最近，黃埔又雙叒叕冒出一個新盤，

中交科城·黃埔未來城，就在萬科黃埔新城旁邊，宣傳143%使用率。

未來城？

這個名字真的是……很不了解黃埔。

這兩年，一二手業主，一直在既喜又驚的情緒中度過的。

喜的是，新規之下，大家卷園林，卷面積，卷戶型，卷朝向，卷景觀，卷配套，卷教育，仿佛越晚買房，越多優惠。

驚的是，短短兩年，整個黃埔中心區域，保利中央公館，中建未來方洲、中建海絲城、中交四航·珠江春、廣州地鐵地產瓏岄上城……新房天量供應，價格下行，買了的一手業主擔驚受怕，二手業主更是求爺爺告奶奶，只求今天稍降一點。

過去3-5年，整個黃埔，科學城，知識城，新城，老城，這個城，那個城，各種概念。

這些概念和規劃，有兌現的，也有落空的，還有剛買的，沒交樓的，房價就下跌的。

說實話，黃埔需要的不是未來，而是現在！

黃埔未來城，憑什么給業主未來？

黃埔未來城，察叔不知道這個項目名是誰起的。

畫餅感很強，充滿不確定性，尤其在黃埔，大家都被各種泡沫概念，嚇怕了。

這會兒知識城買房腰斬砸手里的哥們，還驚魂未定。

現在買房，大家都關心近一年馬上會實現的配套，恨不得現在就馬上享受配套。

相比起隔壁萬科黃埔新城，黃埔未來城，真的被秒了。

這么大的項目，商業和教育，毫無優勢，幾乎為零。

說是規劃了九年制學校，并沒有官宣，更別說開學日期，聽說還不一定是名校，業主心里沒底啊。

而旁邊，萬科黃埔新城是廣鐵一中集團學校。鐵一在廣州是神一般的教育存在，雖然未必比得上華附，但第一梯隊沒跑了，這么多年成績也一直名列前茅，給業主吃了一顆定心丸。

商業方面，黃埔未來城4公里內沒有大型商場，附近一公里左右的領好廣場，哪哪看著都比較村感，設施設備也老舊了。

（圖源高德導航）

未來，或許還要蹭萬科黃埔新城的22萬方的商業綜合設施。

交通方面，黃埔未來城地處南崗片區，緊挨廣深沿江高速和開發大道，開車還行。

但是地鐵距離5號線和13號線交接，要1.2公里，這個距離步行略微尷尬，起碼要16分鐘，確實不太討喜。

整個周邊環境更是拉胯，物流園、廢舊工廠、荒地，一旦有大貨車經過，塵土滾滾，煙霧彌漫。

這畫面和項目地點也匹配，畢竟是將軍山，原來是老黃埔的采石場。

（圖源廣州黃埔發布）

要配套沒配套，要環境沒環境，拿什么來畫餅？

中交城投和科學城集團，國央企，總得搞點概念，給出的賣點是——

產城融合，產城社區，產學研居一體，工作生活兩不誤。

一期的產業園名稱很大——粵港澳大灣區數創園啟動區。

進度吧，也很“未來”，正在動工，正在啟動。

未來預計引進通訊技術、大數據、物聯網等50多家企業。

未來我們不想，我們操心這個項目怎么賣？

價格是優勢，畢竟拿地樓面價才9000多元/平。

搞點剛需盤，去化快點也能掙錢。

但不知道中交城投和科學城集團搞開發設計營銷前策的領導是怎么定位的，居然在搞改善盤。

面積段125平-169平，在黃埔這樣的天量供應，內卷成風的地盤，真是地獄開局。

無論是戶型設計，園林景觀，圈層服務，配套升級，得投多少錢都不一定賣得動。

為了隔離工廠區，中交城投在住宅和工業區，要搞公園。

成本眼看是噌噌直上的。

察叔很難想象這是為什么，難道是中交城投有什么難言的款項和預算一定要花。

才不得不做出如此“戰略”決策？

被玩壞的四代住宅

沒有配套畫餅，中交城投把如意算盤放在143%超高使用率，首個超新規四代宅。

誰知道成也蕭何，敗也蕭何，口碑砸在這個四代住宅。

首先是戶型規劃有些難以理解。

125平是四房兩廳兩衛，130平也是四房兩廳兩衛。

一些開發商88平方都搞四房了，130平方居然沒有雙主套和三衛？

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169平比130平足足大了39平，戶型還是四房？

