近年來，隨著經濟社會的發展，受賄犯罪手段翻新、更加隱蔽，為更好地打擊賄賂犯罪，最高人民法院、最高人民檢察院于2007年公布了《最高人民法院、最高人民檢察院關于辦理受賄刑事案件適用法律若干問題的意見》（以下簡稱《意見》），對打擊房產、汽車等物品交易環節的受賄犯罪提供了司法依據。《意見》第一條規定，國家工作人員利用職務上的便利為他人牟取利益，以交易形式收受請托人財物的，構成受賄犯罪；受賄數額按照交易時當地市場價格與實際支付價格的差額計算。司法實踐中，交易型受賄犯罪的性質及數額認定仍存在相關爭議，如以房產交易形式收受賄賂犯罪中房產市場價格的認定問題，主要焦點為價格認定機構出具的《價格認定結論書》能否客觀、真實反映房產交易時的市場價格。

一、價格認定報告應包括價格認定依據、過程及方法

價格認定報告應包括價格認定依據、過程及方法。就房屋價格認定而言，房屋價格選取市場法對房屋價格進行認定的，價格認定報告應包括選取的可比實例房屋情況及依據可比實例進行價格計算的過程和方法。缺乏上述要素的價格認定報告，應由檢察機關補充調取。具體理由如下。

（一）價格認定報告包括價格認定依據、過程及方法具有明確規定

2016年國家發展和改革委員會印發《價格認定行為規范》，對價格認定報告所應包括的主要內容進行了明確規定。《價格認定行為規范》第三十一條規定：“----價格認定結論書應包括下列內容：（一）價格認定事項描述；（二）價格認定依據；（三）價格認定過程及方法；（四）價格認定結論·…...”即價格認定結論書不僅應包括價格認定結論，還應包括價格認定依據、過程及方法。

價格認定依據不僅包括法律、法規依據，還包括據以進行價格認定的資料、數據。《價格認定規定》第十五條也明確規定：“價格認定人員應當全面、客觀、公正地收集資料，作為價格認定依據，并對其真實性、合法性和關聯性進行審查。”即價格認定人員收集的相關價格認定資料亦系價格認定依據。結合上述規定，在房屋價格認定中，價格認定人員收集的可比實例房屋信息、交易資料屬于價格認定事實依據，應在價格認定報告中予以載明。

對于價格認定過程及方法，《價格認定行為規范》第三十條規定：“價格認定小組應對收集到的資料進行整理分析、數據處理，按照價格認定相關規定、規則，結合價格認定標的的特點，選擇合理的技術路徑和方法進行測算，并形成測算說明。”第三十一條規定：“價格認定小組應當根據測算說明，按照價格認定文書格式的相關規定，撰寫價格認定結論書····”即價格認定過程和方法系在分析、處理價格認定資料的基礎上，選取合理的技術和方法進行價格測算的過程和方法。

結合上述規定，在房屋價格認定中，價格認定人員在分析、處理收集的可比實例房屋信息、交易資料后，選取合理、科學的價格認定方法，對標的房屋進行價格測算的過程等，均應在價格認定報告中予以體現。

（二）價格認定報告包括價格認定依據、過程及方法是保障被告人權利的必然要求

價格認定報告作為認定涉案財物價值的依據，對被告人權利具有重大影響，是直接決定被告人是否構成犯罪及犯罪數額認定的重要證據，需要向被告人及辯護人出示。價格認定報告的結論是否能夠客觀、真實反映涉案財物的市場價格，需要通過審查價格認定依據、過程及方法進行判斷。因此，向被告人出示的價格認定報告，不僅應包括價格認定結論，還應包括詳細的價格認定依據、過程及方法，以保障被告人對影響其權利的事項充分知悉，進而提出有針對性的質證意見，為法庭依法裁判提供重要參考。

