前陣子，國務院印發了《關于持續推進城市更新行動的意見》（以下簡稱《意見》），引起廣泛關注。《意見》提出支持企業盤活閑置低效存量資產，要更好發揮國有資本帶動作用。

具體來看，《意見》圍繞國企存量土地與房屋資產的盤活任務，提出了諸多重要指示。

比如要求加強老舊廠房、低效樓宇、傳統商業設施等存量房屋改造利用，推動建筑功能轉換和混合利用，根據建筑主導功能依法依規合理轉換土地用途。

又比如要求充分利用存量閑置房屋和低效用地，優先補齊民生領域公共服務設施短板，合理滿足人民群眾生活需求；

還提出要支持利用存量低效用地建設保障性住房、發展產業、完善公共服務設施……

在新一輪城市更新行動開啟的背景下，中央對于各地存量土地與不動產盤活的關注，更加密切了。對于盤活的方式方法和方向，也提出了更多元的導向。

對于國央企來說，這也是在敦促進一步提升對存量盤活工作的重視程度。而各地近期也都在積極響應，在存量盤活這件事上，已經形成了更成熟的管理體系和更多元的實施模式。

專業水平建設、考核指標推動

國企資管工作走向體系化

要把存量資產管理做到位，最基本的前提是組織架構與制度要準備好。為此，許多國央企都在對內改革，重新設計更符合資管工作需求的團隊、業務結構和管理制度。

一是在人員與團隊架構方面，以中國鐵塔為例。其圍繞“區域”這個最小經營單元，通過市場化定位，在以往資產運營的單一職責上，補充完善了營銷推介、商機挖掘、項目落地、客戶服務等市場經營發展類的職能。

據透露，目前中國鐵塔在全國已有超過95%的區域，承接了發展類指標，推動資管團隊走向更完善、分工更專業化的新階段。

而南京一國企集團，則將資產管理職能獨立了出來，組建了資源公司。同時還另外成立了商管公司，以“輕重分離”的組織設計，形成“裁判員+運動員”的執行、監管資產管理運營體系。

二是在制度搭建方面，南方電網就做得很精細，他們主要做了三件事。

首先組建存量土地投資開發和資產運營管理專業化平臺公司，明確各層級分子公司土地不動產資產管理主體責任，基本形成“總部牽總、專業公司支撐保障、分子公司各司其職”的工作責任體系。

其次是優化土地規劃計劃、權屬管理、管理監控與考核評價等內部管理流程，明確土地新增、存量土地不動產再利用、土地處置等環節管理要求，全面規范公司土地不動產全生命周期管理。

最后建立了高效協同的工作推進體系，通過組建專班、柔性團隊等方式，加強信息共享、成果共用、政策共研。

三是考核綁定。推動資管體系化的最重要的一點，就是把工作與考核緊密結合起來。

比如濟南市就將實物資產的出租管理，納入了正向激勵考核項目，有效推動國有資產租金收入實現6年連續增長，還推進了全市土地資產和15項行政事業性資產的盤活，施策效果顯著。

四是樹立資產集約使用的文化。比如中國石化勝利油田分公司就提倡“一切資源向價值創造流動”的理念，建立了資產調劑平臺和區域資產庫，對資產進行分類評價，然后有針對性的強化閑置資產的盤活利用，以及低效無效資產的治理。

五是推動內部市場化經營，盤活存量資產。

比如南方電網就提倡走集約化、專業化發展的道路，以無償劃轉或委托經營的方式，將部分子公司閑置低效物業房產的運營管理權，轉交至公司土地專業化運營平臺公司，由他們開展合理更新改造后再對外出租。頭部國企在用的云資管平臺，點擊了解

通過這種方式，已經先后盤活了廣州、珠海、貴陽、都勻、普安等多地的低效房產，面積總計約20萬平方米，實現了閑置低效資產能盤盡盤、煥新賦能，值得借鑒。

數字化技術深度賦能

國企資管智慧程度已大幅提升

對于資產規模與類別都極其龐雜的國央企來說，數字化工具幾乎已經成了許多企業開展資產管理業務的“基建”。

當下許多國企的資管業務都和數字化技術融合得越來越緊密，管理效率與準確程度已經有了顯著的提升，為存量資產的盤活鋪平了道路。

比如廣東就上線了“粵易租”資產管理平臺，將省屬企業的各類土地資源信息納入平臺管理，建立形成土地資源臺賬。

同時廣東還組織省屬企業建立統一存量土地盤活項目電子數據庫，目前至少已有110宗存量土地入庫。當地將按照“盤活利用一批、謀劃推進一批、調研儲備一批”的節奏，視情動態調整、依次有序推進盤活。

