觀點網 上周剛向大股東深鐵集團借款30億用于償債的萬科，轉眼又到武漢拿地了。

6月10日，萬科聯合湖北長投競得武漢經濟技術開發區17C1沌口片區住宅地塊，成交價4.69億元，成交樓面價約6966元/平方米。該地塊占地面積2.69萬平方米，規劃建筑面積6.73萬平方米，最高容積率不大于2.5，建筑高度不大于80米。

據了解，該地塊在去年就曾掛牌出讓，彼時起拍樓面價比現時成交價低，約6402.1元/平方米，最終終止出讓，直到今年6月才以底價成交。

從地理位置上看，地塊占據武漢經開區核心區域，具體位于三角湖路與東風二路交匯處。地鐵3號線、6號線以及多條公交線路環伺，3公里范圍內聚集了三角湖小學、武漢經濟技術開發區第一中學、協和醫院車谷院區、萬達廣場等配置。

值得注意的是，從成交結果來看，地塊競得者具體為武漢長萬置業發展有限公司，成立于今年6月7日，由湖北長投實業集團與武漢萬尚企業管理公司分別持有50%股份。

再進一步看，武漢萬尚企業管理公司也是新角色，于今年4月下旬成立，由萬科旗下武漢市萬科房地產有限公司全資持股。

連設兩所新公司，看起來萬科是下定了“決心”拿下這塊地。

追溯到15年前，萬科·金域藍灣在2010年12月11日開盤，成為萬科布局漢陽的首個項目，房價從8700元/平方米賣到1.2萬元/平方米。

而10年前，萬科又拿下了萬科·翡翠玖璽項目所在地塊，樓面地價6991元/平方米，一直是沌口地王，與今天17C1地塊地價相當。彼時的地價，甚至超過漢陽二環地價。

資料顯示，萬科·翡翠玖璽于2016年10月首開，樓盤單價1.90萬/平方米，高峰時期均價2.00萬/平方米，別墅成交最高價破1000萬。

闊別多年，故地重游，是眾多房企多多少少都上演過的一部戲。只是，這次劇本的主角之一——萬科，就其近期頻頻借款還債的表現，使得拿地這一舉動踩在市場預期之外。

觀點新媒體翻閱資料發現，深鐵集團今年累計已向萬科提供6次借款，分別為28億元、42億元、33億元、15.52億元與30億元，總額超148億元，用途均為償還公司在公開市場發行的債券本金與利息，以及經深鐵集團同意的指定借款利息。

一邊需要不斷地依賴大股東“輸血”來償還債務，一邊在鄭州、武漢接連拿下2宗地，背后的原因會是什么？

此前不久的5月28日，萬科聯手河南國信房地產、河南好多錦商貿以底價5.28億元競得鄭州中原區一宗城中村改造項目用地，成交樓面價3934元/平方米。

地塊位于潁河西路南、冠云路（洛達路）東，占地面積2.68萬平方米，規劃建筑面積13.42萬平方米，容積率5.0。

據相關媒體報道，萬科此次在鄭州拿地，有利因素居多。一是地段，該地塊位于鄭州老城區核心位置，周邊配套成熟，且具備建設優質項目先天條件。

二是政策，鄭州對城中村改造項目提供 “土地+金融”組合支持，并可分期繳納土地款，此外還有容積率獎勵等，能有效減輕資金壓力。

三是企業自身。一方面，業內人士曾披露，該地塊原本為萬科·山河道項目三期規劃用地，前兩期銷售表現均較好，萬科在該區域積累了一定的操盤經驗，且在鄭州經營總體情況向好。

另一方面，萬科選擇了合作拿地，資金投入方面既不會讓企業“雪上加霜”，后續開發也將受益于兩位本地“隊友”河南國信房地產與河南好多錦商貿。

回到萬科這次在武漢拿下的經開區地塊，不難發現，還是熟悉的配方。

市場需求方面，據了解，萬科是最早一批進駐該板塊的龍頭房企，彼時憑借萬科·金域藍灣、萬科·翡翠玖璽兩個項目穩住了客戶群；且湖北正全力支持武漢經開區打造“世界車谷”，對于車谷樓市，當前需要有與之匹配的高端住宅。

土地出資方面，與背靠湖北省國資委的湖北長投合作，也有助于紓緩萬科當前的拿地壓力。

“光谷與車谷這樣的地方，萬科有大量粉絲，很容易去化。不久前，萬科在光谷與湖北科投聯合開發的光谷錦上項目，280多套房子開盤去化九成，取得很好業績。”對于萬科在光谷的銷售表現，深耕武漢樓市的觀點新媒體專欄作者楊光華如是說。

另有分析指出，身背債務壓力也要拿地，萬科似乎想走出不一樣的路，試圖通過開發新樓盤、加快銷售回款以持續獲取現金流、提高償債能力。

只是，機遇常與風險并存。武漢經開區已有多個在售優質樓盤，比如經開綠城·柳岸春曉、武漢城建·雲棲湖岸、招商·武漢城建未來中心，此外還有近期即將開盤的經開綠城·柳岸鳴翠。

萬科最后能否如愿以償憑借賣樓打贏翻身仗？仍有待后續觀察。

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