最近，國務(wù)院常務(wù)會議提出，要“更大力度推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”，這意味著樓市即將迎來新一輪大力度的刺激。我國樓市到底還會放出哪些大招，這一次房價是否能夠?qū)崿F(xiàn)止跌反彈呢？

管理層之所以要提出“更大力度”推動房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)，原因在于，經(jīng)過去年以來的強刺激之后，一度回穩(wěn)的房價又開始掉頭向下。如果沒有更大力度的政策出臺，房價有可能再度加速下跌。

去年9月份，中央政治局會議首次提出要促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，從最高層面發(fā)出了房地產(chǎn)的救市信號。隨后，一系列重磅救市政策陸續(xù)出臺，讓冰冷的房地產(chǎn)市場開始有所升溫。

《平凡女孩買房記》劇照

去年10月份，一線城市的二手住宅價格出現(xiàn)了13個月以來的首次上漲，隨后更是連續(xù)4個月環(huán)比上漲。二三線城市的房價雖然沒有反彈，不過下跌的幅度也開始明顯收窄。總體來看，全國房地產(chǎn)市場一度出現(xiàn)了止跌回穩(wěn)的跡象。

不過，政策刺激效應(yīng)終究難以長期持續(xù)。從今年2月份以來，一線城市的二手房價格開始環(huán)比下降。以最新公布的5月份房價來看，房價跌幅更是加速擴大，顯示出政策刺激效應(yīng)已經(jīng)消退。也正是在這樣的背景下，管理層提出了“更大力度推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”。

過去幾年來，我國房地產(chǎn)刺激政策已經(jīng)推出了一輪又一輪，能用的手段其實已經(jīng)基本用盡，現(xiàn)在如果還要繼續(xù)采取“更大力度”，真正能夠推動市場的大招，其實只剩兩個，一是完全解除限購，二是大幅降低首付標(biāo)準(zhǔn)。

從解除限購來看，目前在全國范圍內(nèi)，絕大多數(shù)城市其實都已經(jīng)完全解除了限購，繼續(xù)維持限購的只有北京、上海、深圳和三亞。所以，當(dāng)前樓市關(guān)注的焦點在于，一線城市是否會最終解除限購？

在一線城市當(dāng)中，廣州早在去年9月份就已經(jīng)解除了限購。最近，廣州更是全面解除了房地產(chǎn)的所有限制性政策，包括限購、限售和限價等等，在一線樓市當(dāng)中走在最前面。

《學(xué)區(qū)房72小時》劇照

除了廣州之外，其余三大一線城市的限購政策也有所松動。深圳市對于非中心城區(qū)已經(jīng)不再有任何限購；北京對通州地區(qū)不再實施額外的雙限購，對五環(huán)外地區(qū)可以多購買一套住房等等；上海也對非核心區(qū)域放松了限購。除此之外，這幾個一線城市還下調(diào)對外地人士的社保或個稅年限要求，也相當(dāng)于在一定程度上變相放松了限購。

隨著這一次國務(wù)院要求更大力度推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，加上三大一線城市自身也有財政收入壓力，可以預(yù)見的是，北京、上海和深圳的限購還會逐漸放松，甚至不排除到最后完全取消限購。北京、上海和深圳如果完全取消限購，將是我國樓市刺激最后的重磅炸彈。

除了取消限購之外，我國樓市還有一個大招就是降低首付款比例。首付款比例大幅下調(diào)，意味著買房的門檻更低，更多的低收入家庭也有機會買房“上車”。由此可以吸引更多的買家入場，為樓市帶來更多需求和支撐。

《心居》劇照

事實上，去年以來，我國就已經(jīng)開始下調(diào)首付款比例。去年9月份，央行發(fā)布新規(guī)，商業(yè)性個人房貸不再區(qū)分首套、二套住房，最低首付款比例統(tǒng)一為不低于15%。

在此之前，我國首套房的首付款比例為20%，二套房首付款比例一直遠遠高于首套房，最高時曾經(jīng)高達40%，后來逐漸下調(diào)到30%和25%。

去年9月份，我國將首套房和二套房的首付標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一下調(diào)到15%，已經(jīng)是一次重磅調(diào)整。如果要以更大力度推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，首付標(biāo)準(zhǔn)還有可能繼續(xù)下調(diào)。

如果從國際市場來看，很多發(fā)達國家的住房首付款比例都在10%左右，最低的甚至只有5%左右。如果按照10%的國際標(biāo)準(zhǔn)來看，我國現(xiàn)有15%的首付款比例，理論上而言還有繼續(xù)下調(diào)的空間。

不過，我國即使放出取消限購和降低首付的大招，更大的作用可能也只能短期止跌，很難逆轉(zhuǎn)樓市的長期基本趨勢。

《心居》劇照

從取消限購來看，北京、上海和深圳如果放松甚至取消限購，是否就能帶來房價大漲呢？

取消限購如果能夠帶來房價大漲，需要一個重要的假設(shè)前提，那就是市場上存在大量需求，只是因為限購政策而無法入場。但現(xiàn)在的事實并非如此，隨著我國房地產(chǎn)供求關(guān)系發(fā)生重大變化，即使是一線樓市，需求也已經(jīng)大幅萎縮。一線城市放開限購之后，可能在短期之內(nèi)會迎來少數(shù)增量需求，但是，當(dāng)這部分需求被消化之后，房價還會回到之前的趨勢，甚至還有可能加速房價下跌。因為當(dāng)人們發(fā)現(xiàn)，限購政策取消之后，房價也無法上漲，這將進一步加劇人們的恐慌心理。

從廣州的房價走勢就能看出來。同為一線城市，廣州率先在去年9月就徹底放開了限購，那么，解除限購之后，廣州的房價走勢如何呢？

《安家》劇照

從去年9月份到今年5月份，廣州無論是新房還是二手房，價格無論是環(huán)比還是同比全部下跌，尤其是最近的房價更是加速下跌，以最新的5月份數(shù)據(jù)來看，廣州的新房價格同比下降了10.4%，二手房同比下降了12.5%。解除限購對于房價的影響，由此可見一斑。

從下調(diào)首付款比例來看，對于房價的刺激效果也不會太明顯。因為中國普通民眾對于加杠桿普遍心態(tài)謹慎。當(dāng)前15%的首付款，意味著85%的貸款，對很多普通民眾而言其實已經(jīng)是很高的杠桿。

如果首付款繼續(xù)下調(diào)到10%甚至更低，雖然買房變得更加容易，但是90%甚至更高的貸款比例，意味著每個月的房貸壓力將相當(dāng)可觀，考慮到未來收入的不確定性，這足以讓很多普通民眾失去高杠桿買房的勇氣。

房貸杠桿過高，對普通人而言還意味著資產(chǎn)和財務(wù)狀況更加脆弱，尤其是在房價的下行趨勢里，首付比例越低，就越容易陷入負資產(chǎn)的風(fēng)險。如果首付比例下降到只有10%，那么，當(dāng)房價下跌超過10%，就可能讓你的住房淪為負資產(chǎn)。以當(dāng)前房價走勢來看，房價下跌10%，在很多城市不到一年時間就可以實現(xiàn)。