去入戶收集“電梯故障”情況的路上，北京市豐臺區洋橋西里社區書記張久宏又被電梯“夾住”了。當時，門關到一半突然卡住不動，按呼救器也沒反應。

市場監管總局今年5月發布的數據顯示，截至2024年年底，全國電梯總量達1153.24萬臺。其中使用15年以上的老舊電梯數量在2024年底達90萬臺。去年共發生電梯事故41起，死亡27人。超期服役的老舊電梯數量還會持續攀升，群眾對于老舊電梯故障率高、運行可靠性差等問題的反映也越來越多。

2024年，住宅老舊電梯更新改造被納入超長期特別國債資金支持范圍，被列入“兩新”政策（即《推動大規模設備更新和消費品以舊換新行動方案》）的重點領域。政策規定，使用15年以上的電梯如果更新，每臺可以享受15萬元的補貼。這項政策被視為解決問題的“曙光”。

這次更新行動，能否破解“少數反對全樓擱置”的困局？這場關乎數億城鎮居民“上下安全”的民生工程，正面臨從資金落實到執行落地的多重考驗。

2024年12月24日，湖北武漢市一處電梯以舊換新試點小區，正在進行改造施工。圖/IC

“電梯更新高峰期”來了

受益于1990年北京亞運會舉辦前的城市更新，原位于西北二環的老舊小區拆遷，部分居民被分到洋橋西里社區，沿街六棟塔樓就是那時蓋起來的。其中兩棟塔樓為14層，四棟為24層，每棟樓配兩部電梯。2003年前后，塔樓電梯經過一輪大修，此后又滿負荷運轉了二十多年，早已不堪重負。

北京首開天宇設備設施運營管理有限公司，負責洋橋西里社區4號樓的電梯更新及后續維護，該公司機電部副部長王磊告訴《中國新聞周刊》，電梯屬于多部件設施，國家對于整梯沒有強制報廢標準，只有零部件的判廢標準。所謂老舊電梯，目前也沒有國家統一標準，但一般業內認為交付使用年限超過15年的住宅小區電梯屬于老舊電梯。

市場監管總局發布的《2023年全國特種設備安全狀況的通告》顯示，在2023年特種設備事故起數中，電梯占比達19.72％，而其中很大比例屬于老舊電梯。

王磊介紹，電梯日常維護靠業主、物業和維保單位等三方共同努力。理想狀態下，乘客不惡意損壞電梯，物業穩定支付維護費用、負責日常清理，維保單位按照相關法規進行至少每15天一次的維護保養。

“但在落地過程中，很難做到完美。”王磊舉例，物業和維保公司通常以年為單位續約，能否以“長期主義”為原則投入高成本維修是一大挑戰。此外，一些老型號電梯已經停產，甚至工廠已經倒閉，難以找到“原廠件”，“替代件”的品質也是影響電梯性能的一大因素。

同樣深受電梯老化困擾的還有北京市朝陽區南磨房鄉的金海國際小區居民。小區建成于2005年，運行了近20年的電梯已邁入“老齡期”。尤其是該小區南區的三棟塔樓，每棟約164戶、3部電梯，自2023年起，卡梯、電梯門關不上、運行中突然停運等狀況頻發。“去年情況最嚴重時，一天就接到過四五十起電梯相關的12345投訴案件。”南磨房地區城鄉建設辦公室副主任張野回憶。

該小區的社區書記張海麗還記得，其中一部電梯曾停運維修了一個月左右，其間全樓居民共用另外兩部，上下班高峰乘梯要等很長時間，低樓層住戶爬樓梯還可接受，高樓層只能干等著。更令人心驚的是，小區還曾發生過電梯困人故障。“居民更新電梯的意愿越來越強烈。”

“設備長期運行會帶來整體磨損與老化。”北京市朝陽區特種設備檢測所總師辦主任、高級工程師劉鐵分析。對居住者來說，乘坐老舊電梯最常見故障可能有運行不平穩、噪聲變大、開關門抖動等，這背后實則是曳引機漏油、鋼絲繩銹蝕、滑道變形等設備老化問題，而如果定期維護保養不到位、不及時，老舊電梯還可能出現制動器卡阻等事件，導致困人傷人事故。