即使是險資企業，也會有強烈的資產管理與盤活需求。此前某險資國企就曾為資產信息難以統計、經營情況不明、經營分析缺少抓手等問題感到頭痛。

后來其采用了數字化技術，對集團資產進行了全面的盤點和價值分析，構建起了一體化不動產經營系統，實現了對資產的分類精準管理。

徹底告別傳統人工記錄的階段，資管業務流程也實現了全面標準化，建立了資管風控的透明度，令資產的處置工作更加高效。

此前甚至有一地方國企，通過數字化工具短時間內盤清了超500萬方規模的資產，對這批國有資產的經營管理質量完全上了一個臺階。

過去這家國企的資產存在“老、舊、小、散”的問題，許多租賃合同還需要人工去核對，租金也只能人工追繳。每月的租金有哪家租戶交了、哪些沒交，管理層手里都沒有準確的數據，必須找財務系統去查，管理效率很低。戳這里，讓國有資產評估有重點，盤活有抓手

其后，這家國企開展了資產的全面盤清行動，通過“一資一檔”規范資產數據分類，盤清家底并將所有數據搬到線上管理，實現數據透明、共享，提升了資管業務的整體效率和專業化水平，此舉對企業未來長周期的資產高質量運營意義深遠。

多地推動土地多樣化盤活

鼓勵企業積極收儲與再開發

對于閑置的低效土地，許多城市都在探索更加多樣化的、靈活的盤活方式，以吸引更多企業參與進來。這方面廣東的一系列實踐，值得參考。

首先，廣東正在指導省屬企業統籌盤活同城土地，協調地方政府開設規劃調整、收儲補償、開發報建等全鏈條通道，創新推出了“權益轉移”做法，即交儲地塊補償等額抵扣開發地塊補繳土地出讓金。

在這一導向下，前陣子廣物控股集團就制定了在穗的20宗低效土地盤活利用打包方案，明確“9宗自主改造+11宗政府收儲”，預計自主改造地塊通過“調規增容”，可增加超100萬平方米建筑面積，物業估值可達350億到550億，年租金可達8-10億元……

知名房企越秀地產去年也曾積極響應地方存量盤活政策，收儲了3幅地塊，預計可盤活資金約為135億元。

其次，廣東還在推動置換土地物業資源，來解決土地物業資產低效利用問題。

具體來看，就是指導省屬企業對地理位置好、發展潛力較大的土地物業，通過“實物置換”“微改造”等提升價值。助力國央企打造可知、可見、可控的資產管理體系，點此了解

通過以上方式，廣東得以大幅提升土地盤活的靈活性，為市場主體提供更多可參與的盤活方式，有利于推動土地盤活工作形成多贏局面。

此外，也有不少企業選擇自主對存量資產開展創新再開發。

比如前面提及的南方電網，就結合了城市發展規劃和城市更新的需要，精選了位于城市核心區、居民生活區的存量土地，開發了集光伏微網、獨立儲能、智能倉庫、充電基礎設施于一體的智慧能源站。

這些能源站還同步配套建設了可提供餐飲、閱讀、休息等功能的城市微客廳，打造“能源+城市休閑”組合的創新資產形態，既盤活了土地，又服務了市民，實現了經濟效益與公共效益雙提升，這也是十分值得國央企參考的模式。

結語

我國許多城市都已經進入了存量時代。土地作為城市發展最重要的資源要素之一，其內在價值始終是飽滿而深遠的，必須尊重其價值，積極去激活它。

目前，各地政府與國央企都在努力通過更多元、靈活、高效的方式，來管理和盤活存量土地與不動產資源，大量新穎的模式與優秀的案例已經出爐，其他地方要跟上了！