金茂，又一次創造了「把不可能 變為可能」的樓市奇跡。

2024年12月30日金茂聯合寶冶拿下上海寶山站地塊，當時上海外環土拍普遍趨冷，多數房企都不敢在外環拿地。

然而短短5個月后，金茂卻在這里創造出奇跡般的業績，徹底改寫市場認知，實現「無路開新路」——

5月，金茂棠前首開售罄，264套房源獲得380組認籌，創造2025年上海外環首開套數紀錄！

6月，金茂棠前第二批次，124套房源以193%認籌率，成為2025年上海外環唯二積分紅盤，也是寶山區唯一積分盤！

去年以來，上海外環外市場面臨著慘烈競爭，據統計上海樓市80%庫存在外環，平均去化率僅30%。

金茂不僅敢在上海外環逆市拿地，甚至創造了外環首開套數紀錄，并且觸發積分搖號、預計將兩開兩罄——

成為領跑上海外環當之無愧的「業績之王」，實現金茂棠系上海霸氣開局

要知道在上海樓市，多數紅盤的成功都是“土地的成功”，更多依賴地段本身的價值吸引力。

金茂棠前卻在多數房企不敢涉足的外環地段，實現顛覆市場的業績，真正成就了一次“操盤的成功”。

因此，金茂棠前不僅是2025年上海樓市最大黑馬，也引起眾多同行、合作方與政府的關注與參觀，成為上海外環紅盤頂流。

甚至還因太過火爆，登上東方衛視新聞報道，為整個上海樓市注入了信心。

今天濤哥就來跟大家聊聊：金茂棠前與眾不同的操盤力，如何實現逆天改命？

1

重塑地段價值：為板塊注入未來想象力

在上海樓市，地段決定論曾是鐵律，外環是公認的高難戰場。

去年底金茂拿下這個寶山站大盤時，敏銳捕捉到地段和配套的潛力，以及旺盛的改善置業需求——

金茂棠前，重塑地段和配套價值，用爆紅業績打破市場認知，為板塊注入未來想象力

第一步：重塑地段力、重組配套力，改寫地段價值邏輯

對于這樣一個大盤，市場、客戶都需要更多信心，棠前做的第一件事就是：

價值重構，給土地講一個“未來故事”，打響認知戰重塑地段想象力。

首先提出“世界盡在 金茂棠前”主線，告訴市場金茂要在這里帶來一個全維滿配的好產品。

接著獨創“中國金茂首個MAO項目”，代表MALL+ART+TOD，打造上海首個TOD 5.0國際時尚住區，賦予產品獨一無二的意義，將核心價值完美串聯。

同時繪制“大吳淞黃金版圖”價值，并發動媒體資源，圍繞“大吳淞”“TOD5.0”策劃多組海報及稿件，用地毯式的轟炸席卷全上海。

有一段時間濤哥感覺網上到處都是棠前的各種板塊解讀內容，“大吳淞”概念迅速深入人心，讓人對其未來充滿信心。

通過這樣分階段的價值提煉與內容轟炸，把“世界盡在棠前”“MAO項目”“大吳淞”“TOD5.0”等概念植入上海客戶的心中。

通過地段力、配套力的重構，產品價值鏈更加清晰，徹底改寫市場對板塊認知。

第二步：注入藝術靈魂，塑造產品燈塔，營造高端產品調性

在改善時代下，人們對品質生活的向往愈發強烈，金茂棠前作為板塊新的標桿，也做出了奢侈品的藝術氣質。

他們從展廳甚至圍擋開始，每一個細節都按奢侈品調性打造，腔調碾壓同級，甚至碾壓豪宅項目，打破外環項目的刻板印象。

展廳對標奢侈品快閃店，主色調采用高級芬迪黃、巧用藝術玻璃和花卉景墻，圍擋都做出了獨特質感，以“棠系”樹狀標識為IP，讓客戶第一眼就被其吸引。

這種對調性的越級顛覆貫穿產品始終，在后續的實景展示區，隨處可見對標奢侈品牌的藝術包裝，引發社交媒體廣泛傳播。

如標志性視覺顏色、TANG品牌符號的使用，還將LV櫥窗式的藝術玻璃等融入展示區實景，吸引大量客戶到訪。