這價格和前面的面積段怎么拉開差距？

細看設計，玄關有一大個空間浪費，主臥大則大矣，卻沒有設計獨立衣帽間，廚房也沒什么特色。

最拿得出手的超大露臺，不是自家的，是整一層共有的。

平臺設計根據戶型和層數有不同區分。

先看125平戶型和130平戶型的共享平臺，奇數層，贈送得最少，跟連廊沒區別。

偶數層，贈送得多，但四戶共用一個露臺，還有兩戶浴室窗戶正對著露臺。

只有169的偶數層戶型平臺，贈送得夠多，而且一層只有兩戶，可以均分。

對于平臺的劃分問題，項目目前給出的方案是，按面積分！在交房時就劃好每戶有多少平露臺、并且列入協議。

不過，露臺一沒有砌墻，二沒有圍欄，單靠約定有用嗎？

試想某一天，業主A要露臺燒烤，業主B要曬被子，業主C要跳健身操，三人爭吵不休，最后業主D推開浴室窗大喊：“麻煩小點聲，我在家里都聽到了！”

果然是產城社區，處處透著共享理念，這些科創大神上班在隔壁產業園區共享辦公，下班又和IT大數據同事們共享露臺，真是e人見了都會沉默，i人見了更會流淚。

只能說，中交城投、科學城集團作為開發商，也許真對改善住宅設計運營，甚至最基本的居住流程都毫無經驗和概念。

住在這里，會不會吵架打架不確定，物業天天調解糾紛都夠了。

真替未來城業主捏一把冷汗，也替中交城投綠城物業捏一把冷汗。

中交系活下去，不能純靠資源

為什么會有如此“任性”的設計和操盤理念？

扒一扒開發商，中交城投，2015年成立，中交集團專門的城市片區綜合開發平臺。

人如其名，人家是做城市開發運營，導入產業資源和整合生態鏈，大開大合，志并不在地產項目開發。

在中交集團旗下中交城投大資金，大資源，大運營，投資210億元，盤活了夏園、南崗北、金坑銀嶺片、金坑鄧屋片四個幾近爛尾的舊改。

要知道，這些項目的村民，這幾年經歷了如何的煎熬和苦難——

像夏園舊改，從升龍到合生再到科學城集團，村民經歷過長達一年、兩年半的臨遷費、安置費拖欠。南崗北區從華潤，到雪松，再到本地的鴻森、科學城集團，也目睹過南崗南區村民原址回遷的慘狀。

為了救黃埔舊改，區屬國企科學城集團、知識城集團，凈負債率都干到193.34%、172.93%，太嚇人了。

這時候，中交城投以“央地合作”的模式深度參與黃埔舊改，真的是白衣騎士。

對村民，對黃埔舊改發展是利好消息，不等于對購房者是絕對的利好。

但一開始再好的模式，再好的投資，后續沒有真金白銀的利潤，也難以為繼。

住宅銷售，并不像城市開發，有政策，有紅線，有扶持，就搞得定，吃得開。

尤其近幾年地產市場下行，房子越來越卷，賣的，是用戶心智的獲取，是高端圈層的習慣、認知前置思考，對人居服務的極度真誠，尤其是黃埔這樣的卷王之城，任性不得。

當然，黃埔未來城，一手好牌打得稀爛，不能完全怪中交城投。

畢竟從拿地開始，這個項目就是一張明牌——鼓勵“大陽臺”設計，規定采用改善型戶型。

這些條件，限制了中交城投不得不做，只是沒想到，能任性干成了共享改善盤而已。

而中交系另一個樓盤，老黃埔的另一個改善盤——中交四航·珠江春就已經給出了改善盤不好賣的預警。

珠江春開盤4.5-7.1萬/平，近半年只網簽了34套。

現在只好甩賣3.9萬/平的“工抵房”。

而黃埔未來城比珠江春更棘手，現在只開發了一個地塊，總體是一個體量超過100萬方，預計將供應8000套住宅的大盤。

對面萬科黃埔新城，占地150萬方，超3萬戶，65個地塊，能分11期開發，目前只網簽了3300多套。

以現有銷售的速度，還能再賣24年。

后續還有夏園舊改融資區，南崗舊改融資區……

如何在推貨節奏和項目定位上打贏這場持久戰？

中交城投，資金鏈能否扛住這么長周期，這么大量的開發？

所以，中交系，從現在開始，真不能如此任性了。