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中指研究院訊：6月19日，上海2025年五批次土拍開拍！本批次土拍共6宗地塊，分兩日出讓，其中19日出讓5宗，涉及青浦區、閔行區、寶山區、楊浦區、金山區，20日出讓1宗，位于浦東新區。首日土拍中，5宗地塊總起始價177.65億元，最終4宗溢價成交、1宗底價成交，共收金191.57億元。

楊浦區東外灘地塊

今天最熱門的地塊為楊浦區C090101單元01C5-02地塊，土地用途為住宅用地，出讓面積為14655.15㎡，規劃建面36637.87㎡，容積率2.5。該地塊起始價26.76億元，起始樓面價73039元/m2；中止價為37.464億元，對應溢價率40%；配建保障房比例5%，計1747.14㎡以上；中小套型住宅建筑面積比例40%，計13257.15㎡；宗地內區文物保護點（原英商電車修理工場）1600㎡（計容）用作社區公服配套設施；該地塊商品住宅裝修標準不低于4000元/㎡（集采價）。

該地塊吸引了上海城建、中海、保利發展、越秀、招商蛇口&財投、華潤置地&中能建共6家競買人參與競價，經過95輪競價，最終由保利發展以總價35.00億元競得，成交樓面價95530元/㎡，溢價率30.79%。

閔行區顓橋地塊

閔行區MHC10601單元01-22A-10地塊為住宅用地，出讓面積為40493.2㎡，規劃建面80986.4㎡，容積率2.0，建筑限高50m。該地塊起始價27.80億元，起始樓面價34330元/m2；中止價為36.143億元，對應溢價率30%；配建保障房比例0%；中小套型住宅建筑面積比例30%，計24295.92㎡；配建養老服務設施400㎡；該地塊商品住宅裝修標準不低于3000元/㎡（集采價）。

該地塊吸引了保利發展、天安、聯發集團&象嶼地產共3家競買人參與競價，經過40輪競價，最終由上海保利城市發展有限公司（保利發展）以總價31.40億元競得，成交樓面價38775元/㎡，溢價率12.95%。

青浦區徐涇地塊

青浦區QPS8-0101單元A18-12地塊，總出讓面積為49446.43㎡，規劃建面113726.79㎡，容積率2.3，起始價30.53億元；中止價為39.686億元，對應溢價率30%；配建保障房比例5%，計5581.34㎡以上；中小套型住宅建筑面積不得低于住宅總建面的30%，計33488.04 ㎡以上；配建公共服務設施2100㎡，養老服務設施200㎡；該地塊商品住宅裝修標準不低于2500元/㎡（集采價）。

該地塊最終由上海華楊房地產開發有限公司（大華集團）以底價30.53億元競得該地塊，成交樓面價26843元/㎡，溢價率0%。

金山區金山新城地塊

金山區JSC1-0403單元3-10-12地塊為住宅用地，土地出讓面積為68470.88㎡，規劃總建面85588.6㎡，容積率1.25，建筑限高36m；起始價11.55億元，起始樓面價13500元/m2；中止價15.02億元，對應溢價率30%；無配建保障房要求；中小套型住宅建筑面積比例40%，計34235.44㎡；配建公共服務設施1210㎡，養老服務設施400㎡；該地塊商品住宅裝修標準不低于2000元/㎡（集采價）。

該地塊吸引了金山城投、建發兩家競買人參與，最終由建發以總價12.68億元競得，成交樓面價14820元/㎡，溢價率9.78%。

寶山區南大多用途組合用地

今日成交總價最高的地塊為寶山區W12-1301單元90-01、91-01、92-01、93-01、94-01、87-01地塊，共包含6個子地塊，其中90-01為辦公和商業地塊，其余為住宅地塊，總土地出讓面積為98659.8㎡，規劃總建面321541㎡；起始價81.00億元，起始綜合樓面價25192元/m2（住宅地塊起始樓面價均為35190元/m2，辦公和商業地塊起始樓面價為6400元/㎡）；中止價105.304億元，對應溢價率30%；該地塊商品住宅裝修標準不低于3000元/㎡（集采價）。

