久未傳出消息的旭輝和林中，似乎 在重回公眾視野：

先是在5月，林中的一份債權人會議的內部講話刷屏地產圈。林中向債權人“道歉”，并探討旭輝如何“活下來”、“站起來”，有詳實的路線圖、方法論，講話非常誠懇、邏輯相當清晰；

后是在6月初，旭輝境外債重組方案獲得92.66%的高比率通過，預計將減少約52.7億美元債務，占債務總額約66%。

這是旭輝出險近3年來，最重磅的一次“發聲”。

這也意味著，昔日的民營房企之光旭輝，境外債務重組已經贏得了初步成功。

過去幾年，“爆雷”成為地產圈出現頻率最高的詞語，也給整個行業蒙上了悲涼底色。

日子不好過，成為大家的共識。有人選擇躺平，有人奮力抗爭，也有人主動或被動的，改寫著命運。

債務重組成功，利好旭輝，也振奮行業！艷姐覺得，這也將給到還在重組路上的同行一些借鑒和思考。

01

境外債重組成功

境內債重組也要來了？

當人們還在懷疑旭輝能不能緩過來的時候，旭輝卻用92.66%的支持率向外界宣告將迎來“重生”。

就在這個月初，旭輝境外債重組方案獲得債權人高比率通過：

1250名持有總額79.33億美元的計劃債權人參與投票，其中持有總額73.51億美元的1236名債權人支持該計劃。

支持率高達：

92.66%。

另外，有超過一半的計劃債權人選擇了包含強制性可轉股債券(MCB)成分的選項。

這么高的支持率，在這兩年房企化債方案中相當罕見。

艷姐看了下市場的反饋，覺得是2個字：

信心！

沒有選擇躺平的旭輝，給了債權人以極大的信心，愿意接受債轉股計劃，看好未來的收益。

道理很簡單，他們相信林中，依然看好旭輝！

在境外債重組獲得意想不到的高支持率后，旭輝在境內債重組方面的方案也在跟債權人的溝通中不斷優化。

6月13日，旭輝向債權人發送了優化后的整體境內債券重組議案。

艷姐看了下，根據優化后的重組方案，旭輝做了幾項調整：

|優化了部分條款的處置時間

|拿出了壓箱底的一線黃金地段優質資產

這兩年不少出險房企債務重組選擇了傳統單一的展期模式，旭輝的這次重組方案融合了創新工具，為債權人提供了多元化退出通道。

應該來說，旭輝的這次境內債重組方案，對債權持有人來說相當友好。

艷姐也了解到，旭輝境內債重組方案將于6月27日～6月30日召開債權人會議，正式啟動境內債重組的投票工作。

02

化債“模范生”？

這幾年，境內出險房企債務重組，本質上是債務債權人雙方的博弈。各有各的無奈，各有各的訴求，都沒有“壓倒性”的籌碼，而且隨著時間推移，雙方籌碼也在動態變化。

尤其這2年房地產深度下行乃至各種不確定性后，債權人對最終能夠還債的金額、時間、方式等都已接受較大的讓步。

在這樣的局面下，作為重組方案發起人，房企自身的真實態度、立場、初心、誠意，尤為重要！

換句話說，重組是否成功，首先看房企的“人品”。

在“人品”這一塊，艷姐覺得旭輝這次可以拿“滿分”。

從艷姐觀察到的三家房企已公布的方案來看：

艷姐整理

現金回購方面，旭輝100億規模對應2億現金回購，龍光220億對應4.5億現金回購，兩家現金回購條款相仿，占總債務規模均為2%左右，低于融創的5%。但現金回購選項也是重組方案的各類選項中，削債比例最高的選項；

在以資抵債的安排方面，融創、龍光和旭輝各有不同。融創的底層資產主要是政府合作項目的應收賬款；龍光的選項是實物資產加上實物資產的信托收益權；而旭輝則選擇了實物資產的信托收益權。這三者的差異較為明顯。

艷姐覺得，旭輝的這種選擇或許有其深思熟慮的考量：

如果將資產直接分配為股權，眾多債權人成為資產股東后，各方對于資產的變現價格很難達成一致，這將不利于后續的退出和執行落地。相比之下，通過信托收益權的方式，可以避免這種復雜的股權分配和定價問題，相對更加簡便和易于操作。

不過，這樣的安排也意味著對資產本身的質地和收益能力提出了更高的要求，資產的底色和質量將直接關系到信托收益的穩定性和可持續性，因此也更加考驗資產本身的成色。

艷姐也了解到，旭輝這次債務重組方案， 在基本保留了原有增信物的同時，又新增了上海長壽路綜合體及北京住宅項目。

能把一線城市壓箱底的核心資產拿出來，旭輝這次化債的誠意相當在線。

在目前債權債務雙方彼此心知肚明的格局下，作為債務人，一旦擁有極大誠意、尊重度，尤其力所能及給予債權人利益保障和可信的未來預期，那么，弱勢方的債權人是愿意在重組方案上投出贊成票的。

