編者按：2025年，面對新的環(huán)境，企業(yè)與個體正在加速打破邊界，不斷向外學(xué)習(xí)與交流，尋找互融互通的合作機會。

因應(yīng)時代演變，博鰲房地產(chǎn)論壇升級為博鰲房地產(chǎn)論壇系列活動，繼續(xù)推出“2025博鰲觀點訪談”系列報道——“博鰲·融合的力量”。

通過對全產(chǎn)業(yè)鏈代表性企業(yè)的調(diào)研與交流、深度采訪與對話，探尋融合的商業(yè)新力量。期待這股力量能穿透產(chǎn)業(yè)壁壘，帶動產(chǎn)業(yè)鏈及經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和升級。

觀點網(wǎng) 2025年，中國商業(yè)地產(chǎn)市場仍處于結(jié)構(gòu)性調(diào)整大潮中，在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇與資產(chǎn)配置邏輯轉(zhuǎn)變的當(dāng)下，資本市場也在敏銳地關(guān)注動向。

今年年初，世邦魏理仕（CBRE）中國區(qū)總裁李凌發(fā)布新年寄語，公開其對“周期穿越”的戰(zhàn)略解讀?！斑@些年我們總是說要穿越周期，可每一個新的交易都有其新的強盛的生命力，每一個新的交易也都在重新定義市場和未來?！?/p>

“我們始終站在新的起點?！崩盍柚毖訡BRE面對周期波動的希冀，“所有的時代都是回頭看時的總結(jié)，那是穿越周期的第一道光。”

言語之間，李凌向市場傳遞了一則觀點：每一次交易，都是對未來市場的重新塑造，不斷重塑的過程在各個領(lǐng)域都得到了具體體現(xiàn)。例如，剛剛過去的端午假期期間，據(jù)交通運輸部測算，假期期間全社會跨區(qū)域人員流動量累計6.57億人次，日均2.19億人次，較2024年端午節(jié)增長3%；五一假期則促成了3.14億人次出游、1802.69億元的消費數(shù)據(jù)。據(jù)CBRE研究，商務(wù)部重點監(jiān)測的50個步行街、商圈客流量同比增長6.4%。

然而，中國消費意愿與結(jié)構(gòu)演變?nèi)猿尸F(xiàn)結(jié)構(gòu)性差異，分化發(fā)展成為市場討論的主流話題之一。

為進(jìn)一步剖析商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展的內(nèi)在邏輯，觀點新媒體有幸再次對話CBRE中國區(qū)總裁李凌，從一線商業(yè)地產(chǎn)入局者的角度出發(fā)，勾勒出資本市場的前瞻圖景。

機會與風(fēng)險并存

“家電家具、智能手機等品類銷售強勁，但其他可選消費增速偏低，反映出居民總體消費意愿仍顯謹(jǐn)慎?！碧峒爱?dāng)前的消費意愿趨勢，李凌開門見山指出當(dāng)前消費品類分化的具體情況。

與此同時，他還捕捉到另一股強勁趨勢——服務(wù)型消費的活躍度。體驗、文化、社交等附加價值商品的被認(rèn)可度正在提升?！拔覀冋J(rèn)為這是未來釋放消費潛力、消費轉(zhuǎn)型升級的重要領(lǐng)域。”

這種結(jié)構(gòu)性變化深刻影響著零售品牌的決策，變化中的消費情緒使得市場開始著重觀測海外品牌在華門店的調(diào)整策略。據(jù)CBRE 今年3月進(jìn)行的市場情緒調(diào)查，零售品牌在國內(nèi)拓展的積極性不降反增，在業(yè)務(wù)問詢中，約73%品牌涉及新設(shè)或擴張門店。

李凌意識到，零售品牌的門店策略并非一成不變，而是根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌龅南M趨勢、市占率和盈利水平、品牌生命周期等來進(jìn)行適時調(diào)整。

“有進(jìn)有退，優(yōu)化整合和擴張升級并存才是市場的常態(tài)。”李凌透露，2024年中國的社零總額接近49萬億元，是全球第二大的消費市場，CBRE今年來已幫助不少外資品牌在中國落地首店和創(chuàng)新概念店。

正如CBRE調(diào)查數(shù)據(jù)所顯示，新一波消費潮的釋放將為國內(nèi)商業(yè)市場注入活力，也將進(jìn)一步帶動周邊商業(yè)地產(chǎn)投資。“受益于疫情后線下消費場景的重新開放，零售物業(yè)、酒店等消費相關(guān)商業(yè)地產(chǎn)也受到了投資者更多的關(guān)注。”

據(jù)CBRE研究數(shù)據(jù)顯示，酒店大宗物業(yè)交易在2023年達(dá)到了2019年以來的最高峰；而零售物業(yè)的大宗交易在過去兩年累計近1000億元，2024年更是超越辦公樓成為所有物業(yè)類型中的交易額榜首。

