“一線城市數據月報”定期發布，關注政策時事熱點，從數據中識別和研究分析北上杭3城住房租賃市場的關鍵趨勢和變化。本期為《2025年5月住房租賃市場研究報告（國企定制版）》。

本報告數據均來自政府、企業公開數據及URI Data Bank

本報告所選取數據樣本側重京滬杭三城宏觀市場層面,其他城市或下沉數據如需，請有償咨詢

概 覽

■宏觀政策：政府多措并舉持續推動租賃住房市場發展

■地方政策：全國多地正密集完善住房保障體系，聚焦新市民、青年人和人才安居需求

■土地篇：上海租賃土地供應熱潮期，京杭趨冷

■個人房源：北京個人房源漲幅突出，上海持平，杭州回落，租金環比趨穩

■分散式公寓：分散式房源市場分化顯著，北京激增，上海、杭州收縮顯著，租金穩中有升

■集中式公寓：京滬杭集中式公寓規模同環比均正向，上海保持領跑，整體租金變化溫和

■項目新開：上海保持開業熱潮，房源超9000套

■品牌動態：新項目加速開業，規模擴張加快

■REITs篇：新入市第8支保租房REIT，REIT動作頻繁

01

政策篇

多措并舉穩市場，精準覆蓋惠民生

1

宏觀政策

政府保持多措并舉持續推動租賃住房市場發展

從規范市場方面：市場監管總局發布《城鎮房屋租賃合同（示范文本）》，前置防范租賃風險，盤活存量房源。金融支持方面：一季度住房租賃貸款同比激增28%，央行擬拓寬保障性住房再貸款范圍，鞏固樓市穩定。資金投入方面：發改委通過中央預算、國債、地方債等渠道累計投入超9000億元，支持舊改、地下管網等城市更新項目。公積金助力方面：2024年超2257萬人提取公積金2720億元用于租房，同比增幅超33%，重點支持新市民、青年群體安居。

政策協同發力，通過金融賦能、制度完善與資金保障，強化租賃住房供給，促進房地產新模式構建與市場平穩發展。通過多個政策組合拳持續鞏固樓市穩定態勢。

2

地方政策

全國多地正密集完善住房保障體系，聚焦新市民、青年人和人才安居需求。

5月，天津擬將環衛、公交非津籍困難職工納入保障；北京、成都、昆明等地優化公積金政策，支持保障房租購，并推進跨區域（如京津冀）提取便利；鄭州、杭州、西安、重慶加速保障性租賃住房房源供應與配租；深圳、昆明、山西著力修訂或制定租賃住房建設管理標準；合肥強制新建保障房采用裝配式建筑；上海臨港、沈陽、宿遷推出專項人才公寓及補貼政策；湖南探索基礎設施REITs融資，山東建設省級租房平臺并提升公積金租房提取額。

各地都在多管齊下解決住房問題，尤其向新市民、青年人、困難職工傾斜，政策工具多樣化，從供應到管理到金融支持，整體呈現供應擴容、制度細化、服務精準、金融支持與人才導向并重的特點。

02

土地篇

滬供熱潮拓租賃，京杭靜待蓄勢發

上海迎來租賃土地供應熱潮，京杭區域趨冷

5月，北京已經連續三個月無租賃用地供應，上海集中供應8宗地塊，環比上漲12.5%，總面積15.69萬㎡。杭州本月成交1宗租賃用地，環比上月持平，總建面6.16萬㎡。

上海土地市場競爭愈發激烈，多通路保障租賃住房供應

5月1日，上海黃浦城更公司通過協議土地方式成交3宗配建租賃用地，1宗純租賃用地，總面積18272㎡，成交金額54億，核心區加大保障性租賃住房供應。5月9日，上海2025年第四批集中供地正式開拍，共出讓4幅宅地，其中楊浦區、松江區兩宗地塊含配建租賃住房用地。楊浦區地塊由保利置業以424063萬元的總價競得，成交樓面價80199元/㎡，溢價率為26.3%，成為定海社區新的單價地王。松江區地塊由中國鐵建以總價247082萬元競得，成交樓面價25288元/㎡，溢價率為20.42%。

杭州成功公開拍賣了一宗純租賃住房用地。該地塊位于上城區，出讓面積達 61645 平方米。其土地性質為劃撥土地，最終由杭州昱辰置業有限公司競得。這一舉措明確了杭州在完善住房保障體系、加大租賃住房供給方面的堅定決心。通過劃撥土地建設純租賃住房，有助于降低租賃住房建設成本，從而為市場提供更多質優價廉的租賃房源，有效緩解住房租賃市場的供需矛盾，為廣大租客創造更穩定、更舒適的居住環境 。