他們甚至連周邊城市界面也不放過，請上海美院藝術家把項目附近的橋洞都做了藝術處理，直接吸引多組隔壁商業辦公的客戶來購買。

通過重塑地段價值、塑造藝術燈塔，金茂棠前成功實現「認知破局」，為板塊注入棠前獨有的“價值自信”。

短短一個月內，項目吸引超5000組來訪，用首開售罄、二開觸發積分的業績證明了——

地段價值并非天生，而是可以被重塑的；認知不是簡單灌輸，而是激發人們內心向往

2

升維產品體驗：營造可感知的生活方式

金茂棠前不僅面臨地段認知挑戰，還要解決產品破局的難題。

一方面上海產品投入都非常卷，另一方面作為上海首個棠系，缺乏產品線認知，一切都要從零搭建。

面對同質化產品內卷，金茂棠前敏銳把握客戶對美好生活的渴望，他們選擇跳出“配置堆砌”的牢籠——

以超預期的 “升維體驗” ，將產品轉化為可感知的生活方式，實現從“賣空間”到“賣生活”的進化

一是展示區體驗超預期，未來生活的「沉浸式劇場」

棠前非常注重實景展示的沖擊力，在同價位產品中做出吊打同級的高顏值社區空間，500萬級產品的會所越級比肩市區三千萬級豪宅。

他們用藝術重構生活場景，目之所及皆大片：酒店式歸家門庭顏值出眾，弧形石材墻面、鏡面水景、金屬頂板，營造出高品位的社區質感與歸家儀式感。

接待廳內藝術與優雅交融，沿著古銅色旋轉樓梯拾階而下，負一層的洽談區域溫馨雅致，搭配海派高定水吧臺，仿佛置身于高級酒店。

坐在洽談區沙發上，中央庭院美景近在眼前，精致的水景、流動的瀑布，成為家門口的詩意棲居之所。

環繞庭院的會所已開放私宴廳、兒童活動區、棋牌室，未來還將開放泳池、健身房、地下車馬光廳等。

作為板塊內首個恒配溫泳池會所的社區，棠前并未把功能領先作為主要賣點，而是進一步升級到藝術品位與場景體驗的引領——

完全不像外環500萬級的樓盤，平替市區豪宅滿足客戶對美好生活的向往。

二是樣板房體驗超預期，重新定義「精致主義生活」

棠前非常注重產品細節的精細化打磨，通過洞察客戶生活需求，營造精致舒適的居住體驗。

項目推出85㎡-178㎡等多個面積段滿足多元化需求，每個戶型都基于人性化考慮，平衡功能性與舒適性。

例如105㎡三房采用經典飛機戶型，LDKB一體化設計，幾乎沒有空間浪費，不僅有雙陽臺、主臥270°巨幕轉角飄窗，全屋更將飄窗做滿，每個房間尺度與采光都非常舒服。

同時做了人性化收納，極致利用每一寸空間。

不僅有大容量玄關柜，餐邊柜也是交付標準，櫥柜內收納組件豐富，衛生間鏡柜也做滿了，充分滿足家庭對收納空間的一切想象。

他們還以人性化細節，將精致主義融入日常。

立面做出更大窗墻比，窗戶比同級產品更大；采用一體化設計語言，顏色與材質更加協調；U型廚房動線合理，配置更適合中國家庭的方太廚電；主衛配壁掛智能馬桶，精致感滿滿。

這些精致主義的人性化設計，讓客戶感受到棠前對品質生活的追求，從顏值到功能性都做到滿分，一眼心動的夢中情房，熱銷成為必然。

三是服務與圈層超預期，無處不在的「溫暖歸屬感」

棠前的操盤邏輯中，「以客戶體驗為核心」是最重要的主線，因此他們將對客戶關注與服務運營做到極致。

他們將去年中環金茂府刷屏上海的「五感服務體系」再次升維，從保安接駕到現場的禮儀、飲品點心等，服務做到天花板水準，甚至超越多數頂豪，讓客戶感受無微不至的關懷。

雖然現在上海服務都卷，但很多差異都是在細節里，比如服務時的微笑，飲品甜點的口味，棠前甚至會在停車排隊時為你遞上一瓶水緩解等待的焦慮，這種奢侈品級的服務顆粒度，讓客戶感受到「被寵溺的尊重」。

