本文來源：時代周報 作者：趙鵬

來源：圖蟲

2025年以來，全國樓市顯現回穩跡象。6月30日，克而瑞發布2024年6月中國房地產企業銷售TOP100榜單。百強房企6月實現銷售操盤金額3389.6億元，環比增長14.7%。其中，近六成百強房企單月銷售業績環比增長。但房企高周轉、高杠桿的發展模式已經終結。近年來，房企更加關注具備可持續運營能力和長期價值，保持穩健運營、展現出拿地能力、經營性業務較強的房企更加受青睞。

在此背景下，房企主動收縮投資規模，加快竣工結轉，反觀商業運營、長租公寓以及物業管理等經營性業務則飛速發展，從優質頭部房企的業務結構看，經營性業務逐漸成為與住宅開發業務并駕齊驅的重要板塊。

中指研究院企業研究總監劉水表示，近幾年，經營性業務成為房企的第二增長曲線愈加明顯。未來幾年，經營性業務收入占比將進一步上升將達到三成左右，利潤貢獻將占到一半，成為房企構建新發展模式的重要方向。

以龍湖集團、華潤置地、新城控股為代表的優質房企紛紛加碼經營性業務，以尋找自身的第二增長曲線。其中，龍湖集團布局經營性業務多年，在2023年，龍湖集團便實現全年經營性利潤占比首次超過50%。龍湖集團董事會主席兼首席執行官陳序平表示，房地產“三高模式”不可持續，預計到2028年，公司經營性收入將繼續提升，占比將在一半以上。

經營性業務引領高質量發展

地產持續處于調整周期，一些房企仍處于風險出清、擺脫虧損局面的突圍階段，經營性業務成為引領房企走出“低谷”重要動力。房企高質量發展離不開穩定現金流，經營性業務恰好可以為房企筑起獲取穩定現金流的“護城河”。因此，當下房企高質量發展離不開經營性業務。

經營性業務的范圍非常豐富，涵蓋購物中心、寫字樓、長租公寓、酒店、康養、代建等高毛利、輕資產賽道，龍湖集團、華潤置地、新城控股、中海地產等優質房企不約而同地選擇了經營性業務，并將此類業務定義為“第二增長曲線”。

部分龍頭房企通過經營性業務收入為自身提供了還債現金來源，也為房企進行債務結構轉換、用經營性物業貸置換開發貸延長債務期限等提供支撐。從龍湖集團、華潤置地、新城控股等較早發力經營性業務的房企看，經營性業務收入和利潤貢獻占比越來越高，不僅成為房企的“第二增長曲線”，更成為自身的債務安全墊。

以發力經營性業務較早的龍湖集團為例，該公司的經營性業務已成為其營業收入的重要來源與利潤的主要來源。在2025年上半年，龍湖集團實現經營性收入141.5億元，持續增長的同時再創半年歷史新高，其中運營收入約75.0億元、服務收入約66.5億元。

經營性業務的持續增長，本質上是“選好賽道、做輕資產、用活資本、守住現金流”的系統工程。只有把商業運營能力、資本工具和政策窗口期三者結合，形成可復制、可退出的閉環模式，房企才能真正把經營性業務從“第二曲線”升級為“新引擎”，穿越周期并持續成長。

通過發力經營性業務，房地產企業還可以打通債務結構的優化路徑，形成輕總量、低成本、長周期的更為優秀的債務結構。在經營性業務快速增長的過程中，房地產企業現金流不斷增加、有息負債有序壓降。

仍以湖集團為例，自2023年起，龍湖集團就以正向的凈現金流來主動壓降負債，保持企業發展的“安全度”。截至2024年，龍湖已連續兩年實現集團經營性現金流為正，兩年累計壓降有息負債超過300億元。2025年截止目前，龍湖集團累計兌付境內公開債券已超90億元，均為如期兌付。對于后續到期的中票及其他債券，龍湖集團也已提前做好準備。

由此可見，在土地紅利褪去、融資收緊的新行業周期里，經營性業務不再是副業，而是房企的“生存業務”和“估值引擎”。未來，哪家房企能把租金現金流做得又大又穩，誰就拿到了穿越周期的“船票”。

房企比拼“好房子”

值得注意的是，房企大力發展經營性業務并不意味著放棄原本的房地產開發業務，房地產開發業務仍然在整個房企業務盤面中占據重要地位。目前，人們對于住房的需求已經從過去的“有無”問題，發展到了追求品質的“優劣”階段，房地產市場的供需狀況也在不斷調整和優化。這意味著房地產行業從追求規模擴張轉向注重品質、服務的提升。

基于當前背景，年初多地提及推動建設“好房子”，加大“好房子”供給。此前，房企項目開發追求高周轉、高杠桿，注重數量而非質量。今年以來，房企項目開發更加注重質量，比拼“好房子”成為房企競爭的新賽道。

“好房子”憑借極佳的居住體驗、合理的空間布局以及完善的配套設施，切實提升居民的幸福感與滿意度，吸引著越來越多的購房者追求更高生活品質，為房地產市場注入源源不斷的活力，帶動上下游關聯產業蓬勃發展，成為經濟持續增長的關鍵助力。

何為“好房子”？中指研究院基于近3萬份調查樣本，歸納總結出“好房子”應該具備的六大特征：綠色、安全、宜居、智能、友好和美觀。但各家房企也會根據自身理解，開發更具自身特色的“好房子”。以龍湖集團為例，2025年1-6月，龍湖集團實現總合同銷售金額350.1億元，合同銷售面積261.4萬平方米，“好房子”所產生的帶動效應不可估量。其在重慶和北京“一南一北”分別打造了重慶御湖境、北京中關村觀萃兩個“好房子”樣本項目，

作為龍湖高端產品線的標桿作品，重慶御湖境于5月27日首開，一批次房源全面售罄，刷新了重慶年度首開記錄，并在端午期間延續了熱度，3天小長假累計接待客戶近500組。截至6月底，重慶御湖境已兩開兩罄，累計銷售達11億元。北京中關村觀萃的銷售同樣火熱，截至2025年5月，北京中關村觀萃項目自開盤以來，已累計銷售超200套，銷售套數位居北京市第七名。

據房企相關負責人透露，購房成本下降，釋放了部分剛性和改善性住房需求，“好房子”的理念逐漸深入到購房者群體，樓盤到訪量、成交量均有明顯提升。在6月初，“好房子”的熱度還在持續。據悉，端午期間，龍湖全國日均銷售額環比5月周末日均銷售額提升26%，多地云河頌、御湖境、觀萃等高端產品線項目表現亮眼。