（三）參照刑事訴訟法關于鑒定意見、專門性報告有關規定，價格認定報告應包括價格認定依據、過程、方法

《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國刑事訴訟法〉的解釋》(以下簡稱《刑事訴訟法解釋》)第九十七規定，對鑒定意見的審查應包括檢材的來源、取得、保管、送檢是否符合法律、有關規定；鑒定的過程和方法是否符合相關專業的規范要求等內容。即鑒定意見書應包括對送檢材料的來源、取得、保管、送檢等情況的說明及鑒定過程和方法的論述。

《刑事訴訟法解釋》第一百條規定：“因無鑒定機構，或者根據法律、司法解釋的規定，指派、聘請有專門知識的人就案件的專門性問題出具的報告，可以作為證據使用。對前款規定的報告的審查與認定，參照適用本節的有關規定。”即對有專門知識的人就案件的專門性問題出具的報告的審查，應參照鑒定意見的審查認定過程。

價格認定報告作為第三方出具的、對被告人權利具有重要影響的意見，第三方收集獲取的資料及依據資料進行的論證過程和論證方法，應予以體現，并作為證據審查與認定的重要依據。

司法實踐中，不同價格認定機構出具的價格認定報告具有不同的格式，有的價格認定報告直接在正文中對價格認定依據、過程及方法進行詳細說明，有的價格認定報告雖未在正文進行詳細說明，但通過附件，包括測算說明、技術分析報告甚至情況說明等形式予以說明，這均符合《價格認定規定》《價格認定行為規范》的規定，經審查后，可以作為定案證據。

二、應對價格認定報告所附價格認定依據、過程及方法進行實質審查判斷

辯點一：選取的可比實例別墅與涉案別墅存在較大差異，不具有可比性

實踐中，價格認定機構一般采用市場法對房屋價格進行認定。《價格認定行為規范》第五十九條規定：“市場法是通過市場調查，選取3個或 3個以上與價格認定標的相同或者類似的可比實例或者參照物，分析比較價格認定標的與參照物之間的差異并進行調整，從而確定市場價格的方法……...”

采用市場法進行房屋價格認定，一般程序為：（1）全面收集交易實例資料。（2）在交易資料中選取與價格認定標的房屋所處位置、用途、交通條件、房屋結構（戶型、朝向、建筑面積）、交易時間等相類似的3個或以上可比實例房屋。（3）以價格認定標的房屋的交易單價為參照，根據價格認定標的房屋與可比實例之間在交易情況、市場狀況、房地產狀況的差異，對可比實例房屋的交易單價進行修正。（4）計算可比實例房屋修正后的平均交易單價，以平均交易單價為價格認定標的房屋的市場交易單價；以平均交易單價乘以房屋建筑面積計算房屋總價，即房屋市場價格。

在上述價格認定過程中，可比實例房屋的選擇，作為價格認定的基礎環節至關重要，是決定后續價格修正是否準確的基礎。可比實例房屋雖不需要與價格認定標的房屋完全一致，但二者須是類似房屋，這是能夠進行價格修正，保證后續價格測算準確的前提條件。

辯點二、除房屋情況外，未考慮影響交易價格的其他因素

在二手房交易中，除房屋情況外，其他對交易價格有影響的因素需要充分考量，如付款交易方式即對房屋交易價格具有重要影響。從房屋裝修看，如果行為人加蓋了違建房屋幾十平方米，加蓋的房屋雖然不能作為產權面積，但花費了一定成本，具有一定的使用價值，應當考慮該因素對交易價格的有利影響。

辯點三、存在反證實例，其他房屋的交易價格明顯低于可比實例房屋

低價購房賄賂犯罪中，需進一步審查是否存在反證實例，即明顯低于可比實例房屋價格的其他真實成交實例，以確定可比實例房屋的選取是否合理，是否能夠代表同類房屋的一般市場交易價格。如存在較多無法排除的低價實例，價格認定人員選取的同小區3套別墅不能反映同類別墅市場交易價格，不能作為價格認定依據，價格認定機構出具的《價格認定結論書》不能采信作為定案證據。