這么一看，旭輝這次要做房企化債模范生！

03

一線核心資產打底

旭輝“拿真貨”換誠意

種種跡象顯露出旭輝足夠的誠意，這種誠意，足以讓債權人更具安全感！

艷姐也注意到，這次旭輝境內債新版重組方案中，最大的看點在于以資抵債。

具體來看：

這部分債券額度上限為60億元，占整體重組規模的六成。兌付比例設定為每100元債面對應36元信托份額。

六成的配置比例，已足見這部分在整體方案中的重要地位。在整個方案里，這部分就是正面頂上的主力，它承擔主要兌付任務，支撐債務化解節奏，是構成債務解決路徑的關鍵板塊。

資產包來自三座城市，分別位于上海內環、廣州主城區和北京密云。

上海的資產為長壽路旭輝里及企業大廈，這是旭輝在上海最核心的資產之一。

項目位于上海內環內黃金地段，總建面約7.2萬㎡，其中寫字樓約3.7萬㎡、商業約1.8萬㎡。項目已獲LEED金級、WELL金級、綠建二星等多項認證。艷姐看了下，這里匯集了不少上海“首店”，商業運營已成型，租戶結構明確，租金收入也相當可觀。能把這種已投入運營、指標齊全的項目放進重組方案里，既體現了可兌付的誠意，也傳達出旭輝希望快速推進的信號。

長壽路旭輝里項目

廣州的資產為光嶼南方項目。位于白云主城區，緊鄰鐘落潭TOD樞紐，距離白云機場約10公里，是旭輝與地方國企聯合開發的大型產城融合項目。

光嶼南方項目效果圖示意

項目總建面約24萬㎡，包括住宅組團、2.5萬㎡的社區商業街、教育資源配套以及康養機構。片區定位為大健康產業基地，疊加教育資源板塊，整體已具備運營條件，規劃清晰，開發節奏有序，是典型的產業型資源轉化為現金型價值的組合項目。

從結構看，這類項目細水長流、踏實穩定，具備長周期價值承載能力。旭輝將它放入抵債方案內，不是一次回款、用完即棄的短周期資產，而是整個兌付系統中的中流砥柱。

北京的資產為北京國祥府、國祥雲著項目，這是密云區較為稀缺的低密住宅項目，也是北京傳統的低密豪宅區。

北京國祥府項目占地約6.5萬㎡，建面約12.4萬㎡，由24棟精裝洋房和小高層組成，現已進入現房銷售階段。國祥雲著項目占地約5.84萬㎡，總建面約11.67萬㎡，正按節點推進銷售。

北京國祥雲著效果圖示意

目前，兩個項目銷售均價穩步提升，客戶群體以改善家庭為主，整體流速表現符合板塊預期。

另外項目股權結構清晰，銷售節點明確，現金流穩定，具備兌現條件。兩者配合，一靜一動，在兌現節奏上形成錯落，保障不同階段的兌付所需。

三座城市，三種打法，三個明確的回款節奏。整體看下來，這套組合分層推進，條線清晰，回款安排有邏輯。旭輝確實是把家底反復拆解，才挑出這幾塊放進方案里。

以資抵債在行業內并不新鮮，但將其做到資產具體、權益明確、估值穩健，并將項目組合與債務結構高度對應，依然需要管理體系的執行力。

這一整組資產，選得干凈，排得合理，落得精準。旭輝此次將這些資源推入債務化解體系，拿出的不僅是真金白銀的家底，更是一種處理債務的誠意。

從債務化解角度看，這是企業主動清表的具體路徑；從資產管理角度看，這是一場資源重組的管理實踐；從市場信心角度看，這是給債權人一個有據可查、有資產可兌、有節奏可控的選擇空間。

這樣的處理方式清楚、干凈、可執行，也體現出一個民營企業在當下市場中的主動應對、穩步化解。這一點，在如今這個階段，本身就具有稀缺價值。

04

誠意兌現

未來可期

債務重組是路徑問題，也是執行問題。旭輝在這輪重組中，既交出了實質資產，也搭建了完整機制。

從方案設計到落地執行，始終圍繞債權人權益在推進。資產真實、兌付路徑清晰、反饋機制順暢，操作表現經得起行業端的評估與拆解。

當下行業正處于重塑與出清的交匯階段。民營房企通過削債、兌付、結構重組，正逐步尋找穿越周期的能力邊界。從方案設計到資產安排，從兌付機制到執行節奏，旭輝用一套結構清晰、路徑明確的重組方案，回應了當前市場對“可兌現”“能落地”的現實期待。

毫無疑問，在行業信心尚處修復期的當下，這類扎實的操作，不僅為自身爭取了空間，也在為行業探索出一條具備執行可能性的化債樣本。

最后的最后，艷姐希望旭輝能夠順利完成本次債務重組，對投資者、債權人，對員工、對股東、對公司、對社會來說，這都是一件好事。

主編：張艷

責編：炳然、Eric

本文僅代表作者個人觀點，部分圖片來自網絡，不為商業用途，如果侵犯，敬請作者與我們聯系

我們建立了“地產人言交流群”