廣東
6月12日，新城控股母公司新城發展成功發行3億美元優先票據，年利率高達11.88%，創下近三年來民營房企海外債發行紀錄。這一動作背后，折射出當前民營房企面臨的融資困境與生存智慧。
高息發債的無奈選擇
新城發展此次募資凈額2.94億美元將用于贖回年利率僅4.625%的2025年10月到期優先票據。這種"以高息換低息"的操作，凸顯房企在海外債市場融資的艱難。類似案例還有今年2月綠城中國以8.45%年息發行5億美元債置換低息舊債。房企寧愿承擔更高融資成本也不動用賬面現金，反映出其對經營性現金流的極度珍視——這是維護主體信用的生命線。
銷售下滑與土儲隱憂
新城控股今年1-5月銷售額88.36億元，同比暴跌55.27%，排名已跌出行業TOP40。核心問題在于其土儲集中于二三線城市且近年無新增優質地塊。與開發板塊的頹勢形成對比的是商業運營的亮眼表現：前5個月商業運營收入57.6億元，同比增長12.01%。2024年數據顯示，其商業板塊毛利84.4億元，幾乎追平開發板塊的89.1億元。
商業地產的護城河效應
截至2024年底，新城控股運營148座吾悅廣場，另有25座管理輸出項目。其年報強調低線城市消費紅利：2024年三四線餐飲、文娛商戶數同比增長47%、27%。這種"以商養住"的模式，成為其信用評級的重要支撐。但財務壓力依然嚴峻：截至2023年3月，貨幣資金不足90億元，而一年內到期負債達116.2億元，應付賬款余額高達420億元。
行業鏡鑒與突圍路徑
新城案例反映了民營房企的典型生存策略：通過商業地產建立現金流緩沖，同時不惜代價維持融資通道。其年報提出的四大措施——提升商業收入、拓寬融資、盤活資產、協商賬期，正是行業調整期的共性選擇。隨著房企傳統高杠桿模式終結，這種依托運營能力的"慢周轉"模式，或將成為民企穿越周期的重要依仗。
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