市場風向又有了新變化？

5月廣州房地產數據陸續出爐，其中最大的一個亮點，是新房成交均價的突然上翹。根據中指數據庫顯示，5月，全市新房（不含保障房）成交均價為40384元/㎡，是時隔11個月后重返“4”字頭，同比上漲1.7%，環比大漲23.8%。那么，5月新房價格的變化，內里又有什么乾坤呢？中指院為你深度挖掘。

圖：廣州新房成交均價走勢

數據來源：中指數據CREIS

新房市場供求活躍度提升

從五月單月的供求數據來看，廣州新房成交活躍度回升明顯，近期多個項目集中開盤，去化相對理想，推動網簽面積回升。5月，全市新房成交面積約67萬㎡，環比上升29.2%，同比上升13.8%，成交規模為年內次高，僅次于3月。

供應方面，4-5月全市新增累計供應105.8萬㎡，同比上升12%，供應放量明顯。

供求活躍度的提升，是房地產止跌企穩的關鍵，可以說，目前來看，廣州房地產市場的積極因素正在不斷累積。

圖：廣州月度成交規模

數據來源：中指數據CREIS

市場分化加劇，中心城區、改善項目流速加快

雖然市場整體熱度較高，但目前的廣州市場“冷熱不均”的態勢有愈演愈烈的趨勢。從分區數據來看，核心城區天河區的成交量“井噴”，5月共成交10.4萬㎡，環比大漲342%，同比上漲216%。

從成交總價段的維度來看，目前廣州單套新房成交總價段有持續上移的趨勢。5月單月，廣州總價1000萬元以上的新房住宅成交套數為764套，占比8.1%，高于1-4月平均6.1%的水平，換言之，進入5月以來，廣州房地產市場的中高端購買力正不斷釋放。

圖：廣州1000萬元總價段成交套數及占比

數據來源：中指數據CREIS

實際上，好地段、好產品的成交放量，并非廣州特有的個例。今年以來，上海、杭州等城市改善型產品去化速度明顯加快，以今年5月為例，上海成交面積前10項目中，有超過一半成交單價超10萬元/㎡，其中，均價近19萬元/㎡的上海壹號院開盤推售124套住宅并實現“日光”，可見，高端購買力在核心城市、核心地段正持續釋放，這類客群的核心需求點就是好地段、好產品、好服務。

在房地產市場筑底回穩的關鍵階段，中高端購買力的持續釋放，有望形成價格標桿，釋放市場企穩信號，并帶動整體房地產市場的估值修復。

珠城板塊供應稀缺，改善買家扎堆優質新盤

廣州房地產市場的中高端購買力，一直以來都在聚焦全廣州的價值“天花板”---珠江新城板塊。區域內高端住宅因其稀缺性，被視為廣州最為優質的“核心資產”，隨著去年限購政策放開以及140㎡以上免征增值稅政策的落地，高端購買力持續涌入。

但作為全市價值高地的珠江新城板塊，由于開發時間較早及開發強度較高，多年來缺乏住宅用地供應。一方面，珠江新城板塊內部分二手項目樓齡已超過或接近20年，產品也相對過時，體量較大的置換需求亟待釋放；另一方面則是目前板塊內新增供應的嚴重不足，據中指研究院數據，截至2025年5月保利天曜項目入市前，珠江新城板塊內在售項目可售面積僅250余套/7萬余㎡。這種供求之間的失衡直接導致了部分珠城購買力外流其他區域。

圖：珠江新城板塊在售（即將入市）項目

在這一背景下，板塊內高品質新項目的面市對廣州改善型客戶的吸引力是巨大的。近期，購房者的目光，都聚焦到了保利天曜。

作為近10年以來珠江新城出現的首個全新住宅項目，憑借老牌央企的開發實力+廣州T0級別的地段+高品質產品力等等多重buff疊加下，項目從去年地拿地開始，便已經吸引全市中高端購房者、行業從業者、媒體等群體的高度關注。

因此，當保利天曜交出5月17日首次開盤，短短半個多月便已實現網簽148套，成交金額超20億元（中指數據）的成績時，許多人都不禁感慨，這才是廣州的高端住宅標桿的實力。同時，項目憑借出色的銷售業績，一舉躍居5月登頂天河區新房項目銷售金額排行榜榜首、全市新房項目銷售排行榜第二，也是珠江新城板塊內，首個開盤銷售金額就突破20億元的新房項目。

圖：天河區5月項目銷售業績排行榜

備注：剔除部分集中網簽項目

透過保利天曜的熱銷，我們可以清楚的了解，廣州的高凈值購房者需要什么樣的產品。

?地段優

保利天曜位于珠江前航道北岸，珠江新城板塊東部，珠江新城、琶洲互聯網產業聚集區、國際金融城三大CBD的“黃金交匯點”，是廣州城市發展舞臺的“正中心位置”，地理位置優勢冠絕廣州絕大多數在售新房項目。

值得一提的是，保利天曜解決了很多珠城業主城市繁華與自然生態不可兼得的難題，項目旁配建2萬㎡市政公園，步行可達珠江邊臨江帶狀公園。讓業主即使地處城央，也能盡享綠意與江風。

?顏值高

項目外立面以香檳金鋁板與晶鉆疊層玻璃構筑“珠江之鏡”，并以零涂料外立面刷新城市顏值上限。園林方面，330米中軸園林貫通南北雙園，設計上以“禮序對仗”為核心，將中國傳統建筑美學與現代都市生活完美融合，打造了一條充滿儀式感的歸家動線。

?品質好

保利天曜南地塊是珠城東近十年來首個2T2低密板樓社區，樓間距最寬達74余米。板樓設計享有專梯專戶的私密居住體驗。北地塊的120㎡戶型是珠江新城板塊內首個同尺度四房產品，稀缺性極高，并且，在售產品做到戶戶朝南并預留三條視覺通廊，通風，日照，景觀同樣優越。

在室內，保利發展創新式打造了六恒系統，包括全屋贈送中央空調，全屋新風系統、全屋中央飲水等，創建會“呼吸”的科技人居。

總結

從近期保利天曜的開盤熱銷我們可以發現，市場不缺乏購買力，廣州核心地段的好產品將會受到持續追捧。未來，隨著中高端市場的回暖，形成價格錨定，有望帶動房地產市場整體估值修復，止跌回穩的預期也有望得到不斷增強。

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