北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門(mén)道，我不做所謂的“專(zhuān)家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一

Q:

請(qǐng)問(wèn)。兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)我們繞到了三元橋，同時(shí)看好了鳳凰城二期頂層?xùn)|北向兩居，和UHN國(guó)際村頂層南北朝向兩居。

鳳凰城那個(gè)大概920萬(wàn)帶一個(gè)車(chē)位，國(guó)際村那個(gè)估計(jì)880能下來(lái)。不知道怎么選，自己覺(jué)得鳳凰城小區(qū)環(huán)境可能更好一些。特別想請(qǐng)教章哥聽(tīng)聽(tīng)您的看法，從您的角度比如投資的眼光幫我們看看這兩個(gè)房子。

A：

1、從小區(qū)來(lái)講，如果是我就首選鳳凰城啊。但未必是二期，后幾期的從各方面來(lái)講更強(qiáng)一些。

另外這套房是頂層?xùn)|北向，跟國(guó)際村相比算疊加的硬傷，保值未必受多大影響，但出手的時(shí)候不太好賣(mài)，掛牌期會(huì)比較長(zhǎng)。也就是說(shuō)鳳凰城的小區(qū)占優(yōu)，但這套房不太有優(yōu)勢(shì)。

2、多說(shuō)兩句，鳳凰城早期是華遠(yuǎn)的項(xiàng)目，當(dāng)時(shí)華遠(yuǎn)是華潤(rùn)的控股公司，這兩家當(dāng)年是要把鳳凰城打造成品牌樓盤(pán)的。

后來(lái)是1997年之后的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，兩家在戰(zhàn)略上有了分歧，華遠(yuǎn)想逆勢(shì)擴(kuò)張，華潤(rùn)想避險(xiǎn)暫緩。之后萬(wàn)科又摻和進(jìn)來(lái)了，搞了點(diǎn)兒小動(dòng)作吧，因?yàn)槿f(wàn)科也是華潤(rùn)的控股公司。反正三家鬧的一地雞毛的，華遠(yuǎn)老大就撤出了，萬(wàn)科的人開(kāi)始操盤(pán)。

但也是因?yàn)橛羞@些事兒，所以鳳凰城成了華潤(rùn)正式接手北京房地產(chǎn)業(yè)務(wù)之后的最重要項(xiàng)目，萬(wàn)科為了爭(zhēng)奪北京市場(chǎng)也挺賣(mài)力氣，再加上樓市回暖，所以這樓盤(pán)在理念、設(shè)計(jì)和施工上做的都不錯(cuò)。雖然是公寓的定位，但實(shí)際上等同于普宅，尤其后幾期，價(jià)格走勢(shì)至少不落后。

3、簡(jiǎn)單就是這情況吧，具體房源我沒(méi)到現(xiàn)場(chǎng)的話也不好多說(shuō)，還是以當(dāng)?shù)刂薪榈脑u(píng)價(jià)為準(zhǔn)，他們更熟悉業(yè)務(wù)。

僅供參考。

二

Q:

章哥，如果西四環(huán)大成郡，和北五環(huán)外馬連洼西山華府禧園，同樣戶(hù)型，哪個(gè)更保值一些？大成郡現(xiàn)在跌的厲害，都不在7萬(wàn)了，我公婆在大成郡有個(gè)150平的小躍層，帶花園，我感覺(jué)樓上樓下的不方便，豐臺(tái)地段也不行，再想要不要換個(gè)。

A：

1、呵呵，這是送分題啊。到目前為止既然是西山華府的單價(jià)更高，那就說(shuō)明保值更好啊。因?yàn)檫@倆盤(pán)是同期開(kāi)發(fā)同期開(kāi)盤(pán)的，檔次品質(zhì)也都很好，早期的價(jià)格又基本一致。所以在學(xué)區(qū)房概念成型之前，也就是2016年之前，一直都是當(dāng)?shù)匕鍓K內(nèi)的標(biāo)桿樓盤(pán)，也算是對(duì)標(biāo)比較的典型小區(qū)。