“這種情況下，再花高價更換部分零部件，實屬無效投資。”北京北迅機電設備有限公司總經理王國軍告訴《中國新聞周刊》，他所在公司已經創辦32年，中標金海國際小區更新電梯項目前，他多次到現場做技術踏勘，當時電梯曳引機已經嚴重漏油，存在安全隱患，已經不是日常維修、簡單換件便能解決的問題。

2025年3月12日，江蘇如皋市一小區內，電梯施工人員對更新的電梯門機線路進行作業。圖/IC

“需要啟動住宅專項維修資金進行更新改造。”張野介紹，金海國際小區的電梯困境并非個例，2008年前后建成交付的小區，其電梯大多已經到了需要大修更新的階段，僅南磨房地區運行超過15年的老舊電梯就多達700余部。

北京市電梯商會秘書長、高級工程師宋業峰曾以北京為例介紹，最早一批安裝的電梯已經在2001年前后更換過一次，目前運行的老舊電梯大多于1998年之后安裝。“北京是全國最早進入電梯更新改造周期的城市，這兩年將進入更新高峰期。”宋業峰在媒體上表示。

全國電梯更新需求同樣呈現加速上升趨勢。廣發證券2024年發布的《電梯行業專題報告》測算結果顯示，2024—2027年全國電梯更新需求年復合增長率達 25％。在大規模設備更新政策推動下，老舊小區不僅存在加裝電梯需求，既有電梯的更新改造需求也正加快釋放。

“想換卻換不起”？

早在2020年，洋橋西里社區就啟動了電梯更新計劃，其中五棟塔樓在接下來的一年陸續完成更換，唯獨4號樓遲遲無法開工。“究其根本，還是卡在了費用上。”張久宏說。

洋橋西里的六棟塔樓很多為福利分房，產權相對復雜。其中五棟由首開集團全權負責管理，或產權占比超過九成，首開集團出資進行了電梯更換。但4號樓的產權劃分上，首開集團只占60％，難以覆蓋全部資金缺口。

“僅僅是梳理、聯系剩余40％產權單位，就花了一個半月。”張久宏回憶，經過改制，一些單位的名稱、地址多次變動。最終，社區只聯系到另外20％的產權單位及其中直機關，還有20％的產權單位已經在改制過程中滅失。

經過幾輪商討，洋橋西里社區所在西羅園街道協調出了初步方案：首開集團、中直機關分別出資60％和20％，其余由街道、社區兜底。

“目前電梯更新技術已經很成熟。”宋業峰此前接受媒體采訪時分析，即便在老舊小區、復雜環境中作業，技術上也不存在任何問題，電梯更新主要面臨三大困境，分別是資金問題、涉及多產權單位和居民意見難統一。

資金才是所有矛盾的根源。作為蘇州市首批在國債支持下成功實施更新的住宅老舊電梯項目，相城區西子花園也曾面臨“經費困境”。西子花園業委會主任郭京琳回憶，小區建成于2007年，現有13部電梯，其中10部服役17年左右。小區至今已經歷三家物業和多家維保單位，問題集中爆發于第二家物業公司管理期間。大概五年前的夏天，其中一部電梯主板損壞，因維修費用不足，停運了近三周。

郭京琳介紹，蘇州住宅電梯維修主要涉及三筆資金來源。一是蘇州市專門設置的電梯專項維修資金，由開發建設單位一次交存完畢，但僅限于2013年后交付的住宅，西子花園建成時間早，沒有這筆資金支持，電梯維修只能靠房屋公共維修資金和小區公共收益。實際使用過程中，公維資金申請周期較長，通常由物業先行墊付，資金積壓幾個月不等。時任物業公司實力不足，沒錢預付，只能考慮用公共收益。

“小區44個樓道，只有13個樓道安裝有電梯，不能用全體業主的公共收益去維修部分居民使用的電梯。”郭京琳坦言，針對停運電梯的故障維修，最終由該單元業主自籌完成。而對于“帶病運轉”的老舊電梯，小區仍一度面臨“想換卻換不起”的資金瓶頸。

