上海收儲的這一槍還是打響了，該來的還是來了，而最終收購保障房的價格就成為了懸在閔行南部區域，乃至全上海二手房業主心頭上的一把刀了。就成為了大家關注的焦點了，到底是什么價格呀？官方給出的定價機制說的是以房源評估價值為準。至于最后到底多少錢收，會不會公開，我們就不知道了，也不去管它。

我們先來推測一下它大概是什么價格？

其實很簡單啊，先看一下這次收購的要求。

第一個就是現房。

第二個區域要集中。

第三個規模要在7500個平方以上。

第四個產權必須要清晰，同時明確了這次收購的用途，它是配租型的保障型住房。

那收購資金主要來源于什么呢？

就是專項債券和保障型住房再貸款。它的這個資金成本大約就是年化3.2到3.5之間，還要加上運營成本和控制成本。這個就代表著就算收購主體在不以盈利為目的的情況下，實際的租售比要達到4%。年化4%才能保證不虧損。

要知道，不管是國企還是央企，任何的收購主體去收購保障房并不是為了做慈善。他就算是為了響應國家號召，支持上頭工作，哪怕沒有盈利，也至少保證不虧損，只有在這個技術條件之上收購才能成立。

所以說我們就按照這個邏輯來反推一下，就不難得出他最終收購價格大概在什么范圍之間。因為保障房的租金水平一般都會低于同區域市場的一個租金，要不然就沒有辦法體現公共保障的性質了，對吧？

根據上海其他區域的保障房實踐數據來看，租金一般都在同區域市場租金的70%到85%左右。但是保障房因為整體改造后的使用率更高，所以說整盤來看，雖然說租金低，但是出租的房屋數量會增多。

所以這里我們就正常的按照市場價租金來給他計算。上海目前的平均租售比大概就是2%。啊，用2%的市場實際年租金回報率除以4%的目標年租金回報率得出的結論就是5折收購。

5折不是骨折，其實乍一聽覺得5折有點不太可能。但是你好好想一想。上海外環外的房價從高點到現在已經回落了差不多20%到30%左右了，這個還是low著說的。開發商也有資金成本，營銷成本，雜七雜八的成本全部算上5折一次性收購，對于他們來講也是非常具有吸引力的。

至于為啥不6折7折去賣給市場呢？非要5折留給上面來去收這個東西。這個問題我就不解釋了，因為這不是想不想的問題，而是能不能敢不敢讓不讓行不行的問題。

深圳保障房剛落地的時候，我就說過，我提醒大家做好心理準備，因為他該來的早晚會來。或早或晚而已。

那么收購保障房雖然說能通過減少新房的供應來穩定新房的價格，但是一定會對二手房市場的價格造成很大的沖擊。隨著保障房的普及和新產品的不斷推出，市場上大多數的商品房可能會被重新的定義，價格也會一直的呈下降趨勢。

另外以后在收購對象上面，除了新建的商品房之外，政策可能擴展到收購個人持有的二手房上面。你像武漢，青島已經有先例了。所以說在接下來的這個房地產市場當中啊，沒有什么是不可能的。散會。