幾乎每個城市每個開發商都開始宣導好房子的概念

這個概念固然沒錯

但是可否想過，節奏如此統一概念如此清晰，這背后藏著一個怎么樣的頂級陽謀

當我們梳理清楚這之后發現

這張藍圖好像比想象的還要龐大

01

從房地產到好房子，這個概念似乎就像一條金線

在時代劃分為兩個周期

上一個周期叫讓大家盡量擁有房子，這個時代是大家能夠住上好房子

也是伴隨著這條金線，房地產的屬性也從過去的金融屬性，進入到制造業屬性

這種屬性的改變很多主流的判斷是

房地產圍繞著金融屬性的開發已經積蓄了不少的泡沫和風險，如果不轉變會出現系統性的風險

這個論點當然沒錯，但是更重要的一個原因在于

行業在當下的發展，需要新動力

這其實有點類似現在的汽車市場

當油車市場到一定階段趨近于飽和的時候，激活新模式發展新能源汽車，可以更好的把市場蛋糕做大做實

只有徹底的產品形態的轉變，才能夠激活更多的需求

所以現在去看新能源汽車，除了用電和之前不同之外，還有那么多黑科技的融入，這本身就是在持續表態新能源汽車和過往的本質性不同

現在的房地產，本質上也需要這樣的刺激

只有在產品上和過去有著清晰的金線，客戶才有可能激活需求

這本質上也在說明經濟還是需要房地產，只是不太需要以前模式的房地產了

所以從這個角度理解，行業也必須催化出新品牌，以及淘汰掉一些老品牌

這種“割裂感”才會更明顯

所以一定會有老模式下的面孔會隕落

比如恒大碧桂園，當然也有一些戰略性放棄的老面孔，比如仁恒、香港置地

與此同時，房地產行業也需要新能源車里面的蔚小理

所以我們也看到了幾年前的阿那亞的廣而告之，麓湖單品品牌的強勢，這兩年的嘉佰道的崛起等等

這些點狀現狀的存在和普及，其實都在給市場釋放充足的信號：金融模式的房地產已經徹底遠離我們，現在展現在眼前的是制造業的房地產

02

經濟需要房地產可以理解

但是產業端的另一頭客戶層面需要如何調整

畢竟過去幾年房價的波動已經重創了客戶信心，買房動力不足也是基于大家對于未來房價走勢的不確定

所以如果行業需要激活，這個信心的載體必須要轉移

從過去的對于房價的信心轉移到對產品的信心

只有所有的購買都是基于產品而觸發，整個房地產的需求端才會健康

其實在頂層視線范圍內，房地產依然還是十萬億的市場規模

只是這個規模的根基已經不能圍繞價格單體展開

所以房地產行業一定會持續不斷的給市場一個信號：現在的產品會比以前好很多

好在哪里

變化當然在土地段就開始顯現

土地開始降容；優質土地開始轉性住宅；捆綁性政策解除，附加紅利政策開始疊加；以及最重要的，土地成本開始下降

這些變化一定會推動市場出現耳目一新的產品，一些明顯和以前不一樣的產品

現在上海的風貌別墅如此

其他城市的四代宅也是如此

當然，對于開發商來說，對這樣的變化也是心領神會

除了產品形態因為土地發生了變化，各種標準也在各種迭代和提升

最明顯的變化就是對公區的投入開始提升，因為這是差異上個周期產品最明顯的標簽

所以關于行業這里藏著兩個陽謀

第一，和剛需時代的產品不同，就是推動客戶購買的重要理由

第二，和快周轉時代的企業不同，就能夠殺出一個品牌效應

所以不論是產品是主打四代宅還是房企要做主動現房，這些都是基于對于行業思考之后打出來的明牌

而且堅定不移的執行是一定能換來對應效果

03

所以從邏輯上來說

未來很長一段時間，市面上的一手房和二手房的差距會越拉越大

不僅一手和二手

新一手房和老一手房的差距也越發的拉開