與此同時，他們把金茂府最強的圈層理念帶到了棠前，組織準業主品牌行、定制業主權益、舉辦業主家宴等。

從一開始就將金茂獨有的圈層體驗融入項目，讓業主在舉杯暢談間種下歸屬感的種子，構建深度的情感鏈接與價值認同。

從產品到服務，金茂棠前跳出同質化的內卷，以「產品思維」到「用戶思維」的范式革命，實現了「體驗升維」——

不是造房子，而是造生活；不是賣產品，而是賣美好未來

3

破局營銷閉環：以大營銷精準價值轉化

縱觀金茂棠前的案例，從前期改變地段認知的逆天改命，到產品與服務的超預期兌現，他們已經做到了「能人所不能」，獲得市場與客戶的認可。

而最難最險的一關，是客戶的真正鎖定，這是全上海外環項目公認的痛點。

如今的上海剛需、改善客戶，置業決策周期遠遠長于豪宅客戶，都是全市看盤，外環已經是紅海，棠前所處的500萬級價位更是紅海中的紅海。

棠前卻以超行業水準的精細化“大營銷”體系，從紅海中兌現紅盤業績

首先，營銷團隊“全流程”精細化管理，從流量到留量形成閉環

他們打通線上線下的獲客矩陣，盡最大的可能傳播項目聲量，觸達潛在客戶，在前期展廳階段就“未開先火”，樣板房沒開就客戶爆棚。

一方面線上破圈，自有主播抖音視頻號雙平臺累計直播455場，超685小時，同時聯動媒體在公眾號、視頻號、抖音、小紅書等平臺傳播，放大流量底盤。

一方面線下深耕，圍繞客戶地圖，方圓5公里社區覆蓋3輪以上，通過外展、地推、外呼、推薦、團購等，實現本地客群做深做透。

對每一位客戶棠前都會認真對待，他們對銷售人員的要求很高，基本都是銷冠背景，進行嚴格的考核培訓，能夠精準傳達項目的價值點，服務好客戶。

因此棠前獲得比其他外環項目更高的轉化率，并通過“建檔-凍資-鎖客”篩選高意向客戶，心中有底才更自信，才敢于首開推出264套，創造今年外環首開套數紀錄。

同時，項目團隊“大營銷”一體化護航，成為全員皆兵超級戰隊

過去金茂在上海的展示區實景往往要更多時間才能呈現，而這次金茂棠前僅用5個月就開放了實景門頭、會所、下沉式庭院，創造速度新紀錄。

而且不同于以前每個場景開放都要間隔很久，棠前這次一二三階段展示幾乎是連續推出的，讓客戶每次去現場都有新驚喜，讓客戶不斷有理由復訪。

這背后是項目團隊極強的節點兌現力，為營銷提供了強支撐，能夠看出金茂的運營能力有了根本性的升級。

再加上超高水準的物業服務，整個項目團隊都是以營銷為中心實現深度咬合，凝聚成一支與時間、與市場賽跑的超級戰隊。

因此他們才能在首開之后，短短10天就二批次取證加推，創造行業紀錄與金茂內部的紀錄。

濤哥去棠前的時候，常能看到金茂的高層領導一線實戰，幫助團隊解決問題，營銷負責人也常常親自接待客戶，自上而下都是以做好項目、服務好客戶為目標。

“功夫不負有心人”，當上海外環樓市普遍陷入去化困境時，金茂棠前卻以首開售罄、二批次觸發積分的成績——

成為上海市場最耀眼的黑馬，打破外環項目依賴分銷、被動等待的桎梏，在紅海中逆市熱銷

4

金茂式操盤，長期主義向內求索

打破、重塑、顛覆與新生，過去兩年金茂在上海，展現了「金茂式操盤」的長期主義——

不斷向內求索，以極致操盤力對抗市場下行力

一方面是產品理念的探索，“既要看的好，又要住的好”，每一次產品亮相，都是實用性與高顏值的完美結合。

另一方面是生活理念的探索，“懂市場、懂客戶、懂生活”，土地、配套、社區全面賦能，滿足客戶對美好生活的向往。

在濤哥看來，這次金茂棠前的熱銷傳奇，也是“新五力操盤2.0”的一次勝利。

以重構板塊認知的價值力，顛覆場景體驗的藝術力，升維生活想象的打動力，精準流量閉環的轉化力，全員使命必達的戰斗力，將不可能變成可能。

金茂棠前用「無路開新路」的魄力，證明市場無絕對，好團隊可以逆天改命

他們再次為上海市場注入強大的信心，一舉帶火了大吳淞和寶山站，也讓同行看到市場依然存在機遇，社會意義遠超于單項目的成功。

棠前的「金茂式操盤」用業績說明了，樓市下半場真正的競爭力不只在土地稟賦，而更在操盤團隊的「開路能力」

金茂式操盤的再次成功，為行業提供了寶貴的實戰樣本，也讓金茂在 “操盤力競爭” 的新時代，站在了行業之巔。

關于今天分享的內容，大家有什么評價？歡迎留言告訴我們。