03

市場篇

個人房源北漲杭落，分散集中冷熱殊

個人房源

新增供應表現

北京個人房源漲幅突出，上海持平，杭州回落

5月數據顯示，北京新增房源量超6萬套居首，同環比漲幅48-68%；上海新增4.8萬套，同環比上漲6.2-9.8%；杭州新增1.8萬套，同環比均下降12-14%。

臨近“畢業季”窗口期，租賃市場呈現小幅回暖跡象，但景氣度低于去年同期。

個人房源

租金坪效表現

整體租金環比變化穩定，同比跌幅10%內

5月數據顯示，個人房源租金變化中，北京以3.56元/天/m2居首，同環比下降9.2%，主要由于政策房供應端大幅增加，房源競爭激勵，租金價格小幅回調。上海租金環比持平，同比跌幅5.2%；杭州租金最低（2.07元/天/m2），環比持平，但同比跌幅8%。整體來看，本月京滬杭個人房源租金相對穩定，同環比漲跌幅控制均在10%以內。

分散式公寓

新增供應與租金表現

分散式房源市場分化顯著，北京激增，上海、杭州收縮顯著

5月數據顯示，北京分散式房源規模超1.4萬間，上海僅為4600余間，杭州新增6200余間，體量較小。環比方面，三城房源表現差異明顯（北京+17%、上海-35%、杭州-53%），上海、杭州分散式房源市場規模進一步收縮。

同比表現均呈現下滑趨勢：北京（-11%）與上海（-44%）房源大幅縮水，反映一線城市市場持續降溫；

京滬杭分散式公寓租金穩中有升，杭租金穩定性強

5月分散式公寓租金顯示，北京（3.63元/天/m2）、上海（4.48元/天/m2），杭州（1.95元/天/m2），杭州租金處于低位。短期環比看，京滬浙分散式公寓租金穩中有升，市場無較大變化。

同比維度，三城租金均顯著下降（北京-15%、上海-11%、杭州微跌-3%），杭州分散式租金穩定性較強。

集中式公寓（含保租房）

新增供應與租金表現

京滬杭同環比保持正向，上海保持領跑勢頭

5月數據顯示，上海集中式公寓房間供應規模近39萬間，遠超北京和杭州，且同比增速20.8%，保租房的加持使得上海持續保持領跑勢頭，未來市場競爭環境或將持續加劇。北京新增規模12萬間，杭州新增規模超18萬間，同環比相對穩定。

京滬杭集中式公寓租金變化溫和，杭州環比保持上漲

5月數據顯示，北京、上海作為一線城市，坪效租金較高（北京6.21元/天/m2、上海4.97元/天/m2），杭州最低（2.6元/天/m2）。從環比看，北京、上海租金企穩（環比漲跌幅1%），杭州逆勢增長3%，保持連續上漲勢頭。

但同比數據普遍下行，面臨即將到來的畢業季，集中式租金預期或將走低以提前吸引畢業生潛在客群。

上海依舊保持開業熱潮，房源超9000套

5月，上海持續保持開業熱潮，新入市項目20個，房源超9000套；其中蘭庭公寓、數智天地悅庭、西部樂巢智和苑三家保租房項目房源占比超4成。杭州新開2家小規模泊寓門店，北京新開1家融寓門店（軍產項目）。

個案代表三個：

一、西部樂巢·智和苑(滬)

二、數智天地·租賃社區（滬）

三、青宸里閘弄口店（杭）

【西部樂巢·智和苑】為桃浦智創城最大規模的保障性租賃社區，步行200米可達地鐵11號線武威路站，6站內可輕松15號、14號、3號和4號地鐵站，是上海稀缺的地鐵上蓋保租房社區。智和苑開業后為普陀區再添1156套精裝保租房。而這一項目不僅延續了西部樂巢的高品質，還依托中嵐居等項目積累的豐富運營經驗，再度對產品和服務進行了雙升級。

【數智天地·租賃社區】是位于上海浦東御橋的一個綜合性租賃社區，依托地鐵上蓋TOD（交通導向開發）模式，地下一層可直接連通地鐵11號線康恒路站，同時靠近地鐵18號線御橋站，交通便利。社區周邊商業配套豐富，包括復地活力城、開新里、宜家家居等，未來還將迎來御橋九六廣場的落戶，進一步提升商業氛圍。社區內規劃了“林御園、水御園、園御園”三大園林，將自然景觀與居住環境相結合，營造宜居的生活氛圍。

【青宸里閘弄口店】是杭州上城區城市建設發展集團有限公司（以下簡稱“上城城發”）旗下的人才專項租賃住房品牌，也是上城城發積極踐行杭州“建設青年發展型城市”戰略，做好人才服務保障的重要舉措。“青宸里-閘弄口店”是上城城發攜手萬科泊寓匠心打造的第二個“成長式”人才專項租賃住房項目，致力于為更多來杭青年提供集居住、社交、學習、創業為一體的品質理想生活，一路成長陪伴，助力在杭安居樂業。

