5月以來，昆明房價波動幅度進一步加大，周成交均價的波動幅度達到每平米上下2000元之多，比如5月初昆明新房周成交均價還在1.3萬以上，一個月后成交均價就跌到只有1萬多。

具體來說，一方面是以第四代住宅為代表的創新項目仍然能賣到2萬左右的水平，比如已成丹霞翠嶼和璞域ONE，售價都不算低，但開盤銷售狀況不錯，說明市場還是能接受高價產品，當然前提是競爭力確實要比較強。

但另一方面，低價項目又層出不窮，不斷拉低新房價格下限，除了白沙河的現房洋房突然拿出不到6000元的價格，官南板塊的地鐵盤世貿璀璨傾城，近期的成交價只有1萬出頭不到1.1萬，這個項目當年開盤時均價曾經賣到1.6萬（精裝修）。

但低價跑貨的絕不止這兩個項目，近段時間，包括雅居樂中央雅府、首創譽華洲、中南新城云樾、邦泰悅九章彩云、翰林學府等萬元以下樓盤輪番沖量，價格最低的首創譽華洲只賣4000多。新近開盤的新希望錦官城才賣8000多。成交均價基本在萬元左右浮動的書香云海，近期銷量也很大。

譽華洲是目前昆明最便宜的新盤，最低只賣4000多

因為低價項目的數量遠多于賣得不錯的改善樓盤，所以昆明新房均價一直被壓在低位，但一旦有高品質改善項目上市，價格又會突然拉高，造成昆明房價劇烈波動，但總體上仍呈現下降趨勢。

如今昆明剛需低價盤還有價格越來越低的現象，不要說呈貢和經開區項目，就連主城四區地鐵盤也紛紛將價格降低到萬元左右。有開發商說，如今剛需盤正進入刺刀見紅的“互捅”模式，率先降價的樓盤在逼死對手的同時，自己其實也流血不止，基本屬于殺敵一千自損八百。

但這種“互害”游戲不加入也不行，因為剛需客總量在減少，開發商以往屢見成效的招數，比如引入名校等辦法眼下也邊際效用遞減，只有降價還有比較明顯的促銷作用，最近有白沙河項目推出5500元的洋房，沒怎么宣傳客戶就紛至沓來，僅上周就賣了82套；曾經停工的保交付項目璀璨傾城，把價格降到1萬左右后銷量很快就上來了。就連前段時間昆明首個配售型保障房項目，因為價格比較低，申購人數就達到配售房源的好幾倍，房源數量和申購確認人數的比例是1:4，有的戶型達到五六倍甚至近10倍。

當下昆明房地產市場的基本狀況是，改善型項目的比拼主要體現在產品層面，只要產品力過硬，價格高一點也能有不錯銷量。可是剛需項目除非配套特別牛逼，否則就只剩下打價格戰，彼此互害了。