在天津，什么樣房子會是未來的主力？

這是一個很值得探討的問題，估計90%以上的人都想知道。

畢竟閉眼買的時代已經過去。

現在買房，需要考慮的因素太多，不僅要好住，還要保值、有流通性。

很多人遲遲拿不定主意的根源也在于此。

就怕一旦選錯，全家都得跟著資產縮水、背負月供的承壓。

前幾天還看到一個消息說：有業主因為貸款壓力大，不想還貸款了，要“免費”送房。

所以，現在難的不是買房，而是選房。

那到底什么樣的房子，才是天津樓市的未來主力呢？

改善盤？NO！

在天津，300萬以上是改善，800萬以上是豪宅。

不可否認，這兩年市區改善盤分外活躍，出鏡率也高，都在扎堆拿地、集中入市。

甚至個別區域已經近乎貼身肉搏。

尤其300-500萬總價段，更是供應大爆發。

比如金地清峯上、金茂泮湖滿庭、格調爾雅、天津金茂府、創意之城璞園，以及熱電廠地塊等。

都瞄向的是這部分客群。

數據端也顯示，今年1-5月，市區300-500萬新增供應最多，大約占到了市區總供應量的近七成。

但實際上天津全市的市場本質還是“剛改”。

去年全市300萬以上成交占比為16%，今年1-5月為17%。

換言之，都不足兩成。

所以，并不是天津樓市的成交主力。

那200萬以下呢？

的確，從成交量上來看，200萬以下成交占比最多，超過六成。

是目前毋庸置疑的“流量”大頭。

但實際上，投資價值小，“潛在威脅”多。

200萬以下，被二手房“分流”很嚴重。

成交上已經體現出來。

雖然這幾年市場不振，但二手房的成交量卻一直在高歌猛進。

甚至多次刷新歷史新高。

而，“增”的部分，實際上就是“搶”的原本的新房需求。

特別是預算不高又有學區需求的，大都首選市區二手房。

現在天津200萬以下的二手房成交，占到二手房總成交量的91%。

加之，現在已經不缺房子，只缺好房子。

早在2020年，我國城鎮居民住宅自有率就達到96%，戶均住房1.5套。

“劣幣驅逐良幣”，越沒有價值的，越會被淘汰掉。

所以，200萬以下也不會是未來主力。

用排除法，那留給新房的空間便是200-300萬。

既符合天津“剛改之城”的本質，也符合“賣一買一”置換的購買力。

因為這個段位的置業大都是“以房換房”。

二手房賣多少錢，某種程度上就決定了能置換多少錢的新房。

而二手房成交最活躍無疑是市區。

這幾年，市區二手房成交套均價基本在130-150萬之間。

去年又是130萬。

若再考慮到還款能力，首付四五成，正好可以撬動260-320萬的新房。

月供也可以在承受范圍內。

再加上需求積壓。

粗略測算，近三年賣掉二手房“持幣觀望”的需求，大約積壓了400萬方。

可見未來還有很大空間。

而且現在成交最多的這部分200萬以下剛需，將來都得置換。

置換的房子大都是200-300萬這個價位。

綜上，結論很清晰：

200-300萬會成未來市場主力。

現在苗頭已經顯現。

今年1-5月，市區200-300萬的成交，已占市區的30%。

其中，建投譽河院379套；

中車中環學府222套；

路勁太陽城192套……

馬上還有鵬飛天一格，預計月底開盤，總價236萬起，帶12年制天津一中河東學校。

環城也是200-300萬的樓盤賣得火。

去年能走出“單盤牛市”的，都是這個段位樓盤。

比如中建理想城、龍曜城、上東金茂曉棠、中交海河璽……

地處“分界線”，“換藥不換湯”。

尤其200多萬的改善洋房，更是成了暢銷款。

根本原因就在于“切中”了未來的主流——200-300萬剛改。

需求在哪，市場就在哪。