01

楔子

今天這篇文章比較特殊，是我對獵德村表示的“歉意”。因為前兩天我寫過一篇文章，在引子中提到了：“獵德村龍舟翻船，傳聞是有黑人洋女婿上龍舟造成的！”，無形中傷害到了獵德。

在評論區(qū)孜孜不倦的怒罵下，我突然意識到這是一則謠言。

經(jīng)辟謠，上圖中的場景并非今年獵德龍舟事件，而是2023年的一張黑人劃龍舟舊照，與獵德此次翻船毫無關(guān)聯(lián)，且獵德新船翻船時船上并無外國人，且端午節(jié)期間也沒有外國人上船。

獵德村作為廣為人知的“土豪村”之一，龍舟賽對他們而言意義非凡，不僅是體育競技，更是宗族榮耀與傳統(tǒng)文化傳承的象征，有著濃厚的宗族色彩和傳統(tǒng)習俗。

所以今天這篇文章就是為了以正視聽的。雖然我那篇文章的本意并不是寫龍舟和洋女婿，但是客觀上卻給獵德人帶來了困擾，確實不好意思。

大家都知道：我是一個建筑類的科普作者，我那篇文章也都是介紹獵德村的前世今身和舊改歷程的，并沒有不敬的意思。從主觀上來說，對獵德村也是一次正面的介紹。

但人往往更關(guān)注負面，所以我今天這篇就把原來正面的內(nèi)容再重發(fā)一次，而原來的文章已經(jīng)刪除了。

02

前世今身

獵德村開村于北宋時期，距今已有900余年歷史，村名源自西漢揚雄《法言義疏·學行》中的“耕道而得道，獵德而得德”，寓意追求道德完善。

獵德村位于天河CBD核心區(qū)，緊鄰珠江。東與譽城苑社區(qū)居民委員會為鄰，南與臨江大道緊靠，西與利雅灣接壤，北與興民路及花城大道相連。（如下圖）

占地約470畝，其中發(fā)展經(jīng)濟用地約350畝，改造前曾是典型的“臟亂差”城中村。（如下圖）

2007年啟動整體改造后，通過“土地置換資金”模式，成為珠江新城高檔社區(qū)的一部分，村民戶均獲得多套商品房性質(zhì)的回遷房。而隨著房地產(chǎn)市場的高歌猛進，獵德人幾乎家家都可以通過收租實現(xiàn)“財富自由”。

網(wǎng)上有獵德村民說，這邊每個人平均分到3-5套房子，光收房租每個月就超過3萬。按照獵德花園的租房價格，80平方兩室兩廳是5800，這樣算有5套房的話月收入確實有3萬。（如下圖）

更讓人艷羨的是：獵德村的村民除了房租收入之外，每年還能從村集體資產(chǎn)中得到分紅，2024年人均分紅達4萬元。如果家庭人口多的話，這也是一筆可觀的收入了。

相較龍舟賽中的競爭對手冼村，獵德村已經(jīng)形成了“耕樓經(jīng)濟”，物業(yè)租金、商業(yè)運營（如天德廣場、K11）和金融投資成為了主要收入來源。而冼村因為舊改尚未完成，所以總體收益和獵德還有一定的差距。（如下表）

那么獵德是如何從一個建筑密度奇高、臟亂差的城中村，搖身一變成為“廣州第一土豪村”的呢？

03

舊改

獵德村舊改，是“天時地利人和”的共同作用，是前無古人的創(chuàng)舉，雖然后來“獵德模式”被廣泛借鑒，但也難以完全被復制。

一、改造背景

隨著社會經(jīng)濟高速發(fā)展和城鎮(zhèn)化快速推進，城市空間范圍大大拓展。1992年，廣州出臺《廣州新城市中心區(qū)——珠新城規(guī)劃》，正式啟動珠江新城建設，獵德村被納入規(guī)劃待定區(qū)。