2025年3月11日，江蘇南通海安市一處小區內，工人正在拆除舊電梯、更換新電梯。圖/視覺中國

因電梯故障頻出，北京金海國際小區居民對更新電梯幾乎沒有異議，“大家關心的是每一筆錢用到了哪兒，要求信息公開，能省則省”。社區書記張海麗介紹，不同城市電梯維修所使用的經費來源略有差異，以該小區為例，電梯日常維護費用由物業承擔，每月2元/平方米的物業費中，包含0.18元的電梯日常維修保養及其他設備的維護費。

但隨著電梯老化，鋼絲繩、變頻器等動態部件損壞率高，更換一次就需要萬元左右。張海麗坦言，面對不斷攀升的電梯維修成本，物業因入不敷出而陷入兩難境地。而要使用住宅專項維修資金，按照相關規定，需滿足“專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決”，并且“雙半數同意”。為達成這一要求，社區成立電梯公維業主監督小組并多次召開居民議事會，帶居民代表到“舊電梯機房”參觀。“前期投入了大量精力做居民意愿工作。”張海麗說。

到2023年底，金海國際小區居民對“電梯更新”初步達成共識：先改造1號樓至3號樓的9部電梯作為試點。然而，最初的更新方案中，每部電梯更新費用高達35萬—40萬元。“專項維修資金的池子就那么大，用一筆少一筆。”張野算了一筆賬，專項資金同時還要用于消防、樓棟外立面等項目維修，以高層建筑設計壽命50年計算，僅電梯就要進行2—3次更換。在張野看來，更大的挑戰是： “如何最小額度地使用這筆專項資金，同時將資金效果周期最大限度地延長？”

不能只靠“國債資金”

6月10日上午，金海國際小區2號樓剛完成更新的電梯迎來了一波“突擊檢查”。當天到場的，不僅有社區物業、電梯維保單位，還有國家市場監督管理總局、中國特種設備檢驗檢測研究院等部門機構。對于納入“國補”支持的更新電梯如何提升安全保障，他們試圖從既有實踐中尋找答案。

隨著超長期特別國債的發行，全國范圍內老舊電梯更新迎來政策“曙光”，千億元資金將撬動市場加速“以舊換新”。然而，在政策紅利背后，復雜的產權歸屬、高昂的居民自籌費用、難以統一的居民意見，以及物業與維保單位間博弈等現實難題，仍使不少社區的電梯更新陷入“議而不決”的僵局。

去年夏天，還在籌集資金的洋橋西里社區先等到了“超長期特別國債資金” 的申請機會。9月，豐臺區拿到市級批復清單，12月中旬，北京市首批補貼資金撥付，每臺定額補貼15萬元。“這筆錢推動了電梯更新的進度。”張久宏說，4號樓電梯更新工程去年11月便開工，今年初，新電梯已經投入使用。

2024年國家出臺了超長期特別國債資金政策，將老舊電梯更新納入了資金支持范圍，使用15年以上的電梯如果更新，每臺可以享受15萬元的補貼。這項政策被解讀為“雪中送炭”之舉，但在實際操作中，仍面臨諸多挑戰。

“得知獲批后比前期申請時還忐忑。”郭京琳還記得，去年8月，業委會收到相關政策通知，當月中旬提交申請。去年“雙十一”當天，郭京琳接到電話通知，其中3部電梯未達到15年以上使用年限，其余10部通過審批，共計補貼150萬元，但要使用國債補貼資金，更新電梯必須在2024年12月31日之前開工。“一個半月，要完成市場信息調查、爭取民意、招投標等多項工作，既要契合文件精神，又要符合居民意愿，更要合法合規。”

郭京琳舉例，由于時間緊張，走公開招標還要21天公示，擔心來不及開工，業委會起初打算效仿其他地區，“直接讓居民投票表決選擇哪家公司”。但在市、區和街道三級指導單位的建議下，改為“業主投票初選結合邀請招標終定”的兩步走方案。最終，居民呼聲較高的原品牌因項目經理遲到、材料不充分等落選，但因流程公開透明，減少了后續諸多爭議。

