在樓市競爭異常激烈的當(dāng)下市場，各家開發(fā)商都在使出渾身解數(shù)提高項(xiàng)目品質(zhì)，以期吸引更多購房客戶，這在近年來的南京樓市是有目共睹的現(xiàn)象。

但面對同樣的市 場，偏偏有開發(fā)商不信邪，本就不具備優(yōu)勢的地段、產(chǎn)品跟不上發(fā)展的諸多窘境下，還頻頻被 投訴，引來不滿。

01.

石林云城被投訴涉嫌違規(guī)改造、私自拆除消防設(shè)施

官方回復(fù)：開發(fā)商建設(shè)圖紙丟失

近日，城南大盤石林云城被網(wǎng)友投訴，稱其涉嫌違規(guī)改造、私自拆除消防設(shè)施，共列舉了4項(xiàng)違規(guī)內(nèi)容。

具體看網(wǎng)友的投訴內(nèi)容：

1、涉嫌違規(guī)改造：板橋A地塊南區(qū)*4、105、106（工程編號(hào)）違規(guī)占用夾層儲(chǔ)藏室，違規(guī)占用公共綠地，私自拆除夾層所有消防管道、設(shè)施。

2、涉嫌違規(guī)改造：板橋A地塊南區(qū)*2（工程編號(hào)）違規(guī)占用夾層儲(chǔ)藏室，私自拆除夾層所有消防管道、設(shè)施。

3、違規(guī)侵占地下室面積，上述違規(guī)改造占用的儲(chǔ)藏室，在地下車庫進(jìn)行砌筑。

4、6*，并采用吊頂進(jìn)行偽裝。

針對網(wǎng)友所列舉出的四條內(nèi)容，官方對此也進(jìn)行了回復(fù)：

經(jīng)調(diào)查，因現(xiàn)場結(jié)構(gòu)復(fù)雜，較難進(jìn)行鑒定，工作人員要求開發(fā)商提供規(guī)劃建設(shè)圖紙進(jìn)行現(xiàn)場比對。

因開發(fā)商建設(shè)圖紙丟失，現(xiàn)開發(fā)商前往檔案館調(diào)取圖紙。下一步等開發(fā)商提供圖紙后，開發(fā)區(qū)將聯(lián)同相關(guān)職能部門進(jìn)行現(xiàn)場鑒定比對，若發(fā)現(xiàn)存在違法改造行為將進(jìn)行依法處置。

針對網(wǎng)友提出的一系列違規(guī)改造行為，開發(fā)商稱建設(shè)圖紙丟失，這樣一來是否違規(guī)改造也就無從對比確認(rèn)。

據(jù)了解，開發(fā)商的建設(shè)圖紙一般保存在當(dāng)?shù)刈》亢统青l(xiāng)建設(shè)部門官方網(wǎng)站或是規(guī)劃局，開發(fā)商想要查詢應(yīng)該也不是一件難事， 然而目前這條投訴未有新的回復(fù)，進(jìn)展不明。

不僅僅是被投訴違規(guī)改造，此前還有老業(yè)主發(fā)帖：房子質(zhì)量差、隔音差的帖子都看得多了，還有一個(gè)最惡心業(yè)主的事就是車位，80%的車位都只賣不租。

且該網(wǎng)友還爆料稱，車位16萬一個(gè)，每月還得交80的管理費(fèi)，收費(fèi)遠(yuǎn)高于周邊其他小區(qū)。

筆者瀏覽領(lǐng)導(dǎo)留言板發(fā)現(xiàn)，此前還有網(wǎng)友投訴稱項(xiàng)目在銷售過程中使用的樣板房存在諸多虛假宣傳。目前這條投訴也未有確切進(jìn)展。

這樣一個(gè)負(fù)面評價(jià)滿滿的老盤，其銷售去化情況又如何呢？

02.