現(xiàn)在既然大成郡的價(jià)格明顯不如西山華府，那自然是后者更強(qiáng)了。就算馬連洼屬于海淀學(xué)區(qū)房，價(jià)格中有部分學(xué)區(qū)溢價(jià)，但作為大戶(hù)型小區(qū)，也不可能溢價(jià)這么高啊。

2、房子是用來(lái)住的，換不換的看自己的居住體驗(yàn)吧。

3、躍層復(fù)式這種產(chǎn)品屬于比較小眾的，或者說(shuō)分板塊，在剛需板塊算錯(cuò)配，在周邊收入比較高的板塊還受追捧。主要就是爬樓梯，很多家庭覺(jué)得累，這些年遠(yuǎn)不如大平層的熱度高。

4、總之看自己的喜好吧，也別著急賣(mài)，這種產(chǎn)品的成交周期本來(lái)就長(zhǎng)，很多時(shí)候不是價(jià)格低就好賣(mài)，而是要等到喜歡的人。

僅供參考。

三

Q:

章哥，中介推了一套興化西里的房子，大概85平，掛牌780，還可以談，中介說(shuō)是1976，實(shí)際是1965年的紅磚房（從另一個(gè)中介那套出的），3/4層，戶(hù)型不錯(cuò)，樓層也合適，就是太老了只能商貸，樓還沒(méi)改造，不知道啥時(shí)候能改造，請(qǐng)問(wèn)這種可以購(gòu)入嗎？

A：

1、當(dāng)然可以買(mǎi)啊，典型的老公房小區(qū)。不過(guò)這中介有點(diǎn)兒不專(zhuān)業(yè)啊，連興化西里的年代都能說(shuō)錯(cuò)。

這里最早的規(guī)劃是15棟居民樓，在1966年大運(yùn)動(dòng)之前完工了12棟，也就是地壇小學(xué)南邊的都是1967年之前建成的。另外3棟樓的土地現(xiàn)在是安外80號(hào)院，也是央產(chǎn)房，80年代開(kāi)發(fā)的。

地壇小學(xué)北邊的這四棟樓是2000年前后開(kāi)發(fā)的，雖然也叫興化西里，但實(shí)際上算是借名字吧。這里之前叫“蠻子營(yíng)小區(qū)”，可能是嫌不好聽(tīng)才換成興化的。

2、挺好的公房小區(qū)，化工系統(tǒng)的，也可以說(shuō)煤炭系統(tǒng)?；げ吭?jīng)改名“燃化部”，又改名煤炭部。這地方也屬于和平里，標(biāo)準(zhǔn)的央產(chǎn)房，該買(mǎi)就買(mǎi)吧。

3、這套房如果780萬(wàn)以下成交，那這價(jià)格應(yīng)該不算高了。85平，按照當(dāng)?shù)仄盒?20塊錢(qián)計(jì)算，780/85=9.17萬(wàn)，9.17/120=764，再砍砍價(jià)是租售比750左右，那學(xué)區(qū)溢價(jià)率至少不算高吧，最多也就是平均值。當(dāng)然這是我的估算，具體的以當(dāng)?shù)刂薪闉闇?zhǔn)，他們更懂行情。

4、改造我不知道什么時(shí)候，但早晚的事兒，這是中央推動(dòng)的政策，肯定不會(huì)給落下。趕上了就算占便宜，沒(méi)趕上也不吃虧。

僅供參考。

四

Q:

請(qǐng)問(wèn)，我們多方了解了第五實(shí)驗(yàn)的情況，麗澤校區(qū)拆遷困難沒(méi)法預(yù)計(jì)進(jìn)度，目前各年級(jí)全部在豐科園校區(qū)上課，離我們上班都遠(yuǎn)十公里以上。今年初剛確認(rèn)我單位是西城區(qū)重點(diǎn)服務(wù)單位，可給予學(xué)區(qū)內(nèi)至少不掉坑校的政策扶持。打算在月壇購(gòu)房走政保，滿(mǎn)兩年無(wú)增值稅后賣(mài)出。

