商業地產改民用住宅？能想到這個方案的不止中國人。

在紐約時代廣場，曾作為安永總部的大樓被改造成1000多間單間以及幾百套保障房；輝瑞總部大樓搖身一變，成為紐約史上最大規模的住宅改造建筑；德意志銀行舊址則成為已交付的最大規模住宅改造項目，不僅對內部進行了翻新，還在樓頂加蓋了10層。

沒錯，這些事情真實發生在美國。

總部大樓們改為商改住，寫字樓紛紛搞成住宅+保障房。批量改造背后的核心原因是什么？今天這篇文章，胡潤百富帶你深入解讀這個事兒。

美國人也玩起“舊樓改造”

曼哈頓下城的天際線長久以來都是美國企業界運勢的象征?，F在，在整個富裕世界都可以看到辦公室變身住宅。

在上世紀“咆哮的二十年代”，摩天大樓雨后春筍般涌現，預示著塞滿轉椅和辦公桌的現代辦公室的興起。隨著企業巨頭的出現和華爾街公司的繁榮，上世紀70年代對辦公空間的需求爆發，催生了一波興建新高層建筑的熱潮，將辦公需求推向頂峰。

半世紀后，在紐約金融區的25 Water Street，美國有史以來最大規模的辦公室轉住宅改造項目正在進行。該建筑位于紐約證券交易所附近，將把一座占地102,193平方米的摩天辦公大樓改造成1320套公寓，還在樓頂加建10層，戶型從單間到四居室不等。改造后的建筑將包含一個籃球場、一個水療中心，還有室內和室外游泳池。

1座辦公樓爆改1320套住宅，紐約規模最大辦公改住宅項目/CetraRuddy

這座建筑是一個更廣泛趨勢的縮影，而引發這一趨勢的是空置下來的大量辦公樓。在新冠疫情發生前，白領工作空間的需求量就已經在下降，但居家辦公大幅增加導致更多建筑空置。世邦魏理仕此前曾發布的數據，2022年第三季度，美國的辦公室空置率飆升至近30年來最高水平，超過17%。倫敦約有8.4%的辦公室處于閑置狀態，遠高于5%左右的長期平均水平。

作為老牌發達國家，美國城市的新建機會已然不多，于是“適應再利用”一直是整個21世紀美國城市轉型的關鍵詞。只是，“適應再利用”的背后則有著更重要的推手存在。

商業地產壞消息接連不斷

疫情催生的遠程辦公潮，讓美國商業地產陷入“利用率暴跌-空置率飆升-資產貶值”的惡性循環。數據顯示，美國辦公樓空置率從疫情前的12%躍升至2024年初的18.6%，創30年新高，而寫字樓的利用率更從70%腰斬至42%，大量寫字樓淪為“僵尸樓”。

據Starwood Capital Group測算，美國辦公樓市場價值已從3萬億美元縮水至1.8萬億美元，蒸發1.2萬億美元。當房東與貸款人不得不直面這場價值崩塌，商業地產的系統性風險正加速暴露。

紐約寫字樓 圖源：央視網

時間回到2025年，美國商業地產的壞消息依然接連不斷。貸款到期潮壓境，法拍案例頻繁出現，寫字樓空置率居高不下。

美國商業不動產貸款多為五年固定利率產品，2020至2022年低利率期間借錢買樓的貸款即將到期，美聯儲卻暫停降息，再加債市動蕩，利率居高不下。不少經濟學家認為，受關稅政策影響，美國未來12個月出現經濟衰退的可能性較高。

經濟學家警告稱，關稅導致的物價上漲和供應鏈混亂，可能導致企業裁員，減少用工需求。這將打擊商業地產價格，使市場更糟。

Co-living重塑寫字樓商業模式

疫情后曼哈頓辦公樓空置率突破10%警戒線，部分樓宇租金較峰值下跌70%，而紐約市“YES之城”計劃與1%空置稅政策正從供需兩端倒逼轉型。前者放寬分區限制、降低停車配建成本，后者用稅收杠桿盤活閑置資產。

隨著遠程辦公常態化和住房問題的加劇，商改住成為破解大城市“空間錯配”和“社會隔離”的關鍵路徑。寫字樓的大跨度結構和區位優勢與Co-living的高密度、多功能需求高度契合，兩者共同推動城市中心“從辦公主導到職住平衡”的轉型。

更關鍵的是“商改住加速轉換計劃”的制度設計。開發商可通過提高容積率換取保障房配建義務，政府則以免稅額度作為激勵。這種“市場讓利+政策扶持”的模式，既緩解了紐約住房短缺（2025年曼哈頓房價同比漲10%，核心區均價超535萬美元），又推動金融區從“單一辦公”向“居住-商業-文化”復合功能轉型。

Co-living意味著Collaborative協作、Collective共同、Communal公共，Co-living是一種在保有個人私密空間的前提下，以社區為重點的生活方式，利用共享的空間和設施來創造更加方便和滿足的生活方式。

時代廣場 圖源：新浪

金融科技機構外遷留下的空間真空，恰好被“核心區居住偏好”填補。毗鄰華爾街的改造項目因占據稀缺地段，形成財富階層聚集效應，激活夜間經濟的同時，更讓哈德遜廣場等區域成為新居住、辦公地標。

對開發商而言，新建寫字樓“供過于求”的困局已持續多年。新增房源租售兩難，老舊樓宇更遭市場冷落。疊加經濟下行期的償債壓力（2020-2022年低息貸款集中到期），盤活存量成為回血關鍵。

而商改住的吸引力在于“低成本+高回報”的獨特邏輯。依托既有土地（省去拿地成本）與政策紅利（免稅、容積率獎勵），改造后公寓租金較新建項目低20%，售價卻可溢價30%，通過杠桿操作，自有資金回報率甚至可達40%。這種“以價換量+政策套利”的模式，正是破解紐約住房短缺（房價高企、戶型狹?。┡c商業地產困局的雙贏解。

這場始于空置率爆表的被動轉型，正在政策杠桿與市場規律的雙重作用下形成循環。政府用容積率獎勵與稅收優惠激活存量資產，開發商在成本優勢中尋得轉型紅利，高凈值人群以核心區居住重構地段價值。

不過，不少美國房地產業內人士指出，把寫字樓改為住宅樓并不容易，牽涉到建筑物本身的設計不同、街區規劃特點不同等眾多因素。寫字樓往往每層只有幾個公共廁所，要改造成住宅就得新建廁所以及浴室，整棟樓的下水道系統需要進行相應改造。寫字樓位于商業區，周邊往往缺乏雜貨店、公園等生活配套設施。此外，產權及租賃權、融資等方面也可能存在問題。

紐約總部大樓們的商改住到底能不能經受市場考驗，還有待時間的考驗。關注胡潤百富，帶你精準洞悉美國的風云變幻，為你揭開商業背后的市場邏輯。

本文由胡潤百富綜合整理

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