對于市場而言，也會有一個清晰的新號：現在的房子和以前真的差別很大

所以某種角度上來說，雖然在規模和流速上增量市場不會那么龐大

但是輿論和關注度上，各個城市的房地產依然會以增量為主旋律

為了保持這樣的熱度，以后地塊的體量會越來越小

有點類似現在的上海

上海樓市就是每年新盤數量非常多，但是每個盤套數就是兩三百套，一次開盤就結束

這種好處就是單位門檻降低讓更多的參與者可以加入，然后也保持市場一直有熱盤有熱度

這種狀態對于刺激樓市信心回涌還是很有幫助的

不論客戶的信心還是開發商信心都是一次很好的彌補

也是因為一二手的鴻溝明顯，二手市場會更加全面的導向渠道經紀

尤其是賣家對于中介的依賴會越發的增強，房源本身的不稀缺以及同質化競爭意味著更加需要美化和流量的推薦

整個二手房市場極有可能在一線城市率先出現雙邊經紀

鏈家馬上就要對外宣布選邊站了，未來一套房子的斡旋很有可能在經紀人和經紀人之間磋商完成

當然這也是市場化的方向

不過我倒是不認同很多人認為整體的中介費會上漲的判斷

不過我認為整體的方向應該是買家中介費下降，賣家中介費達成共識并且上漲，整體的中介費趨同的模式下推進行業變化

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回到一手房市場，伴隨著好房子概念下核心地塊以及優質產品越來越多的進入市場，房價邏輯也開始產生了變化

未來一手房的房價規則就是

貴可以，但是必須要有貴的道理

因為本質上一手房的流動性就是置換邏輯

賣掉便宜的二手房加一點錢然后買好的一手房，這個鏈條的最后一個環節就是市場需要豪宅

讓有錢人能夠積極入場

所以此時也需要“貴房價”的產品，某種程度上這也是市場上很長一段時間的供求結構的缺失

點狀的豪宅市場的回暖也是結構性回暖產生的結果

然后另一些的房價

便宜的可以，但是必須要有底線

對于現在開發剛需和改善，已經不能簡單的依靠性價比取勝了

在同等價位上也要做到產品公道

因為很重要一點，就是當下城市的房價也開始分化為各個梯隊陣營，要在同一梯隊中取得城市就必須要做到區域范圍內的最好

毫無疑問，房地產行業未來會出新王

但是這樣的新王會在每個階段范圍內都會出現王，就像如今的新能源汽車一樣

10萬以下，10-20萬，20萬-30萬，30萬以上不同價格段都會有一個強勢領導者和挑戰者

這二者壟斷每個總價段50%以上的份額

房地產也會如此

塔尖、豪宅、改善、剛改、剛需，這些范圍內未來都會出現新王，也會出現挑戰者

這構成了未來樓市20年主要的競爭動力

是的

這個競爭力就叫由產品帶動營銷，由客戶帶動客戶，再由品質降低費效

這股力量會和二手房的渠道模式分庭抗禮很多年

當然最后可能刺刀見紅交匯的就是弱地段區域的新房開發

這些區域到底是品質為王還是渠道優先，現在我還不知道答案

可能還需要一年才會有分水嶺

05

寫到這里，不知道你對未來房地產的格局和走勢有沒有比較完整的畫面

很明顯行業正在經歷供給側改革

用新地+新政策的組合帶領行業進入新模式

但是現在困難的是，其實每個城市都在同步處理新模式增量如何推進以及老模式庫存如何解決的問題

同步推進同步解決就讓工作量變得很大

所以未來每個城市的樓市表現確實很考驗地方政府的管理能力

但是這點又尤為關鍵

最后問題來了

如果此時你是購房者，你會在趨勢下做什么選擇，我們評論區見

以上為正文，來自真叫盧俊

這是真叫盧俊公眾號的第6121篇原創文章