在產業園區運營行業從增量擴張轉向存量深耕的當下，傳統模式正在面臨嚴峻挑戰，新的生存法則應運而生，輕資產運營賽道成為眾多企業競相角逐的藍海。在這片看似充滿機遇的藍海中，危機依然重重，產業園區運營行業的企業如何破局而出？讓我們一同深入探尋。

一、行業變革：園區“躺贏”時代不在

曾幾何時，產業園區里的“二房東”過著令人羨慕的日子——低價租下大片空間，分割后高價轉租，輕松賺取租金差價。然而今非昔比，據戴德梁行2024年產業地產報告顯示，全國重點城市產業園區平均空置率已達28.7%，部分三四線城市更是突破40%警戒線；此外產業園區租金持續下滑，以上海為例，2025年一季度各環線辦公租金普遍下跌，環比跌幅均有所擴大。

政策環境的變化更是雪上加霜。早在2022年5月，國務院辦公廳就發布了《關于進一步盤活存量資產擴大有效投資的意見》，其中提到要將產業園區列為存量資產盤活重點領域，標志著政策導向已從開發建設轉向產業園區的存量運營。

隨著經濟結構調整和產業升級，產業園區企業需求已經發聲根本性轉變。仲量聯行調研顯示，65%的企業投訴過二房東服務縮水，其中虛報面積、水電加價、強制收費位列投訴前三。企業對園區的要求早已超越基礎空間，他們期望獲得產業生態、產業鏈資源以及企服等配套服務，單純低租金已不具備吸引力。

在當前趨勢下，產業園區正面臨著從增量擴張向存量優化的轉型挑戰。輕資產運營模式作為產業園區存量時代突破困境的關鍵策略，逐漸被市場所認可。這種產業園區運營模式使得寫字樓、產業園區、物流園區等持有方能夠專注于產業空間的投資，將產業園區運營這一復雜而專業的任務交給具有豐富經驗的產業園區運營商，從而實現空間資產的增值。

二、輕資產賽道：一場“內功”的角逐

產業園區輕資產運營市場看似藍海，實則暗流涌動。據億翰智庫發布，目前行業30強企業已瓜分超1億㎡運營版圖，但80%的參與者陷入低效內卷困局。產業園區的輕資產運營模式絕非簡單的“去重留輕”，而是需要構建以產業園區運營能力為核心的新商業邏輯。

過去，產業園區持有方主要關注資金和土地資源，即“錢和地”。然而，在當前趨勢下，產業園區持有方開始向輕資產運營模式轉型，這意味著他們必須具備更強的專業能力。業內人士指出，園區輕資產運營模式下人效不高，經營較好的輕資產人均效能平均為60-100萬元/人，且業務模式非標準化，往往極其依賴操盤者個人能力，管理難度與成本大；同時園區輕資產存在區域差異性大，業務鏈條長，需要聯動整合資源多等問題。所以，選擇一家具備專業能力及豐富經驗的運營商非常重要。

在這一轉變過程中，從追求規模到重視專業能力，輕資產賽道涌現出了一些引人注目的“后起之秀”。其中，企生活集團的表現尤為突出。

三、破局者企生活集團：大灣區輕資產模式標桿

在產業園區運營輕資產模式的賽道上，企生活集團憑借18年深耕的產業園區運營基因，成為大灣區產業園區輕資產運營的標桿企業，是粵港澳大灣區領先的產業園區運營商，在營項目67個，累計資產管理面積超500萬㎡，設計改造面積超180萬㎡，累計服務企業超8萬家，入園企業年總產值超1000億元。現已形成以深圳為核心，輻射大灣區，布局全國的戰略布局。

企生活的核心競爭力在于基于產業園區運營全流程，研判產業園區運營行業的發展需求，洞察客戶需求，構建了完整的業務拼圖，涵蓋產業規劃研究、產業載體與資產運管、產業資本投資、產業實體經營等領域，并在產業園區運營行業率先構建產業園區運營的SOP體系，具備規劃研策、設計改造、聯動招商、資管運營、產業投資、創新孵化六大核心能力，能提供產業園區運營的全產業鏈解決方案的綜合產辦資產運營集團。

企生活集團的數字化基座是其輕資產模式的智慧大腦。企生活集團自主研發的 “企生活智能招商大數據平臺”，匯集了近20年沉淀的200多萬家企業客戶資源，動態存儲了近6萬家各行業的意向遷址企業。該平臺通過智能算法持續更新產業園區的企業畫像，實時捕捉產業園區運營市場動態，招商團隊可高效檢索匹配意向入駐企業，大幅提升招商效率。

在數字化運營上，通過“AI數字化運營中心+招商大數據系統”，構建生態社區、創新產業、智慧服務三位一體的智慧產辦生態社區服務體系；在服務體系建設上，依托6大核心能力構建了 “企業、園區、產業”三位一體的企業服務支撐體系。