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項目效果圖

首先深業拿出了最好的“頤”系產品——高端純粹住區。

深業的每一個“頤”系項目必定是片區當之無愧的市場標桿，比如前海頤灣府項目——深業頤系產品線開源之作，是前海赫赫有名的日光盤；南沙頤澤府——深業頤系產品線大盤首著，也是南沙備受追捧“純四房”社區；而光明頤瑞府——深業頤系產品線進階之作，更是在市場低迷的2022年實現日光。

項目效果圖

其次，打造了更舒適更宜居的社區。

項目以“出則繁華，入則雅靜”的東方居住理念，從景觀、視野、采光、日照等方面精心考量，采用中央大園林圍合式布局，營造了一個更舒適更宜居的社區。

項目效果圖

深業頤樾府位于深圳市龍華區民治街道大嶺社區民塘路與上塘路交匯處南側，地處深圳市“十四五規劃”中明確的都市核心區，與福田、羅湖、南山中心區并列，享有一流的地緣優勢。

龍華區作為都市核心區，將致力于建設全國數字經濟先行區，重點推進人工智能、工業互聯網、5G和區塊鏈技術的發展。區域經濟發展目標是在未來5年內達到4500億元的經濟總量。在粵港澳大灣區和先行示范區的建設背景下，龍華區尤其是紅山片區，成為了市場矚目的核心區域。

深業頤樾府，由深業集團打造，總占地面積約2.61萬㎡，總建筑面積約19.5萬㎡，計容建筑面積約14.1萬㎡，容積率5.2，綠化率40.01%，共由7棟總高30-46F的住宅組成，其中1棟1單元企業自持租賃住房32F，1棟2單元公租房31F，1棟3單元公租房30F，2/3棟商品房32F，5棟商品房46F，6棟商品房45F，4棟是1所6班制幼兒園。

總規劃1410戶（其中商品房870戶，開發商自持租賃186戶，公租房354戶），停車位1400個，車位占比約1：1。

項目在售戶型及平面圖

c位園林景觀樓座

無遮擋闊境瞰景戶型，開闊樓間距

采光通風更佳寬幕大視野，近享園林C位

建面約99㎡三房兩廳兩衛，全南朝向·視野開闊·寬景陽臺·目送教育

建面約116㎡四房兩廳兩衛，全南朝向·全屋飄窗·橫廳闊綽·寬景陽臺

4：項目各類配套一覽

交通配套：項目周邊有4號線、6號線2條地鐵，其中距離4號線上塘站D1出口步行大概1.1公里，距離紅山站A1出口步行約1.3公里，大概是介于上塘站和紅山站中間的位置；距離6號線上芬站D出口步行約1公里。4號線和6號線都是天鐵，項目離得太近會有天鐵的噪音，離得遠點，噪音是沒有了

商業配套：項目自帶2000㎡商業，項目旁邊還有星河cocogarden商場，方便日常生活。北站紅山龍華三大商圈，項目距離天虹購物中心（龍華店）約500m、華南首家costco距離約700米，距離紅山6979商業中心約1.3公里。

Costco開市客是美國最大的連鎖倉儲式會員超市，目前在全球14個地區擁有870余家門店、1.2億會員，是僅次于沃爾瑪的全球第二大零售商。

開業當天Costco開市客深圳店會員開卡數量超14萬人，居全球第一，銷售額刷新中國Costco開業當日銷售額數據，居全國第一。

教育配套：深業頤樾府自帶1所6班制幼兒園，根據2024年龍華區教育局學區劃分，學區劃分在龍華實驗學校教育集團至真校區（小學部），龍華實驗學校教育集團至美校區（初中部），另外還有華東師范大學附屬深圳龍華學校，是采用電腦隨機派位的學區。
其中龍華實驗學校是按照大學區劃分錄取，在2023年是小初都是A2類全部錄取，即是深圳戶籍+學區內購房就能讀上。

醫療配套：新華醫院三甲醫療資源保障，深圳首座“醫療綜合體”新型智慧型醫院，預計2024年初試運營。深圳市第二兒童醫院（建設中），規模為深圳市兒童醫院的兩倍，預計今年底試運營。

休閑配套：紅山的四館，這是每到紅山新房售樓部必定介紹的話題：深圳圖書館北館、深圳美術館新館、演藝館、展覽館都在項目附近，步行約1公里左右，雖說這些市政配套也不是經常去，僅僅偶爾光顧一下，有總比沒有要好；圖書館和美術館在2023相繼開通，不得不說整個紅山的市政配套目前是真的很完善！

