孫嘉在萬科的成名作，是一個(gè)PPT。

2007年碧桂園在香港上市后，市值一度高居中國地產(chǎn)商榜首。26歲的楊惠妍，也成了中國首富。但萬科董事長王石當(dāng)時(shí)對(duì)碧桂園的評(píng)價(jià)是：

紅極一時(shí)，不能持久。

??

這份“輕蔑”，很快被一個(gè)30歲年輕人的PPT推翻。

時(shí)任萬科集團(tuán)企劃部的新人孫嘉，用自己在麥肯錫學(xué)到的工作方法，調(diào)研了碧桂園的項(xiàng)目和員工，做了一份數(shù)據(jù)翔實(shí)，有理有據(jù)的PPT：

獨(dú)特模式創(chuàng)造快速發(fā)展——碧桂園研究報(bào)告。

在珠海的集團(tuán)例會(huì)上，孫嘉用這個(gè)PPT，舉出了三四線城市之王碧桂園的下沉秘訣：

避開主流市場(chǎng)和強(qiáng)勁的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，在低量級(jí)城市或者城市遠(yuǎn)郊，采取低地價(jià)、大規(guī)模投資策略，依靠控制全價(jià)值鏈，實(shí)現(xiàn)低成本快速銷售、快速回款。

從珠海回深圳的路上，王石馬上打電話給碧桂園的楊老板：我對(duì)碧桂園的看法，錯(cuò)了。

所以說，會(huì)做PPT在職場(chǎng)有多重要。它讓孫嘉在萬科得到火箭般地躥升，也讓行業(yè)重新認(rèn)識(shí)了碧桂園。

碧桂園當(dāng)時(shí)切中的市場(chǎng)，是長期被中國傲慢的主流開發(fā)商忽視的。三四線城市地方政府有招商需求，老百姓也有改善蝸居的真實(shí)吶喊。

中國有兩千多個(gè)縣城。楊老板說，每一個(gè)縣城，都需要一個(gè)降維打擊的碧桂園。

2015年棚改貨幣化推行后，碧桂園、恒大等深扎三四線城市的努力，開始得到了豐厚的回報(bào)。他們很快都超越了萬科，成為全宇宙最大的房地產(chǎn)商之一。

2018年，碧桂園的銷售額甚至：

超過了1萬億。

一個(gè)賽道跑出來后，中國企業(yè)最擅長的是跟隨模仿。一大堆殺入三四線城市的“小碧桂園”，也就此冒了出來。

但伴隨著2021年之后中國房地產(chǎn)的深度調(diào)整，不管是碧桂園還是“小碧桂園”，都熄火了。

巨頭爆雷、百強(qiáng)折戟，民營陣營全面潰敗。幸存者們驚魂未定，央國企也扎緊籬笆，堅(jiān)定收縮于一二線核心地帶。

曾經(jīng)的熱土，留下一片真空。

1

5月底，成都市新都區(qū)一宗地塊現(xiàn)場(chǎng)拍賣。

經(jīng)過24輪舉牌，嘉禾興地產(chǎn)以6.03億元的價(jià)格，拍了下來，溢價(jià)近兩成。

拿地后，嘉禾興地產(chǎn)總經(jīng)理李為國在微信朋友圈發(fā)文，就兩家人，居然搞了24下，面粉多了一個(gè)億：

回看自己都覺得恐怖！

嘉禾興是四川本地房企，在簡(jiǎn)陽、資中、內(nèi)江、溫江等縣市都有項(xiàng)目。這兩年，他們開始加碼成都，但主要獲取的是成都郊區(qū)的地塊。

最新拍的這塊地，就位于成都市北郊的新都，區(qū)位不算熱門。

但李總的感慨并不是憑空而發(fā)。去年9月底，嘉禾興宣布將旗下所有項(xiàng)目單價(jià)上調(diào)2%。除了成都樓市升溫的背景外，還有：

開發(fā)建設(shè)成本的因素。

這次漲價(jià)，使嘉禾興瞬間成為焦點(diǎn)。當(dāng)時(shí)，穩(wěn)樓市政策蓄勢(shì)待發(fā)，市場(chǎng)預(yù)期改善，但沒有哪家房企敢公然提價(jià)。