產(chǎn)權(quán)縮水、產(chǎn)品過時(shí)

132套房源開盤一個(gè)多月0成交

石林云城位于城南板橋，項(xiàng)目2005年拿地，至今已有20年。項(xiàng)目總占地25萬㎡，由26棟高層、36棟低密多層以及商業(yè)、幼兒園、小學(xué)組成，是個(gè)體量很大的項(xiàng)目。

項(xiàng)目自2018年10月開盤，至今已有近7年時(shí)間，從官網(wǎng)上的數(shù)據(jù)來看，項(xiàng)目房源去化緩慢。

當(dāng)然，項(xiàng)目也曾以降價(jià)來吸引客戶，此前推出一套建面約103㎡三室兩廳兩衛(wèi)房源，精裝單價(jià)15510元/㎡，總價(jià)一口價(jià)160萬。

查詢官網(wǎng)數(shù)據(jù)可知，這套房源銷許價(jià)為26748元/㎡，總價(jià)276萬，相比之下，單價(jià)下調(diào)了11238元/㎡，總價(jià)大降116萬！

然而，目前這套房源狀態(tài)仍為未售。

由此可見，項(xiàng)目雖然也在降價(jià)，但仍然去化艱難。比如，5月9日，項(xiàng)目新新領(lǐng)A55、57、59號(hào)樓銷許，共計(jì)132套房源，都是6層洋房，按理說這種低密度的房源還是比較受歡迎的，然而一個(gè)多月過去，其成交量為0。

究其原因，石林云城在當(dāng)下競爭激烈的市場下，雖然有低密的優(yōu)勢，但其劣勢也很明顯：

產(chǎn)權(quán)縮水：項(xiàng)目于2005年拿地，目前產(chǎn)權(quán)還剩50年，比之新上市的項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)要少十幾二十年。

產(chǎn)品過時(shí)：當(dāng)下，南京樓市已全面進(jìn)化到更先進(jìn)的四代宅，尤其是低密洋房與四代宅結(jié)合后，居住體驗(yàn)有了質(zhì)的飛躍，而石林云城拿地很早，產(chǎn)品設(shè)計(jì)已經(jīng)跟不上當(dāng)下的市場。

比如，以往豪宅才配備的會(huì)所、架空層等提升居住品質(zhì)的設(shè)計(jì)，在剛需項(xiàng)目中也都基本配備，而這些都是石林云城所不具備的。

得房率較低：由于四代宅的露臺(tái)設(shè)計(jì)，如今新房的得房率有了大大提升，目前南京部分項(xiàng)目的戶型實(shí)得率能做到近100%甚至超過100%。

再看石林云城，公攤面積較大，室內(nèi)可使用的面積較少。比如建面約93.29㎡戶型，公攤面積為17.58㎡，實(shí)得率約81%；建面約129.73㎡的戶型，公攤面積為19.88㎡，實(shí)得率約85%。

80%左右的得房率相對高層來說，或許還是一大優(yōu)勢，然而在新生的四代宅面前已經(jīng)沒有什么吸引力。

噪聲污染：石林云城東側(cè)緊鄰寧蕪鐵路，火車經(jīng)過時(shí)噪音大，影響休息。而這一點(diǎn)已經(jīng)購房的業(yè)主們深有體會(huì)，在窗前拉起橫幅：噪音大、質(zhì)量差。

圖片來源見水印

在諸多明顯劣勢的情況下，項(xiàng)目還一直不停被投訴，無疑又將給銷售端增添更多壓力。

石林云城雖然是低密盤，但在南京樓市持續(xù)“縮量提質(zhì)”的 供地 策略下，低密盤已經(jīng)不是稀罕物，各個(gè)板塊的低密地塊都相繼出爐，品質(zhì)更是持續(xù)進(jìn)階。

而當(dāng)下，板橋已有多盤同時(shí)在售，競爭本就激烈；且板塊內(nèi)土地儲(chǔ)備并不緊張，未來有更為低密、優(yōu)質(zhì)的地塊上市，也是很有可能的，未來的情況也不容樂觀。

在當(dāng)下的市場競爭下，類似石林云城這樣建設(shè)比較久遠(yuǎn)、劣勢一目了然的項(xiàng)目，競爭能力只會(huì)越來越弱，去化難的現(xiàn)象大概率會(huì)一直存在。

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