5：項目優缺點分析

項目優點：

1、二期使用率方面依然扛打，即使是超高層使用率方面對比天曜府依然可以完勝，一期官方的使用率約80.8%（不含贈送），二期約77%（不含贈送）

2、處于紅山與上塘之間，有著成熟的商業配套、沃爾瑪、九方天虹、圖書館、美術館等均在附近

3、教育配套完善醇熟，龍華實驗下樓就是，接送成本較低。龍華實驗在龍華排名靠前，屬于第二梯隊

4、國企打造，交付及品質較有保障

項目缺點：

1、步行至地鐵口距離稍遠，實測最近的是6號線上芬站步行需1公里，其次上塘地鐵站也要1.1公里，地鐵出行相對不便

2、租賃用有3大棟，1單元為自持租賃，23單元為公租，這點屬于小號的聞華里，對于講圈層價的時代，此項目圈層效應一般

3、對比競品天曜府交付標準顯然低很多，就是個基礎簡裝交付，廚衛、衣柜、電器等都需要自費裝

4、一期東南向大部分戶型受中央原著遮擋影響較大，尤其是1和2棟的低區，部分戶型上午12點前日照不算好。二期的區別是西南戶下午部分戶型受星河傳奇遮擋影響較大，尤其是低區

5、規劃發展紅利一般，周圍沒有規劃空間，意味著片區發展局限，以及地鐵五期22-25-27等均未在此，好在足夠的成熟，自住沒什么問題。

一、板塊分析：紅山核心區的機遇與挑戰

優勢：

1. 都市核心區定位：2021年深圳“十四五”規劃將龍華中心納入都市核心區，與福田、南山并列，享受政策傾斜與資源傾斜。

2. 成熟配套集群：2公里內匯聚天虹購物中心、Costco華南首店、深圳美術館新館（2025年建成）、簡上體育綜合體等，文體商業資源密度全市領先。

3. 交通樞紐輻射：緊鄰深圳北站（直線2.5公里），1站直達福田CBD，40分鐘覆蓋大灣區核心城市，未來地鐵27號線（規劃中）將強化前海-南山-龍華軸線。

劣勢：

1. 居住純度不足：小區含4棟保障房及自持租賃房，商品房占比約60%，可能影響居住氛圍。

2. 土地開發飽和：作為紅山最后可開發地塊，未來新增供應稀缺，但周邊舊改推進緩慢，短期居住密度難降。

二、項目核心價值：國企匠心與配套兌現力

優勢：

1. 國企開發保障：深業集團40年品牌背書，項目設計、建造及交付標準嚴格，精裝交付（三期）采用方太、科勒等一線品牌。

2. 園林與戶型設計：2.3萬㎡中央園林實現“出則繁華，入則靜謐”，戶型方正實用，99㎡三房得房率超90%，116㎡四房橫廳設計兼顧社交與私密。

3. 教育資源壟斷：自帶6班幼兒園，緊鄰龍華實驗學校（九年一貫制，龍華前三），12年目送式教育無需跨片區。

劣勢：

1. 容積率偏高：5.2的容積率導致樓棟密集，低樓層采光可能受影響。

2. 地鐵通勤距離：距離4/6號線紅山站1.6公里，需依賴自駕或共享單車，高峰期通勤效率受限。

三、配套測評，全維生活圈的兌現度

教育：

基礎教育：龍華實驗學校（至善校區）直線50米，民順小學、未來小學等500米內。

升學優勢：實驗學校近年升學率穩居龍華前三，初中部可直升深高北、深外龍初等名校。

交通：

地鐵：雙地鐵覆蓋（4/6號線），但需步行15分鐘以上，依賴自駕或共享出行。

自駕：緊鄰民塘路、騰龍路，20分鐘直達福田CBD，北站樞紐強化跨城通勤。

醫療：

三甲醫院：新華醫院（2025年投用）、第二兒童醫院（三甲專科）3公里內，廣州醫科大學附屬第一醫院（規劃）。

生態：

公園集群：陽臺山森林公園（10分鐘車程）、北站中心公園、德逸公園（項目內園林）構成“三重綠肺”。

文體設施：深圳圖書館北館、美術館新館（2025年開放）提升區域文化能級。

四、發展前景：紅山中芯的長期價值

1. 政策紅利：龍華作為“都市核心區+北站商務區”雙核驅動，未來將承接深圳北站總部基地（960萬㎡）的居住需求，房價天花板持續抬升。

2. 產品稀缺性：紅山最后可開發宅地，疊加國企品質背書，二手房市場保值率預期高于同片區競品。

3. 風險提示：若教育政策調整（如大學區制）或地鐵27號線延遲開通，可能影響短期溢價空間。

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