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2025年5月，浙江、四川率先發(fā)行收購存量商品房的專項債，意味著地方收購存量商品房進程取得了新突破，引起了市場關(guān)注。此次浙江、四川發(fā)行專項債用于收購存量商品房涉及多個項目，債券總金額接近20億元，為各地提供了參考樣本，預(yù)計后續(xù)專項債收購存量商品房也有望加速。

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政策梳理：政策持續(xù)落位，為收購存量商品房提供資金支持

早在2023年2月，央行就設(shè)立“租賃住房貸款支持計劃”，額度為1000億元，支持金融機構(gòu)在8個試點城市發(fā)放租賃住房購房貸款。2024年以來，中央及監(jiān)管部門對收購存量商品房的資金支持政策持續(xù)落地，當前各地收購存量商品房的資金來源主要包括住房租賃團體購房貸款、保障性住房再貸款、專項債券等，各項支持政策落地時間及主要內(nèi)容見下表：

表：支持收購存量商品房的資金來源政策落地時間及主要內(nèi)容

數(shù)據(jù)來源：政府網(wǎng)，

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中指研究院長期跟蹤中央及全國各地房地產(chǎn)相關(guān)政策，持續(xù)為政府部門和企業(yè)提供政策監(jiān)測服務(wù)，為各地政府完善房地產(chǎn)政策工具箱提供參考借鑒，同時幫助企業(yè)跟蹤政策變化，更好地把握政策窗口，。

不同資金在利率和貸款年限上存在差異。

住房租賃團體購房貸款：貸款年限不超過30年，利率由商業(yè)銀行根據(jù)借款人風險狀況、風險緩釋措施等因素合理確定，參考已落地貸款，2024年12月，建行江西省分行向上饒市發(fā)放住房租賃團體購房貸款2400萬元，期限27年，利率2.95%。整體來看，住房租賃團體購房貸款的年限較長，但利率相對也較高；

保障性住房再貸款：2024年5月設(shè)立時央行發(fā)放的利率為1.75%，期限最長為5年（展期4次），期限較短，21家全國性銀行向各地國企發(fā)放資金時通常要在1.75%的基礎(chǔ)上加點，實際發(fā)行的貸款利率整體或在2.5%以上，部分甚至接近3%；2025年5月7日央行下調(diào)結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具利率0.25個百分點，保障性住房再貸款利率降至1.5%；

地方政府專項債券：從已發(fā)行的用于收購存量商品房的專項債券來看，發(fā)行利率在1.3%-2.13%之間，專項債券的期限分別為10年、20年、30年。對比來看，專項債券是利率水平較低且期限較長的一種方式。

表：不同資金來源利率和貸款年限差異

數(shù)據(jù)來源：中指研究院綜合整理

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進展：各地收購存量商品房持續(xù)推進，專項債券收購迎來突破

表：2024年以來部分城市收購存量商品房落地案例

數(shù)據(jù)來源：各地官方網(wǎng)站，中指研究院綜合整理

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2024年四季度以來，部分城市通過一些創(chuàng)新舉措在收購存量商品房方面取得了一定效果。如廣州、佛山將收購存量商品房與城中村改造相結(jié)合，廣州、佛山部分城中村改造項目使用城中村改造專項借款收購存量商品房作為安置房，一方面加速了城中村改造項目的推進，另一方面也助力庫存去化。據(jù)報道，截至2025年5月30日，黃埔全區(qū)通過“房票安置”模式累計完成認購商品房1100余套，去化面積近10余萬平方米，拉動資金流轉(zhuǎn)超20億元。

表：截至6月10日專項債收購存量商品房情況

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今年5月浙江、四川先后發(fā)行專項債券收購存量商品房。自2024年10月財政部發(fā)聲支持專項債券收購存量商品房以來，用于收購存量商品房的專項債券在浙江、四川先后發(fā)行落地，兩省均為專項債券“自審自發(fā)”試點省份，也是首批專項債券得以率先落地的原因之一。

從金額來看，浙江、四川兩地用于收購存量商品房的專項債券分別為17.5億元、1.7億元，分別占各省當期發(fā)行新增專項債券的3.2%、0.6%（浙江、四川當期分別發(fā)行新增專項債券552.7億元、284.3億元），合計發(fā)行金額19.2億元，整體規(guī)模不高。

從收購項目的企業(yè)性質(zhì)來看，兩地合計11個收購項目，其中7個項目為地方國企所有，2個為混合所有制企業(yè)項目，2個為民企項目，地方國企的項目是收購主力，其收購金額達16.5億元，占比超85%。

從收購價格來看，收購定價多通過備案價折扣的方式進行，如湖州南湖區(qū)多項目收購價格約為備案價格的90%左右；杭州祥生?銀湖新語項目收購房源為企業(yè)自持商品房及車位，溫州三個項目收購房源均為企業(yè)配建的政策性住房，因此收購價格折扣較大，如萬科?歐洲華庭，協(xié)商確定本次收購戶型建筑面積90、120平方米的價格在國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同約定指定銷售價基礎(chǔ)上再進行9折，分別按備案價的63%、54%進行計算。

從收購房源用途來看，多數(shù)收購項目用于保障性租賃住房，其中南充儀隴縣項目部分收購房源用于配售型保障房。值得注意的是，湖州溪畔居等項目先期用于保障性租賃住房，在運營期滿后出售房產(chǎn)，即先租后售，項目整體運營收入包括保障性租賃住房的租金收入、出售房產(chǎn)收入、停車費收入。

展望：未來專項債收購存量商品房推進節(jié)奏有望加速，加快各地去庫存，改善市場供求關(guān)系

本次浙江、四川率先發(fā)行用于收購存量商品房專項債券規(guī)模較小，更多起到信號作用，為后續(xù)加大發(fā)行規(guī)模積累經(jīng)驗，并為其他省市提供參考借鑒。

專項債券為各地收購存量商品房提供了成本更低、期限更長的資金來源，一定程度有利于疏通當前各地收購存量商品房中的部分卡點問題，也有利于加快各地去庫存工作，直接改善供求關(guān)系，促進房地產(chǎn)市場修復(fù)。

另外，兩地收購存量商品房的定價方式及運營模式也為其他城市提供參考，預(yù)計短期更多地區(qū)或?qū)l(fā)行專項債收購存量商品房，特別是專項債券“自審自發(fā)”試點地區(qū)可能加速落地。

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