在深圳，有一種特殊的“賺錢”方式——拆遷。

拆， 曾被視作土著們實現(xiàn)財富跨越的標(biāo)志性途徑。然而時移世易，如今“拆”字背后，就怕開出“爆負(fù)”二字。

01.

沒錢、沒房

深圳拆遷人鮮為人知的B面

近日，壹地產(chǎn)在刷小紅書時，偶然刷到一則令人唏噓的內(nèi)容：

深圳的拆遷戶吐槽，因拆遷之后，房子沒建起來，安置費也斷了，落得個兩手空空。

翻看下方評論區(qū)，這類情況比比皆是：

“平湖兩年沒沒有收到過”

“我這里都4年沒有給過渡費了，項目還爛尾，龍崗”

“羅湖水貝的也一年多沒發(fā)安置費了...”

甚至還有原本搬走的村民因為過渡費給不起而又搬回去的情況。

圖源小紅書

以“安置/過渡費”為 關(guān)鍵詞 搜索，壹地產(chǎn)根據(jù)小紅書網(wǎng)友爆料不完全統(tǒng)計，目前存在暫停發(fā)放過渡費用的項目有16處。

從地域分布來看，無論是在南山、羅湖這樣的中心城區(qū)，還是在龍崗、坪山等外圍區(qū)域，均有此類問題出現(xiàn)。其中，龍崗和羅湖是重災(zāi)區(qū)，兩區(qū)共占12個。

具體受影響程度不一，有的村民房屋早已被拆除，然而卻已有長達(dá)5年未收到過渡費；有的村民房子被水泥封窗，后續(xù)安置工作毫無進(jìn)展，過渡費也一并暫停發(fā)放；有部分5年未收到過渡費的村民，把房子收回并改造為公寓出租；還有政府介入的舊改，得到消息會重新啟動，實屬萬幸。

具體看三個典型的例子。

寶安西鄉(xiāng)河?xùn)|舊改項目，該項目是寶安最大體量的舊改之一，2013年就已簽署協(xié)議，2018年列入城市更新單元計劃，至今已有10余年。

從規(guī)劃藍(lán)圖來看，該舊改項目預(yù)計建造成235萬平超級綜合體，包含居住、商業(yè)、24班高中以及其他教育設(shè)施。但因為開發(fā)商資金斷裂的原因遲遲未有進(jìn)展。

從網(wǎng)友爆料的現(xiàn)場圖能看到，不少村民已搬空的樓棟，其門窗大多被水泥、圍擋嚴(yán)嚴(yán)實實地封住。

圖源小紅書

2025年3月有網(wǎng)友問其是否有新的進(jìn)展，是否更換開發(fā)商。街道辦的回答是現(xiàn)上級部門已經(jīng)成立相關(guān)專班工作組進(jìn)行協(xié)調(diào)，社區(qū)也會繼續(xù)跟進(jìn)情況。

圖源寶安區(qū)人民政府

翠竹街道金鉆豪園， 該項目于 2010年被列入深圳第一批舊住宅小區(qū)改造范圍，2019年正式開工，目前還處于地基階段，村名無房也無過渡費。

但好消息是，4月羅湖人民政府發(fā)了盤活信息資料提交通告，關(guān)于拖欠過度安置費及施工問題，區(qū)政府回應(yīng)已成立工作專班研究解決相關(guān)問題，確保項目加快推進(jìn)，保障業(yè)主的回遷，后續(xù)翠竹街道將積極協(xié)調(diào)推動過渡安置費的發(fā)放及接下來的施工建設(shè)工作。（）

圖源羅湖區(qū)翠竹街道辦事處

還有坪山區(qū)谷倉嚇舊改，2012年取得規(guī)劃批復(fù)以來，由于開發(fā)商資金短缺、銀行保函無法開具等多重因素，項目陷入停滯狀態(tài)，安置房無法交付，過渡費無法發(fā)放。

不過，好消息是該項目已被納入政府處置計劃，2024年12月25日開始清償拖欠的過渡期安置費，已清償約4600萬元過渡期安置費。目前項目一期已順利復(fù)工，項目二期預(yù)計將于2025年6月開工。

圖源坪山區(qū)城市更新和土地整備局

02.

28個項目失效

100+個項目設(shè)定有效期等待抉擇

合一數(shù)據(jù)顯示，截至2025年6月，深圳計劃公告的城市更新項目有1057個，規(guī)劃公告項目有744個，進(jìn)入實施階段的數(shù)量才552個，也就是說才一半進(jìn)入了實施階段。

圖源合一城市更新

所以除了要擔(dān)心自己拿不到房子和過渡費之外，深圳拆遷人其實也擔(dān)心“原本說要拆的房子，說失效就失效。”

最早在2019年3月出臺的《深圳市拆除重建類城市更新單元計劃管理規(guī)定》中就提出，在該規(guī)定施行后的批準(zhǔn)的更新單元計劃，自公告之日起，有效期2年，2年內(nèi)不過專規(guī)計劃失效，失效后可再次申請延長1年有 效期 ，其拆除重建用地范圍自失效之日起三年內(nèi)原則上不得再次申報。

比如近兩個月就有福田振華大院更新單元、寶安西鄉(xiāng)牛灣舊村改造項目、大鵬三溪南片區(qū)城市更新單元3個項目宣告失效。

另外壹地產(chǎn)也查詢了深圳各區(qū)城市更新和土地整備局公示，發(fā)現(xiàn)從2019年至今，全市已經(jīng)有28個城市更新單元失效，共計217.25萬平，相比壹地產(chǎn)2024年4月整理時的105.44萬平/14個，翻了整一倍。

從區(qū)域來看，寶安、龍華、龍崗占比最多，其中涉及擬更新方向為住宅的有13處。按照規(guī)定3年內(nèi)不得再次申報，未來如何則是未知數(shù)。

針對沒有設(shè)定有效期的項目，今年再次出具條例規(guī)定：針對未明確有效期且單元規(guī)劃未獲批的城市更新單元，陸續(xù)發(fā)布公告統(tǒng)一設(shè)定有效期，并對項目可實施性進(jìn)行研究，不具備可實施性的項目，按程序確認(rèn)后公告失效。

從目前公布的數(shù)據(jù)來看，各區(qū)共計100+個項目進(jìn)行了有效期公示，而這些項目經(jīng)過研究，有的能幸運取得較快的進(jìn)展，而有的則會宣布直接失效。

部分延期更新單元一覽表（上下滑動）

03.

小結(jié)

總而言之，曾經(jīng)被視為財富跨越的捷徑，隨著城市更新進(jìn)程的深入，其背后的復(fù)雜性和風(fēng)險也逐漸顯現(xiàn)。

一方面，是眾多拆遷戶面臨著安置費遲遲未發(fā)、房屋拆除后卻無法回遷的困境；另外一方面，舊改項目本身也面臨著諸多風(fēng)險和不確定性，開發(fā)商資金斷裂、規(guī)劃審批復(fù)雜等原因使項目陷入停滯，長達(dá)幾十年的等待可能就只有一個失效公告。

所以，壹地產(chǎn)也在此提醒：

面對安置費未發(fā)放的情況，村民可與開發(fā)商、村委會或拆遷辦溝通，要求書面承諾補發(fā)時間。或向當(dāng)?shù)刈〗ň帧⑿旁L部門或城市更新管理機構(gòu)反映情況，協(xié)助解決；

對于博舊改的投資者而言，需摒棄“投機暴富”心態(tài)，審慎評估項目可行性與自身風(fēng)險承受力，城市更新本質(zhì)是長期工程，需理性參與，切勿上當(dāng)受騙。

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