蘇州市住房城鄉建設局方面回復《中國新聞周刊》，去年，國家發展改革委批復蘇州電梯更新項目3147臺，爭取超長期國債資金4.72億元。為高效溝通，蘇州市住房城鄉建設局指導各地構建“推動意見統一—明確出資責任—加強監督指導”的全流程推進閉環，并結合實際細化工作流程。以相城區為例，該區住房城鄉建設局、鎮（街道、區）、社區形成三級聯動，提供政策規范指導，針對電梯更新中出現的問題召開專題協調會，為爭取開工時間，創新采用“一紙票”表決形式，將“更換意向、更換預算、電梯品牌、采購方式”等關鍵事項集中處理。到今年5月底，相城區全部11臺獲批電梯均完成安裝與驗收。目前，蘇州全市已有超2000臺電梯竣工投用。

“每臺15萬元的定額補貼標準為選擇更新方案提供了重要參考依據。”張野對《中國新聞周刊》說，經過一年多的討論和推演，北京金海國際小區最終采用了“合理利舊”的方式，每臺更新電梯的報價降到了17.67萬元，節省了近一半費用。

王國軍介紹，該方案保留了二層以上電梯的廳門、導軌、轎廂框架等設施，換新其他部件，對核心部件高配升級。“這樣既省錢，又縮短了工期，還減少了施工期間的噪聲、粉塵等污染。”

“關鍵是部分原有零部件的材料配置、安全性能和質量甚至比全新零件還高。”王國軍舉例，原標準的配重塊材質為鑄鐵，而目前新電梯的標準配重塊則采用鐵皮包水泥的工藝。“部分大修”的方案經過專家研討，對原梯中質量安全性能較高、使用壽命較長、有繼續利用價值的零部件“能留盡留、能用盡用”。

據住房城鄉建設部信息，2024年國補資金投入了62億元支持各地對4.1萬臺住宅老舊電梯實施更新，惠及居民近170萬戶。截至2025年2月，全國已開工國補資金支持更新電梯3.6萬臺。

在超長期特別國債資金的支持下，各地加速電梯更新，促使電梯廠商提出更多元的維保更換方案，一些不符合“申請國債”的老舊電梯同樣從中獲益。

上圖：2025年1月3日，湖北武漢市一處小區內，更換后的新電梯廂顯得寬敞明亮。

下圖：2025年3月12日，江蘇如皋市的一處小區，居民體驗剛完工的新電梯。圖/IC

北京朝陽區小關街道北桃園小區物業經理徐佩告訴《中國新聞周刊》，該小區建于2007年，小區電梯已經使用17年，早已運行緩慢、故障頻發。該小區未建立公維基金，此前在居民強烈要求下，物業曾嘗試以組織自籌的方式換新電梯，無奈每臺單價超過30萬元，居民同意率僅有一半左右。

去年11月，在北京市、朝陽區市場監督管理局及街道社區的支持下，北桃園小區接洽到一家本土電梯主機廠商，對方可提供“全托管”的更新方案，即包攬電梯換新后15年的使用管理、保養、維修、安檢等全部服務。更重要的是，自籌資金分攤到每戶，僅需一次性支付5425元，比此前物業提出的方案節省了近一半費用。該方案很快以小區D單元為試點啟動，今年1月已安裝完畢。

“全自籌結合全托管的模式，是小關街道解決小區無公維資金這一特殊情況的積極探索，但或許對于其他未申請到超長期國債或未建立公維及公維資金不完善的社區，也具有一定借鑒意義。”小關街道城管辦工作人員對《中國新聞周刊》說。

據央視新聞披露，截至2025年一季度，全國電梯總量為1169.24萬臺，其中使用20年以上電梯29.62萬臺。而今年納入國補支持的老舊電梯更新預計在10萬臺左右。