觀點新媒體從李凌對談中得知，CBRE每年都會開展一次投資者意向調(diào)查，并通過這種方式和投資者探討和分享中國商業(yè)地產(chǎn)市場的最新趨勢和策略建議。

比如在CBRE 2025年最新的中國投資者意向調(diào)查中，零售物業(yè)和酒店分別排在投資者關(guān)注的物業(yè)類型的第三位和第五位，排名較上一年調(diào)查均有所上升。

“無論是零售物業(yè)和酒店，還是康養(yǎng)、文旅等廣泛意義上與消費相關(guān)的地產(chǎn)類型，運營能力對于投資回報往往具有決定性的作用?！崩盍璞硎?。

另一方面，今年的調(diào)查顯示，投資者認(rèn)為地緣政治的不確定性、對經(jīng)濟(jì)衰退的擔(dān)憂和租賃市場需求不足是進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)投資所面臨的主要挑戰(zhàn)。不過與此同時，有80%的投資者表示將維持或增加在商業(yè)地產(chǎn)的配置。

“機會與風(fēng)險是并存的，市場在超預(yù)期震蕩的同時，也孕育著新的投資機遇。”

風(fēng)險釋放與供需平衡

2024年以來，中國商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)歷了為時一年的資產(chǎn)價格加速調(diào)整，長線調(diào)整背后，代表著風(fēng)險釋放的過程。數(shù)據(jù)顯示，截止2025年一季度，國內(nèi)一線城市主要類型商業(yè)地產(chǎn)的資本化率中位區(qū)位已經(jīng)上升到5.5%-6%。“這比市場的無風(fēng)險收益率（類比十年期國債的到期收益率）高出370個基點以上?！?/p>

事實上，中國商業(yè)地產(chǎn)投資逐漸從負(fù)杠桿轉(zhuǎn)向正杠桿，使得核心型投資首次具備了必要條件。“由負(fù)杠桿環(huán)境轉(zhuǎn)為正杠桿是近年來中國商業(yè)地產(chǎn)投資最大的變化之一，這一趨勢性變化是兩個關(guān)鍵指標(biāo)共同作用的結(jié)果。”

李凌首先拿出借貸利率不斷下行的論點進(jìn)行作證，自2021年四季度以來，央行持續(xù)調(diào)降政策利率，今年5月的最近一次調(diào)整后，五年期LPR和一年期LPR分別為3.5%和3.0%，累計下調(diào)幅度已經(jīng)達(dá)到115個基點和85個基點。

“同時，受到租賃市場、宏觀經(jīng)濟(jì)周期性波動的影響，資本化率水平經(jīng)歷了持續(xù)地上行。CBRE研究部的數(shù)據(jù)顯示，一線城市辦公樓、零售物業(yè)、高標(biāo)倉的資本化率從2021年時4-4.5%的最低點，上升到目前的5.5-6%。”

由此看來，上述資產(chǎn)的資本化率與借貸利率的利差已實現(xiàn)由負(fù)轉(zhuǎn)正。

從負(fù)杠桿向正杠桿的轉(zhuǎn)變，無疑是周期下行過程中資產(chǎn)價格調(diào)整和風(fēng)險釋放的體現(xiàn)?！斑@標(biāo)志著中國商業(yè)地產(chǎn)投資正在逐步走向成熟，從原來由資本利得驅(qū)動為主導(dǎo)，成長為一個可以為不同風(fēng)險偏好和策略的資本提供多樣化投資機會的市場?！?/p>

在此之外，國內(nèi)公募REIT市場上，保租房、廠房、消費基礎(chǔ)設(shè)施、倉儲物流等產(chǎn)權(quán)類REIT的市場定價自去年四季度以來普遍回升，大多處于溢價交易的區(qū)間。這在一定程度上佐證，國內(nèi)優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)價格的吸引力正在逐步上升，京滬核心商務(wù)區(qū)的辦公樓，長三角和大灣區(qū)的高標(biāo)倉等，未來的6-12個月很可能將迎來周期性投資的窗口期。

但回歸投資者實際意向，CBRE 2025年的中國投資者調(diào)查數(shù)據(jù)則有所回落，有41%的受訪者計劃在今年進(jìn)行更積極的投資，相比2024年的47%比例下降6個百分點；而選擇更積極出售資產(chǎn)的受訪者比例則上升至51%。

“投資者的總體情緒是較為謹(jǐn)慎的。租賃市場仍面臨相當(dāng)程度的不確定性，投資者對注重現(xiàn)金流穩(wěn)定性的核心型和核心增益型策略的偏好程度有明顯提升?！?/p>

歸其根本，市場的謹(jǐn)慎情緒來源于對當(dāng)下市場供需平衡的思考，在商業(yè)地產(chǎn)投資中，供需消長是推動市場周期運行的核心力量，無形中驅(qū)動著市場周期變換。正如李凌此前采訪中所提：“商業(yè)地產(chǎn)投資的波動和風(fēng)險隱藏其中，但機遇和魅力也同樣根植于此?！?/p>

博鰲·融合的力量 | 這里沒有邊界，只有無限可能。

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