最近一直在看月壇學(xué)區(qū)的一居占坑房，三三因去年入學(xué)穩(wěn)定總價(jià)沖太高不考慮，考慮育民、復(fù)外一、中古三個(gè)學(xué)校的片區(qū)。育民731后進(jìn)不去、總價(jià)比復(fù)外一高二三十萬(wàn)，中古屬展覽路街道的房子樓齡偏老、總價(jià)比長(zhǎng)安街這邊復(fù)外一的略低。

想請(qǐng)教您，這三個(gè)學(xué)校哪片在兩年后出售折價(jià)可能要少一些呢，個(gè)人是有點(diǎn)傾向育民片。

A：

1、我沒(méi)太明白，一般的政保要求是在西城區(qū)內(nèi)落戶(hù)即可，也有定點(diǎn)校的要求是在學(xué)區(qū)內(nèi)落戶(hù)。你們這是哪種情況？是必須在月壇落戶(hù)嗎？

如果不是，而是只要求在西城區(qū)內(nèi)，那也可以考慮其他學(xué)區(qū)的房子，這樣能買(mǎi)到溢價(jià)更低一些的。反正是占坑兒房也不居住，用完了學(xué)區(qū)看情況是否賣(mài)掉就行了。

2、如果是必須要求在月壇學(xué)區(qū)之內(nèi)，那就甭強(qiáng)調(diào)哪個(gè)片區(qū)了，而是以具體房源為主。在同等條件下，哪套房的溢價(jià)低就買(mǎi)哪套，這自然就是降低風(fēng)險(xiǎn)和提高性?xún)r(jià)比了。

3、用總價(jià)除以預(yù)估租金，哪個(gè)數(shù)值低就說(shuō)明哪個(gè)的溢價(jià)率低，當(dāng)然得是同等房源，帶硬傷的別強(qiáng)行比較。

樓齡無(wú)所謂，反正都很老了，不如看維護(hù)的效果更重要。另外按目前的利率趨勢(shì)，三年內(nèi)應(yīng)該都是下行通道（因?yàn)槲迥昶诶实箳欤倾y行也就對(duì)房貸不至于太過(guò)分的限制，流動(dòng)性也就都差不多。

4、總之既然是占坑兒房，那就甭考慮太長(zhǎng)遠(yuǎn)的，就看具體房源的性?xún)r(jià)比（溢價(jià)率）吧。

僅供參考。

五

Q:

請(qǐng)問(wèn)，您了解華英園小區(qū)嗎，世界公園，2萬(wàn)一平，價(jià)格合理嗎？如果買(mǎi)的話您覺(jué)得手續(xù)幾年能辦下來(lái)？

A：

1、這應(yīng)該是六圈村的X產(chǎn)權(quán)，辦不了什么正規(guī)手續(xù)，也不敢預(yù)測(cè)。

2、價(jià)格我也不知道。這種小區(qū)沒(méi)有公開(kāi)的市場(chǎng)價(jià)，大中介們也都不參與，所以我真不知道具體行情。只能說(shuō)感覺(jué)這價(jià)格還行，因?yàn)閄產(chǎn)權(quán)一般是周邊同等小區(qū)的一半左右單價(jià)，最低能到40%。

那附近的小公寓都得4萬(wàn)多，富錦5萬(wàn)呢，次新商品房6/7萬(wàn)，所以感覺(jué)上這2萬(wàn)不算貴。另外也可以算算租售比，300左右就算合理，越低越合適。

3、不過(guò)考慮好，這種房辦理正規(guī)產(chǎn)權(quán)的可能性非常小，就算能辦，土地出讓金和稅費(fèi)等成本也不會(huì)多低，時(shí)間周期還短不了。

畢竟北京的X產(chǎn)權(quán)基本都是2012年之前的，甚至有90年代的。而房子越老就質(zhì)量越弱，誰(shuí)給辦手續(xù)就得承擔(dān)質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)，萬(wàn)一出事兒呢？所以就算是有膽兒大的給辦，那也不能少收錢(qián)吧？否則就太不值了。

4、簡(jiǎn)單就這情況，買(mǎi)不買(mǎi)的看自己的需求和判斷，常規(guī)是不建議。

僅供參考。

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