后來，公司趕緊解釋說是優(yōu)惠政策調(diào)整，才算有個(gè)交代。

實(shí)際上，新都區(qū)地塊只有兩家房企參與競(jìng)拍。把嘉禾興的成本抬上來的，是一匹過去一年殺瘋了的川系“黑馬”：

邦泰。

2

邦泰其實(shí)才成立于2007年。

它由四個(gè)老板創(chuàng)立，最早做銷售代理，然后逐漸涉足房地產(chǎn)開發(fā)。2013年，他們才將總部遷至成都。有傳言說，他們背后的資方，跟“重慶李嘉誠”張松橋有一些關(guān)聯(lián)。

邦泰的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)也起步于三四線城市。最近兩年，他們才開始向二線城市調(diào)倉，并在成都、南寧、長沙、西安、南昌等中西部省會(huì)城市拿地。

中指研究院統(tǒng)計(jì)顯示，2024年，邦泰共斥資117億元拿地，排名第17，在民營房企中：

僅次于杭州濱江。

這一年，邦泰賣了169個(gè)小目標(biāo)，超越新希望地產(chǎn)，悄然成為川系房企老大。

今年，邦泰更有“8天拿5地”的壯舉，其在拿地榜上的排名也繼續(xù)提升。前5月拿地金額排名第14，拿地面積甚至飆升至第3。有人開始稱他們?yōu)椋?/p>

民企之光。

他們其實(shí)盯的，是目前土地市場(chǎng)處于低點(diǎn)。因?yàn)橘u不出去地，很多地方政府都?xì)g迎邦泰，甚至邀請(qǐng)他們前去拿地。

今年邦泰光在廣西南寧，就拿了兩塊地，從而將其在南寧的項(xiàng)目擴(kuò)充至6個(gè)。邦泰拿地時(shí)基本沒遇到什么阻力，有一宗底價(jià)獲得。

近幾年，南寧樓市慘淡。去年南寧成交商品房6.1萬套，同比下降了超過三成。其中商品住宅只成交了2.8萬套：

也就相當(dāng)于上海高峰期時(shí)一個(gè)月的水平。

南寧土地市場(chǎng)也許久不見房地產(chǎn)巨頭的身影。去年南寧土地出讓成交價(jià)款只有64.18億元，相當(dāng)于2020年的：

十分之一。

如今，像南寧這樣的城市不在少數(shù)。他們應(yīng)該很歡迎像邦泰這樣的民營房企。因?yàn)檠肫笠呀?jīng)開始棄這些城市而去。

邦泰與嘉禾興搶地的4天后，長沙市岳麓區(qū)洋湖片區(qū)一宗宅地現(xiàn)場(chǎng)出讓。經(jīng)過24輪競(jìng)價(jià)，一家名叫嘉信地產(chǎn)的房企，以8.68億元競(jìng)得，溢價(jià)率為23%。

嘉信地產(chǎn)成立于2007年，總部位于湖南永州，去年6月首次在長沙拿地，挺進(jìn)省會(huì)。

今年嘉信地產(chǎn)繼續(xù)高歌猛進(jìn)，前5月已在土地市場(chǎng)“豪擲”20億。

4月初，嘉信地產(chǎn)曾在同一區(qū)域拿下一宗地塊，此次拿地屬于“梅開二度”。拿地前，嘉信地產(chǎn)就志在必得，最終表現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)，在中海、金茂、綠城、保利等一眾央國企中：

虎口奪食。

地方小拳師，打出了大滿貫的氣勢(shì)。

5月30日，重慶市渝北區(qū)一宗地塊出讓，本地民企海成集團(tuán)以底價(jià)競(jìng)得。

海成集團(tuán)1992年創(chuàng)建于重慶萬州開縣，最早據(jù)說靠接手一塊爛尾的商業(yè)發(fā)家，戰(zhàn)略是“立足（三峽）庫區(qū)，深耕川渝”。海成在萬州、奉節(jié)、內(nèi)江、開州、巫山等城市都有布局。

