文/粵進深 嚴明會

最近，新掛牌的白云槎頭車輛段一期地塊，引起了不少人的關注。

該地塊位于珠江西航道旁，坐擁一線江景，附近就是在建的地鐵13號線二期凰崗站。

地塊出讓面積約9.86萬㎡，容積率只有1.18，配建有商業，并代建一所54班九年一貫制學校，自身配套比較豐富。

地價不算太高，起拍總價約21.8億元，折合樓面價1.9萬元/㎡（未扣除配建）。

據出讓要求，競買人或聯合競買人之一須具有地鐵線網建設、運營、管理經驗。

業內預計，大概率是由廣州地鐵地產拿下，然后再拉來其他房企一起開發。

一線江景 TOD上蓋 低容積率，整體來看，這宗地塊素質優越，很大可能會走改善路線。

就像它旁邊的江語上品苑一樣。

但尷尬的是，江語上品苑的去化并不是太好。

從開盤至今，項目一直表現平平，甚至不得已拿出了降價策略，銷量數據才稍微好看了那么一些。

據粵進深查閱，2024年9月，江語上品苑成交均價降至約4.4萬元/㎡，隨后的三個月，項目成交套數均來到兩位數。

今年以來，項目持續打價格戰。

3月、4月各網簽了24套，5月稍稍下降，網簽16套。

前幾天，江語上品苑還推出了年中特惠，其中的一套12樓建面約125㎡戶型，總價降了78萬元，單價僅4.4萬元/㎡。

其實跟去年差不多。

還有一套10樓建面約139㎡的戶型，總價號稱直降94萬元，但單價達4.8萬元/㎡。

江語上品苑于2023年11月開盤，去看過這個盤的人，大概都會有這樣的心情：一邊心動一邊吐槽。

心動的是，它的江景實在太迷人。

項目位于珠江頭排，距離珠江僅有60米，部分戶型可享800米奢闊江面景觀，一線南向望江，沒有任何遮擋。

產品做得也不錯，戶型使用率超110%，起步就是改善產品，保證了圈層純粹性。

其中，建面約125-142㎡江景四房，采用LDKB一體化設計，搭配約8.9米巨幕陽臺，遠超同類產品。

△圖源：江語上品苑官微

建面約214-319㎡江景大平層，南北純板樓設計，層高只有8層，“一樓贈花園、頂樓享天臺”，專梯入戶，全盤僅96套。

項目整體容積率2.7，近百米樓間距，并以“引江入園”理念，打造了約6萬㎡社區園林，居住舒適度很高。

△圖源：江語上品苑官微

但吐槽的是，這什么“破地方”。

項目周邊有不少物流園、工業園和批發市場，城市面貌較為原始。

平時大貨車、泥頭車來來往往，塵土飛揚，加上交通出行擁堵，感受很難好到哪里去。

沒降價前賣得不好，很大一個原因就是周邊環境差。

當時有媒體評價，“進門高大上，出門是鄉下”，“產品很歐洲，但出門就是非洲”……

說得一點也不夸張。

整個槎頭TOD項目，總建面超150萬方，將分三期進行連片統一開發、綜合打造，涵蓋商業、教育、居住、地鐵等業態。

江語上品苑作為中間的一個地塊，占地約9.9萬㎡，總建面約38.8萬㎡，規劃有15棟住宅 12班幼兒園（另配2班托兒所） 商業辦公綜合體，整體配套并不差。

目前項目最大的挑戰是，產品做得很好，但周邊改善市場認可度不高，導致價格起不來，只能依靠降價走量。

陽光家緣數據顯示，截至目前，項目累計拿到9張預售證，已售住宅262套，未售住宅386套，去化率僅約40.43%。

為了去化，江語上品苑還推出了“老帶新”活動，老業主推薦客戶成交，可以獲得10萬元/套的推薦獎勵。

項目開發主體為廣州市品灝房地產開發有限公司（以下簡稱“品灝房地產”）。

該公司成立于2022年5月，注冊資本218511萬元，經營范圍含住房租賃、物業管理、房地產經紀、房地產開發經營等。

公司董事長為張宇，總經理為梁宏展。

公開資料顯示，張宇為廣州地鐵集團房產總部總經理，其在1996年大學畢業后，就入職了廣州地鐵集團，至今已將近30年。

股權上，品灝房地產由廣州地鐵集團有限公司（以下簡稱“廣州地鐵集團”）、中交城市投資發展（廣東）有限公司（以下簡稱“中交城投城發”）分別持股51%、49%。

廣州地鐵集團成立于1992年，是廣州市政府全資大型國有企業，集團實施多元化經營開發。

在地產方面，憑借過去幾年在土地市場的連續出手，廣州地鐵地產在廣州房地產市場已占據一席之地。

目前，其廣州的在售樓盤就有十多個，今年入市的比如瓏岄上城、瓏曜上城，市場反響都不錯。

克而瑞發布的2025年1-5月廣州房企銷售榜顯示，廣州地鐵以47.57億元的全口徑金額排在第5位。

排在它前面的房企，分別是保利發展、越秀地產、中海地產和華潤置地幾位大佬。

而中交城投城發為中交城市投資控股有限公司（簡稱“中交城投”）全資子公司。中交城投是中交集團的城市綜合開發運營專業投資平臺，近年來也越發活躍。

最近，中交城投和科學城集團聯手打造的住宅項目——中交科城·黃埔未來城，正準備入市。

項目喊出143%的超高使用率，吸引了不少購房者前往參觀。