04

重點品牌動態：

校企聯動擴版圖，畢業營銷搶客源

整體市場觀察：5月臨近高校畢業季，各大租賃企業紛紛推出租房優惠活動，加大品牌宣傳力度，以期吸引并鎖定畢業生這一潛在客群。與此同時，住房租賃市場品牌活躍度提升，新項目加速開業，規模擴張步伐持續加快。

在房源上新方面：

萬科泊寓新店在杭州、天津、上海、合肥四城同步開業，以更優質的宜居空間和更豐富的生活體驗，滿足舒適、收納、空間和顏值的需求，鏈接城市青年的理想生活。

龍湖冠寓新開兩家門店：
? 龍湖冠寓長沙花橋地鐵站店：位于長沙市雨花區6號線地鐵口，是長沙雨花區首個政企合作保租房項目，提供604套精裝房源。房間為獨門獨戶整租一居室，月租1100-1500元，配備健身房、閱讀區等設施，還特設“考研安靜樓層”。
? 能創嘉寓|龍湖冠寓上海嘉定店：5月21日開幕，位于嘉定區嘉羅公路666弄，建設面積37113㎡，有780套房源，主打白領公寓。項目自帶洗衣機、空調等高品質家具，依托“互聯網+智慧”模式構建社群運營新生態，是上海嘉定區2025年入市的旗艦保障性租賃住房項目。

▲（圖：萬科泊寓佛山鋒華里公寓項目、能創嘉寓｜龍湖冠寓）

在品牌動作方面：

多家媒體報道深圳地鐵置業集團有限公司與深圳市泊寓商業管理有限公司簽署深鐵項目租賃運營合作框架協議，進一步深化在租賃領域的融合發展。

浦發有家“春日追光”攝影比賽落幕。5月13日，浦發有家舉辦的2025年“春日追光計劃”攝影比賽（春天賽季）評選活動在唐鎮社區黨群服務站舉行。此次攝影比賽吸引了浦發有家4個社區攝影愛好者的積極參與，共征集作品近300幅，最終評選出一、二、三等獎及優秀獎共11幅作品。

5月20日，浦發有家租賃社區黨群服務站正式啟用，以“一站四點”服務網絡為核心，形成唐鎮社區主站與康澤、康橋、康涵社區，以及公租房申鴻苑分站協同聯動的全域服務體系。

在活動營銷方面：

【魔方公寓】推出元氣租房畢業季，押金免半·無壓力、求職面試·免費住、整月免租·助力搶；畢業搭子享福利、好友助力·0元禮多重優惠;

【龍湖冠寓】推出龍湖歡搶季折扣活動（學生專屬額外99折，立減300元；全國可享免費換房；月付房租；老帶新立減200元……）;

【漫柏未來人才社區】舉辦了“轉角音樂節“，此外還舉辦”母親節花藝沙龍、非遺香囊手作、寵物社交派對、拉斯維加斯桌游之夜”社群活動;

【寧巢公寓】開展了為期12天的全覆蓋式入戶走訪，用腳步丈量民生，以真心傾聽訴求，將3627間房的“民生密碼”轉化為基層治理的生動實踐;推出寧巢筑夢安居計劃活動、舉辦漫游安居生活節社群活動。

05

REITs篇

新軍溢價破紀錄，擴募分紅動態頻

5月新入市第8支保租房REITs，多家保障房REITs動作頻繁

本月國內保障性租賃住房REITs市場活躍，一支新的保租房REITs—華泰蘇州恒泰租賃住房REIT在上交所正式上市。該產品以13.67億元實現溢價發售（資產估值規模12.61億元）。認購階段即引發機構與公眾投資者搶購：網下認購倍數達216.91倍，創歷史新高；6家機構（如工銀安盛人壽、泰康養老）通過戰略配售獲配3850萬份（占比70%），保險資金賬戶合計獲配4666.4萬份（占比9.33%）。其底層資產為蘇州工業園區“菁英公寓”項目，總建筑面積占27.56萬平方米，是蘇州最大的“人才優租房”社區，累計服務超3.4萬優質人才，配套設施完善，經營穩定性強。同時，該REIT提供約4%的年化分派率，適合追求穩定現金流的長期投資者，但需關注二級市場價格波動及底層資產運營風險；

其次，中金廈門安居REIT提交擴募申請獲受理；華夏北京保障房REIT通過定向擴募方案，擬募集資金8.3-9.5億元。行業擴募進程顯著提速。

多家保障房REITs動作頻繁：華夏北京REIT宣布2702萬元分紅計劃，華夏華潤有巢REIT發布每10份0.242元收益分配方案；招商蛇口REIT成功舉辦投資者開放日吸引40余人參與；國泰君安城投寬庭REIT則發布首份ESG報告。

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數據來源：公開數據 URI復核整理、URI Data Bank

撰文: URI研究中心

內容審核:林夏

內容復核:木兮

運營編輯:樹懶