1994年因珠江新城開發(fā)，獵德村全部耕地被征收，村民利用補償款新建三四層樓房，居住條件初步改善，但也催生“握手樓”林立的城中村問題。（如下圖）

2002年為緩解廣州大橋擁堵，市政府規(guī)劃建設獵德大橋（新光快速路北延段），進一步推動區(qū)域改造需求。（如下圖）

截至 2007 年，珠江新城經(jīng)濟發(fā)展留用地和置換到的商業(yè)地塊已基本開發(fā)完畢，舊獵德村的約474畝村民居住留用地占珠江新城用地面積的4.9%，成為市場上一個“誘人的蛋糕”。

為了實現(xiàn)廣州規(guī)劃中的珠江新城中央商務區(qū)黃金地帶的真正成形，對獵德的改造勢在必行。

而獵德村對于改造的積極性也比較高，也為獵德順利改造打下基礎(chǔ)。此外，適逢亞運盛會，獵德的改造也是改善廣州城市面貌的重要舉措。

二、改造方案

獵德村改造工程占地面積約14萬平方米，總建筑面積約93萬平方米，其中地下室約23萬平方米。村中建3條規(guī)劃路，共有37棟高層住宅建筑，還有會所、祠堂、池塘等配套。（如下圖）

根據(jù)地理環(huán)境條件，以獵德大橋和新光快速路為界，獵德村域被分為橋東、橋西和橋西南三部分。

橋東區(qū)：村民回遷安置房（37棟住宅+文化設施）

橋西區(qū)：70萬㎡土地拍賣融資（富力、合景泰富46億競得）

橋西南區(qū)：村集體物業(yè)（酒店、商業(yè)體）

西部地塊轉(zhuǎn)化為國有土地，按商業(yè)用地進行市場化拍賣，所得土地拍賣款用于支付舊村改造項目資金；東部地塊仍保留為集體土地，作為復建安置小區(qū)；南部地塊也是集體土地，建設五星級酒店等集體物業(yè)，作為集體經(jīng)濟支柱。（如上圖）

三、改造模式

獵德村的改造摒棄了政府單方面主導拆遷的做法，通過整體改造、拍賣部分舊村土地融資解決資金來源問題。

以“村民得到實惠、村集體經(jīng)濟得到壯大、城區(qū)面貌得到提升為原則”，按“拆一補一” 原則進行補償，并為村集體經(jīng)濟預留了經(jīng)濟發(fā)展用地，充分考慮到了大多數(shù)村民拆遷補償和長期穩(wěn)定分紅的切身利益，尊重歷史和現(xiàn)狀，被大多數(shù)村民所接受。

堅持“保護和延續(xù)嶺南水鄉(xiāng)傳統(tǒng)文化”的原則，通過合理規(guī)劃，確定“六保留、六改造”規(guī)劃要點。整個規(guī)劃方案進行了深刻的思考和精細的設計，將傳統(tǒng)歷史文化與現(xiàn)代都市景觀進行了有機結(jié)合。

四、改造成效

改造前的獵德村原有總建筑面積68.6萬平方米，都為高密度的農(nóng)民自建住宅，安全、消防隱患多。雖然保留著部分古民居、古祠堂等歷史建筑，但因年久失修，存在巨大的安全隱患。

而改造后的新獵德村總建筑面積為：93萬平方米。減少了居住用地，增加商業(yè)、綠地、公益性設施用地；建筑密度也由原來的60%降低到28%，更加的宜居了。

在經(jīng)濟效益方面，村民也得到了巨大的提高。

• 村民房屋出租收益從改造前的每月每戶800元提高到4000元，增長5倍；

• 村民自有房屋價值從改造前的4000元/平方米提高到30000元/平方米，增長7倍多；

• 村集體年收入從改造前1億元提高到5億元，增長5倍；

• 村民每年人均分紅從改造前的5000元提高到30000元，增長6倍。

整個改造建設工程歷時3年，至2009年底基本完成，全體村民2010年春節(jié)前搬入新居。

經(jīng)過舊改之后，獵德村是真正富起來了，而珠江新城CBD也呈現(xiàn)出嶄新的面貌。

04

結(jié)束語

通過獵德龍舟“翻船”事件，我們有幸一睹了“廣州第一土豪村”的風采，也了解了獵德村改造前后的林林總總。

如果有機會，我一定會去獵德走一走，看看獵德人劃龍舟的“雄姿英發(fā)”！