這兩年，這家“農(nóng)村包圍城市”的老兵，正加速滲透重慶主城。今年已經(jīng)三次在重慶拿地。

今年前5月，海成集團(tuán)斥資28億拿地，排名全國房企前二十。海成在大重慶市場(chǎng)的占有率，也在不斷提升。去年他們就以66億的銷售額排名第二。

今年前五月，海成已經(jīng)賣了30億，力壓邦泰、龍湖、萬科，終于成為：

重慶一哥。

四年前，金科成為重慶一哥的門檻，全年是350多億。

當(dāng)萬億已成傳說，幾十億也能稱雄山城。

市場(chǎng)縮水至如此。

3

在海成集團(tuán)5月30日獲取地塊的三公里外，是個(gè)爛尾已久的項(xiàng)目：

恒大軌道時(shí)代。

恒大2018年拿到這塊地，暴雷后，項(xiàng)目便陷入停滯，有幾棟樓至今未復(fù)工。

五公里外，是碧桂園的中俊天璽項(xiàng)目。這個(gè)項(xiàng)目2020年就開盤了，暴雷后就近乎滯銷，到現(xiàn)在還沒賣完。

在這輪樓市調(diào)整中，以恒大、碧桂園為代表的民營房企大批暴雷，宣告一個(gè)狂飆時(shí)代的終結(jié)。央國企紛紛收縮戰(zhàn)線，回到更安全的區(qū)域。

于是，巨頭撤退的真空帶，成了邦泰們閃轉(zhuǎn)騰挪的秀場(chǎng)。

今年前5月，TOP100企業(yè)拿地總額，只有4000億出頭，不及2021年峰值的零頭。

國央企仍是拿地主體，但民營房企的戲份，也有所增多。

在拿地金額前20的房企中，民企占據(jù)4席；在拿地面積前20的房企中，民企占據(jù)了5席。除邦泰、濱江外，另外三家民企躋身拿地面積前20，他們的注冊(cè)地分別位于：

山東威海、山東菏澤、河南商丘。

但這些新晉民企大多規(guī)模較小，資金實(shí)力有限。他們不再像前輩們一樣圈地造城，而是只獲取小體量地塊。

邦泰獲取的地塊，總價(jià)大多在5億元以下，接近10億的就屬于“高價(jià)地”了。因邦泰抬價(jià)讓李為國肉疼的那塊地，總價(jià)也就：

6個(gè)小目標(biāo)。

雖然跟恒大、碧桂園當(dāng)年的大手筆比起來，完全不在一個(gè)量級(jí)。但他們操盤上的一些手法，頗有前輩的影子。

拿地的當(dāng)天下午，嘉信地產(chǎn)就安排工程機(jī)械高調(diào)開進(jìn)現(xiàn)場(chǎng)，正式宣告開工。除了造勢(shì)外，老板顯然是很懂“高周轉(zhuǎn)”的。

邦泰同樣深諳“高周轉(zhuǎn)”之道，他們?cè)谌木€城市采用“小打快出”的打法，在二線城市雖然強(qiáng)調(diào)深耕，周轉(zhuǎn)速度也不慢。公司經(jīng)常開足馬力，加班加點(diǎn)。

有員工吐槽，邦泰的工作節(jié)奏是“5+2”“白+黑”：

人也是高周轉(zhuǎn)。

但燃料也有燒不盡的時(shí)候。

去年6月，邦泰在合肥的首個(gè)項(xiàng)目東方雅頌遭遇業(yè)主維權(quán)，原因是：工程進(jìn)度嚴(yán)重滯后。

業(yè)主們后來又發(fā)現(xiàn)，房子的質(zhì)量也很有問題，于是又組織了多次維權(quán)。

邦泰是在2023年上半年拿的這塊地，當(dāng)時(shí)他們?cè)诟?jìng)品質(zhì)環(huán)節(jié)獲得了：

滿分。

邦泰在山西的項(xiàng)目，也出了點(diǎn)問題。

今年5月，山西省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳發(fā)布了兩則通報(bào)。其中一則稱，在2024年度房地產(chǎn)市場(chǎng)“雙隨機(jī)、一公開”聯(lián)合執(zhí)法檢查中，發(fā)現(xiàn)忻州市的邦泰·天譽(yù)項(xiàng)目：

預(yù)售資金未直接全部進(jìn)入監(jiān)管賬戶。

另一則通報(bào)稱，在2025年全省建筑施工春季復(fù)工安全生產(chǎn)交叉執(zhí)法檢查中，發(fā)現(xiàn)了12個(gè)“較差項(xiàng)目”，邦泰·天譽(yù)再度上榜。

新玩家以為避開了前輩的坑。低頭卻發(fā)現(xiàn)，坑里散落的還是那些熟悉的磚石……

土地還是那片土地，只是旗幟又換了一茬。

珍愛包叔，順手“在看”