“如果符合年限的老舊電梯全部提交申請，意味著今年約2/3無法獲批國補。”一位街道工作人員接受采訪時表示。

安全如何保障？

“更新后的電梯能維持多久，關鍵在于日常維護保養，這需要改變物業與維保單位的舊有合作模式。”張野舉例，此前，物業與電梯維保公司簽署短期合同，通常以年為單位，小修由維保公司負責，配件更換則需物業單獨付費。這種責任分配模式會導致“電梯出了小毛病拖著不修，等到拖成大毛病再動用住宅專項維修資金大修”。為此，金海國際小區在使用超長期國債過程中還探索了“修一保十”的新模式。

張野介紹，新模式將電梯更新改造和后續維保綁定，由施工方制定電梯更新改造方案，并為電梯全部零部件質保十年，同時負責十年內電梯的維保工作。“這要求施工方必須提高前期投入，采用高品質配件，通過降低長期維護保養成本來盈利，從而達到最大限度延長專項資金使用效果的目標。”

“這種模式明確了各方權責，有效解決了以往因責任不清導致多方扯皮、維修延誤的問題。”張野解釋，長周期質保的要求，促使電梯施工方不斷升級技術與服務能力，對電梯日常維保更加用心，從而降低住宅專項維修資金的申請頻次，減輕居民對頻繁維修導致住宅專項維修資金會快速耗盡的擔憂。經測算，新模式下的十年總成本可比傳統模式節省30％至50％的費用。

與此同時，當電梯更新方案的報價不斷“內卷”，產品安全質量無疑成為新的隱憂。一位剛經歷國補換梯的工作人員告訴《中國新聞周刊》，他曾到南方多個電梯廠商聚集的城市考察，同樣層高，價格可能只有北方城市的一半，除了靠近產地、產能過剩的客觀原因，也有“不卷價格就無法中標”的無奈，而前期節省的費用，大多會在質保期后以換件的方式收回。

同樣出于對電梯質量的擔憂，北桃園小區物業選擇“協議每年一簽”的方式，來約束電梯更新的品質。徐佩介紹，物業每年支付的9000元維修費是電梯廠商這這個項目上的主要營收來源，廠家想賺錢，就必須在前期更換和后期保養過程中選擇相對高品質的產品。

為有序推進電梯國補落地，保障居民安全乘梯，今年5月22日，市場監管總局特種設備局發文，公開征求意見。前述剛經歷國補換梯的工作人員也提交了自己看到的各種問題。他舉例，特檢院驗收標準是最低下限安全兜底標準，卻被一些電梯廠家當作最高產品標準。更有甚者，在面對甲方業主和特檢院驗收時，給出“兩套文件”，例如對包覆帶（鋼帶）的報驗，廠家會提供質保期15年或主機啟動次數不少于300萬次的聲明材料，但在與甲方的合同中卻列入遠低于15年質保期的條款，在事實上形成“兩個標準”，導致實際交付與承諾不符、規格降級等問題。

“在各地實施的過程中，我們也接到一些反饋，有些地方出現了把電梯降低配置、降低零部件壽命（的現象）。”市場監管總局特種設備局電梯處處長夏勇強調，第一要保證安全，其次從合理利舊的角度提出了新的技術要求。

例如，對關系到電梯運行安全的核心部件牽引鋼絲繩，市場監管總局近日出臺的質量安全專項規定做出了詳細要求。對符合超長期國債補助范圍的電梯，鋼絲繩質保期要求為十年。在十年內，如正常使用出現質量問題需要更換，應當由制造企業負責。

6月11日，市場監管總局辦公廳發布了《進一步做好住宅老舊電梯更新有關工作的通知》，從統籌安全性與經濟性、加強技術把關與服務、強化責任落實和嚴格監管履職等四個方面提出了一系列新要求。

如何杜絕“更新過程偷工減料”，如何堵塞“檢驗監管流于形式”，推動維保從“打卡式”轉向“預防性”，是這場大更新開始后面臨的更大挑戰。

發于2025.6.23總第1192期《中國新聞周刊》雜志

雜志標題：90萬臺老舊電梯，如何換新？

記者：李明子

編輯：閔杰