天津的高層二手房，掉價(jià)那叫一個(gè)狠。

是觀念的扭曲，還是舒適度的淪喪？

你敢想，南開(kāi)好地段的二手高層，能有1萬(wàn)5的單價(jià)？

超英家園，南翠屏公園對(duì)過(guò)，門口6號(hào)線，單價(jià)1萬(wàn)5。

118平米的高層，180萬(wàn)就能拿下。

一路之隔品質(zhì)稍好的小區(qū)中海御湖翰苑，高層也就2萬(wàn)。

再看個(gè)位置更好的。

奧體“大館”對(duì)過(guò)，在家都能看演唱會(huì)的神仙視野，新城市花園高層才1萬(wàn)7！

270萬(wàn)買個(gè)155平米的大戶型。

河西五一陽(yáng)光，也是當(dāng)年的“頭牌紅盤”，單價(jià)1萬(wàn)9。

再看河?xùn)|。

融科瀚棠單價(jià)1萬(wàn)7；雅仕蘭庭單價(jià)1萬(wàn)3。

200萬(wàn)絕對(duì)巨款，高層平趟。

紅橋金僑公園壹號(hào)，高層也只賣到1萬(wàn)7。

河北萬(wàn)科城市花園，還算物業(yè)不錯(cuò)，高層1萬(wàn)4。

金鐘河大街“航母”中鐵建國(guó)際城，單價(jià)1萬(wàn)5。

這些市區(qū)二手房可不是老破小啊，也不是老破大。

有電梯，有正式的小區(qū)形制，房型雖不新但也說(shuō)得過(guò)去。

房?jī)r(jià)竟然“跌媽不認(rèn)”，單價(jià)都賣不過(guò)老破小。

環(huán)城高層二手房?jī)r(jià)更沒(méi)眼看了。

中北鎮(zhèn)、辛莊還算爭(zhēng)氣，徘徊在1萬(wàn)左右。

華明鎮(zhèn)六七千的房?jī)r(jià)“鋪滿地”。

“三大湖”的高層單價(jià)3000-5000元的大把抓。

這連重置成本都不夠，地價(jià)+建安成本得多少錢一平米？

高層房?jī)r(jià)淪陷已是結(jié)果，原因是什么？

【需求端：集中爆發(fā)】

?大高層正值置換高峰

十幾年前大規(guī)模建的高層，都到了改善換房期。

掛牌量大，房?jī)r(jià)必然踩踏。

市區(qū)很多高層小區(qū)掛牌率達(dá)5%（超3%房?jī)r(jià)極易內(nèi)卷）。

?補(bǔ)償性換房

痛點(diǎn)引發(fā)買點(diǎn)。

老一批的高層，普遍為了解決“有房”，大多談不上品質(zhì)。

人口密度高、采光差、不通透、高區(qū)供水難……確實(shí)居住舒適度差。

物業(yè)管理也不到位，電梯時(shí)好時(shí)壞。

難怪業(yè)主都想賣高層換洋房。

?擊鼓傳花鼓點(diǎn)斷了

環(huán)城、遠(yuǎn)郊高層主要面對(duì)剛需。

但是，配套差+教育短板=剛需回歸市區(qū)買老破小。

無(wú)人接棒，房?jī)r(jià)喪失支撐力。

【供應(yīng)端：政策支持】

? 洋房變相降價(jià)

天津從2024年開(kāi)始大規(guī)模“土地降容”。

高層的價(jià)能買洋房，疊加新產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，二手高層毫無(wú)還擊之力。

想成交，只能斷臂求生。

? 建筑規(guī)范給洋房“開(kāi)大門”

建筑規(guī)范放松，洋房吃到的紅利最多。

架空層的地下室、小院；露臺(tái)、閣樓……洋房附加值更高，對(duì)改善的吸引力太強(qiáng)了。

挖到根兒，現(xiàn)在賣高層的與買洋房的，幾乎是同一波兒人。

這就讓“負(fù)向循環(huán)”顯性化。

高層越不保值，改善越想拋售，轉(zhuǎn)向去買洋房。

買方市場(chǎng)，極力迎合需求：

開(kāi)發(fā)商迎合買房人需求，土地市場(chǎng)迎合開(kāi)發(fā)商需求。

結(jié)果就是——天津的高層新盤，正在退潮！

今年繼續(xù)“土地降容”。

南開(kāi)凌莊子BC地塊，容積率從2.7降到2.3和1.6；

即將出讓的河北35中地塊，從2.7降到2.0和1.6；

6月9日剛出讓的陳塘熱電廠地塊，從2.7降到2.0；

北馬集地塊，容積率僅1.2；

華苑高新區(qū)地塊，容積率降到1.5；

武清體育中心地塊，從2.0降到1.5……

5月集中掛牌的20塊地，也就紅橋歐亞達(dá)地塊會(huì)建少量高層，其它都是小高洋房和別墅。

天津的低密時(shí)代，已經(jīng)拉開(kāi)大幕！

大高層，似乎要“絕版”了。

一代人有一代人的茅臺(tái)。

形式無(wú)非是個(gè)輪回。

最開(kāi)始大家都住低層（小磚樓、平房），后來(lái)就向往高層（覺(jué)得高層“高大上”）。

高層多了又開(kāi)始向往洋房（人少接地氣）。

等以后遍地洋房了，會(huì)不會(huì)又流行回來(lái)高層？