周末本著遛娃的心態去了幾個地方玩了一圈，感觸良多，和大家分享。

01 場景式娛樂和消費

想要在大熱天與遛娃之間保持平衡，室內場景對于我來說肯定是首選。同時考慮到最好大人小孩都能適合，最后試了試宜家。沒想到和我們有一樣想法的朋友不在少數，遛娃的比例極高，而且往往全家出動，還真是好不熱鬧。

不過根據我的觀察，長期被大家忽視的宜家餐飲實際上生意極好，每每飯點總是人滿為患。雖然大家去宜家的最初目的并不是吃飯，但在此消費的概率卻挺高。每次去宜家正兒八經的東西可能沒買幾個，但大家在餐飲上的消費貢獻卻相當可觀。

我查了一下，沒找到最新的數據，不過據報道2016年的時候，宜家中國餐廳占銷售額就已經超過10%了，收入超10億。當時統計每年來宜家商場的消費者中，有將近 1/2 的人將會在宜家餐廳消費。與其說宜家是賣家具的，其實卻更像是一個公共性的景點，這種商業思維值得本土品牌學習。

02 未來工廠不需要人

后面時間還早，我們又去了位于祿口的衛崗夢工廠，確實有點遠。從秣陵互通下機場高速走飛天大道的路口還堵了一小段。

衛崗新鮮時光夢工廠相當于在廠區內搞了一個類似企業發展歷史的博物館，本質上和江北的太古可口可樂博物館是一個類型。

不過場地更大，開放的工廠內部也更多，整體趣味性和硬件條件也要更好，另外比較好的是，參觀的車是可以開進去的，至少我當天可以。

對我來說開放的工廠區最有吸引力，當然對于小朋友來說應該也很有科普意義，比如一開始他就說了句，“工廠里面很像高鐵站”，確實有那么點意思。后來看了半天，他又說了句，“幫我看看有沒有適合我喝的牛奶”，深度吃貨暴露無疑。

據我了解，衛崗乳業前身是宋慶齡于1928年創立的遺族學校及實驗牧場，這個工廠從將軍大道搬過來，還不滿兩年。其也是亞洲最大單體低溫乳制品工廠，江寧現在這種高等級的工廠是越來越多了，相當發達。

南京的衛崗主要做的是巴氏殺菌乳，就是我們常說的低溫鮮牛奶或者巴氏奶，其以新鮮牛奶為原料，采用低溫殺菌，最大限度保留牛奶中的活性營養成分，比如更多的維生素和活性蛋白等，口感也更接近鮮牛乳。需要冷藏保存，保質期通常僅7天。

這與市面上常溫下動輒保質期長達6個月的超高溫滅菌乳，即135℃到150℃的超高溫瞬時滅菌的常溫奶并不一樣。相對來說巴氏奶的難度更大，工藝難度和成本都要相對更高。

很多南京人每天喝的，一大早配送上門的奶就是這種（低溫），其實很考驗配送體系的建立，可見咱們南京的企業有很高的追求。

不過我在想，高度自動化的生產線，雖然讓品控得到很高的保證，同時也意味著并不需要多少人。這不禁再次印證了我之前的想法，別看南京遠郊工廠無數，對GDP有不錯的貢獻度，但由于高端制造業的原因，實際上真正能夠創造的就業崗位非常有限。崗位少對應的房地產容量也就少，相應的商業需求就更低了。

這使得很多人提倡的所謂產城融合的美好構想，事實上很難有效推進，尤其南京，現在智能化工廠的普及。

03 遠郊策略

從這個角度而言，像南京這種以高端制造業為主導的遠郊新城并不具備通過產業吸引大量人口的條件，因此規劃上那種大規模的遠郊其實很難發展起來，我認為比較適合南京遠郊的發展策略應該是精品小鎮，重點是“精品”和“小”。

因此整體策略就需要做出調整，比如其遠郊的發展策略就需要從“依賴工廠就業人口”向“構建多元精品化吸引力生態”轉變。

首先，壓縮遠郊非廠區的開發范圍，優先吸引高技能人才、培育新經濟業態、創造差異化競爭力。智能化工廠雖然需要的普通工人大大減少，但對高素質技術工人/工程師和研發設計人員的需求卻明顯提升。

其次大力發展“工廠之上或周邊”的產業，比如研發設計中心、檢驗檢測實驗室、供應鏈管理、工業互聯網平臺、專業維修服務、工業設計、技術咨詢等。因為遠郊通常擁有較低的土地成本優勢，所以對于初創企業、中試平臺等也有不錯的吸引力。

另外這幾年比較流行的一種做法是，從“單一工廠”轉向“混合活力社區”的開發，允許并鼓勵工業用地兼容研發、辦公、商業服務、小型展示等功能。并對一些閑置或低效廠房進行適當改造，比如：

創新工場/共享實驗室（為初創企業和研發團隊提供空間。）；

創意辦公/設計工作室（ 吸引自由職業者、設計師、藝術家）；

特色商業/體驗中心（如工業旅游展示廳、產品直銷體驗店、主題咖啡館、特色餐飲）

并且針對人口創造“磁力場”，通過布局高品質的生活配套，比如國際學校、高端醫療、文化休閑設施吸引和留住高端人才，創造優質的社區氛圍。

總之以高端制造業為核心的南京遠郊要摒棄“堆人”的常規做法，擁抱“價值密度”思維， 追求單位土地面積上的高經濟產出和高人才價值，而非人口數量。因此在住宅產品、片區環境的打造上要相應做出改變，要提供主城沒有的產品，比如低密度住宅，要打造產品的區域化差異，并及時監控供需關系的變化。

另外雖然遠郊人口并不充盈，路上私家車也談不上很多，但大型或超大型的貨車卻很多，或許遠郊與主城之間也存在較大的貨運需求。

結合遠郊地鐵線路客流相對較少的特點，我在想如果通過適當改造，在某些線路上其實是可以考慮增加貨運功能的，這就大大提高了遠郊地鐵的實際利用率，或也是一種創收來源，未必不可行，對緩解一部分道路的交通壓力也有助力作用。

據我了解深圳其實已經在做這樣的嘗試了，比如2023年8月，深圳順豐與深鐵集團開啟在“軌道物流”領域的合作，攜手打造深圳首個空鐵軌聯運物流示范線項目。

采用“樞紐到站”模式，在福田樞紐—碧海灣地鐵站—深圳順豐寶安航空樞紐間開展物流聯合運輸。為此福田樞紐、碧海灣地鐵站進行了物流功能區改造、設備安裝等。廣州等其他城市這些年也在積極嘗試軌道物流方面的探索。我認為南京的幾條S開口的郊區線也挺適合做此類嘗試，是一個不錯的思路。

上圖：廣州地鐵集團