該地塊最終由中建八局以總價81.95億元競得，成交綜合樓面價25488元/㎡，溢價率1.17%。

其中90-01地塊，辦公和商業用地，土地面積15508.37㎡，規劃建筑面積111660㎡，容積率7.2，建筑限高250m，要求按出讓年限自持建筑面積100%商業物業，自持辦公物業建筑面積不低于40%(計35731.28㎡以上)不少于20年；出讓宗地建成物業的運營管理，要求引進運營管理能力強的項目團隊，加強招商和管理，打造具有一定影響力的商圈核心。

圖：五批次集中供地位置分布

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中指報告（復制鏈接搜索）

上海土地市場月報2025年5月

www.cih-index.com/report/detail/100325.html?agentcode=242438

上海房地產市場月報2025年5月

www.cih-index.com/report/detail/100032.html?agentcode=242438

▌202504301

地塊名稱：楊浦區C090101單元01C5-02地塊

土地出讓面積：14655.15㎡

規劃建筑面積：36637.87㎡

用地性質：住宅用地

起始價：267600萬元

成交價：350000萬元

成交樓面價：95530元/㎡

溢價率：30.79%

競得人：保利發展

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本次推出的地塊位于平涼社區，鄰近雙地鐵，周邊路網稠密，生活氛圍濃厚。該地塊距12號線和18號線的換乘站江浦公園站以及18號線平涼路站直線距離均在500m以內，距十二年一貫制的區重點學校上海市市東實驗學校（上海市市東中學）直線距離約700m，距百聯濱江購物中心、東方漁人碼頭國際中心直線距離在2km以內，距三甲醫院上海交通大學醫學院附屬新華醫院、復旦大學附屬婦產科醫院（楊浦院區）直線距離在1.5km以內。

地塊附近分布有招商·桐安里、瑞安·翠湖濱江、中信泰富楊浦濱江項目、保利外灘序BUND45等項目，其中招商·桐安里和瑞安·翠湖濱江均為風貌別墅項目，招商·桐安里70套房源待入市，瑞安·翠湖濱江于2024年7月開盤，推出90套房源，均價21萬元/㎡；中信泰富楊浦濱江項目由中信泰富&楊浦國資于2023年12月通過協議出讓方式獲得，總價約114.4億元，樓面價約6.3萬元/m2，包括3宗宅地以及1宗商業、辦公、住宅混合用地。2025年2月，其中的混合用地規劃設計方案公示，容積率3.26，總建筑面積約17.6萬㎡，計容建筑面積約10.8萬㎡，住宅部分擬建5幢16-17F高層；保利外灘序BUND45于2024年12月開盤，推出74套房源，均價12.9萬元/㎡，觸發積分，當日售罄。此外，地塊附近還有保利于2024年11月競得的楊浦區C090202單元O2-07地塊，即保利江浦項目，總用地面積約0.8萬m2，容積率2.16，規劃建面約1.8萬㎡，成交總金額約15.2億元，成交樓面均價86037元/㎡，溢價率16.27 %，擬建2幢16-17F高層，擬提供102/130m2三房和143/145m2四房產品，未來或成為重要競品。

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▌202504302

地塊名稱：閔行區MHC10601單元01-22A-10地塊

土地出讓面積：40493.2㎡

規劃建筑面積：80986.4㎡

用地性質：住宅用地

起始價：278026萬元

成交價：314026萬元

成交樓面價：38775元/㎡

溢價率：12.95%

競得人：保利發展

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顓橋隸屬于閔行主城片區南部單元，在上海2035規劃中的定位是作為地區中心，強化科技創新的核心功能，疊加城中村改造，未來顓橋或將更加宜居宜業。本次推出的地塊位于君蓮社區，鄰近河道，位置交通便利，鄰近地鐵15號線，多條公交線路環繞，且距離雙柏路地鐵站僅0.7km。周邊生活氛圍濃厚，教育、商業、醫療配套完善，地塊3km范圍內聚集了區重點小學上海市閔行區曹行小學、區重點中學上海市閔行區君蓮學校、閔行區梅隴社區衛生服務中心、購物中心萬達廣場(上海顓橋店)等生活配套。地塊周邊直線距離3km范圍內近1年未有宅地成交，周邊直線距離1km范圍內新房僅眾秀新家園（動遷安置房）在售，未來或可有效增加區域內高品質新房供應。

