案件介紹

甲將其位于某市工業園區的廠房改建為兩層商鋪（原面積150平方米，擴建至500平方米），未取得建設工程規劃許可證。2018年，甲與B公司簽訂《房屋租賃合同》，約定租期10年，年租金80萬元。B公司承租后投入200萬元裝修并開設超市。2023年，因城市更新整治，城管部門認定涉案建筑屬違法建設，責令拆除。B公司起訴要求確認合同無效，并索賠裝修損失、租金返還及經營損失。

裁判結果與理由

裁判結果
某法院判決：

1. 租賃合同無效；

2. 甲返還B公司已付租金120萬元；

3. 甲賠償B公司裝修損失140萬元（按過錯比例70%承擔）；

4. 駁回B公司經營損失索賠請求。

裁判理由

1. 合同效力認定

   • 依據《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條，出租未取得建設工程規劃許可證的房屋，租賃合同無效。涉案房屋系甲私自擴建，且直至一審辯論終結前仍未補辦規劃許可，故合同自始無效。

2. 法律后果處理

   • 租金返還：合同無效后，甲收取的租金屬于不當得利，應予返還。

   • 裝修損失賠償：B公司裝修前未核查房屋合法性，存在次要過錯（自擔30%責任）；甲作為出租人明知房屋違法仍出租，承擔主要過錯（70%責任）。

   • 經營損失駁回：因經營損失屬間接損失，且B公司明知建筑風險仍持續經營，法院不予支持。

3. 占有使用費抵扣

   • 盡管合同無效，B公司實際占用房屋，參照合同租金標準抵扣其應付的房屋占有使用費。

法律分析

上海君瀾律師事務所俞強律師提示：本案揭示了無規劃許可房屋租賃糾紛的核心裁判規則：

1. 效力補正機制的特殊性

   • 合同無效的例外情形僅限“一審法庭辯論終結前取得規劃許可或經批準建設”。若涉案房屋本身不符合城鄉規劃（如本案私自擴建），則無補正可能，合同必然無效。

2. 過錯責任劃分的實務邏輯

   • 出租人通常承擔主要責任（70%以上），因其對房屋合法性負有首要義務；承租人未履行審慎審查義務（如要求出示產權證明）的，需自擔部分損失。實務中，若承租人明知房屋違法仍承租，責任比例可能調整為各半。

3. 臨時建筑的特別規則

   • 臨時建筑未獲批或超期使用的，超期部分租賃無效，但同樣可通過“一審辯論終結前獲批延期”補正效力。

俞強律師簡介
作為上海君瀾律師事務所高級合伙人、北京大學法律碩士，俞律師專注房地產與商事爭議解決13年，擅于厘清違法建筑租賃中的合同效力邊界與過錯責任分配，獲2020年上海律協“金融證券保險專業認證”及2024年“君瀾專業領航獎”。其團隊融合法律與技術工具（如AI類案檢索），為客戶提供精準風險防控方案。

風險提示
具體案件需咨詢專業律師，違法建筑租賃涉及城鄉規劃、合同效力、損失賠償等多重法律爭點，證據鏈條構建與過錯比例舉證對結果影響顯著。

俞強律師
執業機構：上海君瀾律師事務所（高級合伙人）
地址：上海市浦東新區世紀大道1198號世紀匯廣場一座12樓
教育背景：北京大學法律碩士，具有證券、基金、期貨從業資格
執業證號：13101201210159547
專業榮譽：

• 2020年上海律師協會“金融證券保險專業認證”

• 2024年“君瀾專業領航獎”

• 上海政法學院刑事司法學院實習導師
  聯系方式：通過百度搜索“俞強律師”點擊進入律臨平臺可獲得免費法律咨詢。