān)心買(mǎi)入就虧，該怎么選？

很多人都站在十字路口迷茫了，這一現(xiàn)狀不禁讓我回想起當(dāng)年曹德旺那一針見(jiàn)血的忠告：“再等下去會(huì)很危險(xiǎn)”

如今，面對(duì)時(shí)代的轉(zhuǎn)變，普通人究竟該如何選擇呢？咱們一起來(lái)捋一捋

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曹德旺忠告：再等下去會(huì)很危險(xiǎn)

好多年前，曹德旺就已經(jīng)給大家提過(guò)醒，房子不過(guò)是一堆鋼筋混凝土，不能創(chuàng)造什么價(jià)值，

彼時(shí)，大家對(duì)此話并不感冒，認(rèn)為隔行如隔山，老曹的話也不能全信。

當(dāng)初房?jī)r(jià)一路飆漲，各行各業(yè)都涌入樓市，紛紛爭(zhēng)做開(kāi)發(fā)商，老曹卻堅(jiān)守實(shí)業(yè)投資，因?yàn)樵谒磥?lái)，房子不過(guò)是由磚瓦堆積起來(lái)的，并不具備創(chuàng)造價(jià)值的能力。

如今呢？他的預(yù)言已經(jīng)慢慢貼近現(xiàn)實(shí)，鶴崗化蔓延，乳山銀灘這樣的海景房?jī)r(jià)格更是腰斬，很多房子降價(jià)也無(wú)人問(wèn)津，當(dāng)初重金買(mǎi)入的“心頭肉”，如今卻變成了“燙手的山芋”。

老曹能有這樣先知般的洞見(jiàn)，核心還是源于他對(duì)中國(guó)樓市底層邏輯的深層判斷

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曹老板的判斷邏輯

深入研究有四個(gè)底層邏輯，印證了老曹的判斷：

1、供給對(duì)價(jià)格的“致命傷”

全國(guó)6億棟建筑，一棟樓住5人，也足以容納30億人。這個(gè)現(xiàn)實(shí)極為殘酷，再加上每年依舊有上千萬(wàn)新房流入市場(chǎng)，供給大過(guò)于需求，對(duì)價(jià)格就是“致命傷”。

比如江蘇某盤(pán)，過(guò)去三年降價(jià)42%，如今都快半價(jià)賣(mài)房，帶客量依舊暴跌70%。說(shuō)白了，房子一多，買(mǎi)的人少，降價(jià)陷入無(wú)人問(wèn)津也是自然。

2、家庭債務(wù)壓力大

都說(shuō)全國(guó)三億人背負(fù)高額債務(wù)，人均債務(wù)規(guī)模高達(dá)十幾萬(wàn)，其中70%以上都跟房子有關(guān)。無(wú)數(shù)80后90后每天睜開(kāi)眼就要面臨幾百塊的貸款要還，

而00后在多年的超前消費(fèi)觀“洗腦”下，也累計(jì)了不少消費(fèi)貸、信用貸。再加上當(dāng)代年輕人的思維轉(zhuǎn)變，寧愿租房也不貸款買(mǎi)房。這些問(wèn)題都加劇了接盤(pán)力量的經(jīng)瀕臨枯竭。

深圳某個(gè)程序員，月房貸占收入的70%以上，為了維持生活，老人貢獻(xiàn)了養(yǎng)老金，年輕人被迫兼職跑外賣(mài)。

這個(gè)案例揭示了高杠桿時(shí)代人們艱難的生存困境。為了買(mǎi)房，無(wú)數(shù)人欠下高額的房貸，生活變得舉步維艱，不敢吃，不敢消費(fèi)，不敢生病，哪還有余錢(qián)再買(mǎi)房？

3、老齡化、少子化人加速失衡

一邊是持續(xù)上升的老年人群體，目前已經(jīng)達(dá)到3.1億，五年后估計(jì)上升到4億，這些人都沒(méi)有買(mǎi)房需求，甚至有的人手上有幾套房；

另一邊，00后，90后群體卻減少了數(shù)千萬(wàn)，并且新生兒人口數(shù)量持續(xù)下降。這里面有很多年輕人光繼承房產(chǎn)都住不完，根本就沒(méi)有買(mǎi)房需求。

供給和需求不再平衡，樓市的未來(lái)更充滿不確定性。

4、資產(chǎn)屬性連基因突變

一邊是核心城市核心區(qū)房?jī)r(jià)動(dòng)輒十幾萬(wàn)一平；另一邊，鶴崗等城市三四萬(wàn)就可買(mǎi)套房，市場(chǎng)的分化已經(jīng)開(kāi)始加速，普漲年代一去不復(fù)返了。

這一鮮明對(duì)比，也印證了“地段邏輯”的殘酷重構(gòu)。不同地段的房產(chǎn)價(jià)值差異加大，買(mǎi)房不再穩(wěn)賺不賠，風(fēng)險(xiǎn)也越來(lái)越大。

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接下來(lái)房子怎么走？

新的模式已經(jīng)在重構(gòu)——未來(lái)房產(chǎn)雙軌制發(fā)展

說(shuō)的通俗一點(diǎn)，有錢(qián)的買(mǎi)貴族房，沒(méi)錢(qián)的買(mǎi)保障房。

第一，各地明確加速收儲(chǔ)，提高保障房供給。這一措施預(yù)示著未來(lái)50%的住房需求將由保障房承接，中低收入群體可以選擇保障房來(lái)解決城市居住問(wèn)題。

第二，住建部明確好房子建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)落地，預(yù)示著高品質(zhì)住宅價(jià)格還將逆勢(shì)上漲。比如核心城市核心區(qū)地段的“富人房”，以后價(jià)格越來(lái)越貴，只有少數(shù)有錢(qián)人才買(mǎi)得起。

第三，城鎮(zhèn)分化加速。一邊是大城市城中村改造加速推進(jìn)，另一邊，越來(lái)越多縣城土地流拍，發(fā)展陷入困境。

變革后的城市競(jìng)賽里，只有那些有人口持續(xù)流入，有產(chǎn)業(yè)支撐的城市，才具備更多潛力。

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普通人不能坐以待斃

變化以來(lái)，坐等變化的只會(huì)被市場(chǎng)拋棄，我有從以下幾個(gè)方面順勢(shì)而為：

第一，資產(chǎn)盤(pán)點(diǎn)，做好決策。

先評(píng)估手上的資產(chǎn)，郊區(qū)房和超高層住宅等配套劣勢(shì)、未來(lái)流動(dòng)性更差的資產(chǎn)，建議果斷止損。

另外，小產(chǎn)權(quán)房別抱有幻想，買(mǎi)這種房的結(jié)局，多半是房錢(qián)兩失。

第二，盤(pán)點(diǎn)資金，選房要慢

了解手上的預(yù)算，如果打算買(mǎi)房，一定要先確定自己的資金承受力。寧愿選擇核心區(qū)配套好的老小區(qū)，也不要跑郊區(qū)去買(mǎi)豪宅，月供最好控制在收入的40%以內(nèi)，除首付款以外，還得預(yù)留24個(gè)月的房貸作為應(yīng)急資金。

總之這個(gè)時(shí)候還認(rèn)定房子只漲不跌，最終只會(huì)被割，理性面對(duì)做決策，才能笑到最后。

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