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▌202504303

地塊名稱：青浦區QPS8-0101單元A18-12地塊

土地出讓面積：49446.43㎡

規劃建筑面積：113726.79㎡

用地性質：住宅用地

起始價：305280萬元

成交價：305280萬元

成交樓面價：26843元/㎡

溢價率：0%

競得人：大華集團

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徐涇作為虹橋國際中央商務區的重要組成部分，未來將打造成為虹橋國際中央商務區的九大地區中心之一，實現居住、產業、生態和諧交融。本次推出的地塊周邊有多個商場，鄰近三級醫院上海德達醫院以及17號線徐涇北城站，交通較為便利，生活配套較為完善。整個徐涇板塊近1年未有宅地成交，地塊周邊直線距離1km范圍內無新房在售，未來或可對區域內新房形成有效補充。

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▌202504304

地塊名稱：金山區JSC1-0403單元3-10-12地塊

土地出讓面積：68470.88㎡

規劃建筑面積：85588.6㎡

用地性質：住宅用地

起始價：115545萬元

成交價：126845萬元

成交樓面價：14820元/㎡

溢價率：9.78%

競得人：建發

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金山區作為上海市對接長三角地區的橋頭堡、杭州灣北岸的節點城市，擬打造成產城融合、環境友好、宜居宜業宜游的生態濱海地區。而金山新城作為金山區的重點板塊，區政府、金山衛站、萬達廣場（金山店）等均位于該板塊，未來發展可期。本次推出的地塊與金山博物館僅一路之隔，周邊享有金山紅星國際廣場、匯龍湖公園、華二附屬中學金山實驗學校（預計2025年9月投入使用）等多個優質配套。地塊周邊直線距離3km范圍內近1年未有宅地成交，直線距離1km范圍內新房僅佳運·匯龍府在售，自2023年5月開盤至今累計去化近八成，均價31586元/㎡，地塊未來面臨的競爭壓力較小。

▌2025045h6

地塊名稱：寶山區W12-1301單元90-01、91-01、92-01、93-01、94-01、87-01地塊

土地出讓面積：98659.8㎡

規劃建筑面積：321541㎡

用地性質：住宅用地，辦公和商業用地

起始價：810033萬元

成交價：819533萬元

成交樓面價：25488元/㎡

溢價率：1.17%

競得人：中建八局

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南大智慧城作為寶山區產業轉型的主戰場之一，已經吸引超500家企業入駐，15號線南大路站、豐翔路站雙TOD建設進行得如火如荼，未來或成為一個集居住、商業、產業于一體的優質城區。本次推出的多用途組合用地位于15號線南大路地鐵站東側，周邊直線距離1.5km范圍內云集市示范性高中上大附中、二級醫院上海市寶山區大場醫院等配套。

地塊周邊距離較近的項目有中環置地中心、中環金茂府、中環鉑樾等，其中中環置地中心分為潤府、望雲兩個系列，2024年3月首開，至今已加推多次，累計去化率已超90%，均價67404元/㎡，望雲系列所在的寶山區大場鎮W12-1301單元32-04地塊由華潤于2024年10月底價摘得，成交總價約24.7億元，成交樓面價32600元/㎡。此外，華潤于2024年10月底價摘得中環置地中心西側的寶山區大場鎮W12-1301單元11-01地塊，該地塊為住宅、商業、辦公混合用地，成交總價約21.4億元，成交樓面價13627元/㎡；中環金茂府自2024年3月以來已開盤四次，累計去化率已超95%，均價65940元/㎡；中環鉑樾待上市，擬建4幢14-17F高層，擬提供110㎡三房和139㎡四房，該項目所在的寶山區W12-1301單元99-01地塊由中建七局&中建港航于2024年11月底價摘得，成交總價約10.1億元，成交樓面價33000元/㎡。

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