又到一年畢業(yè)季，北京某高校應屆生小陳早早開始找房，原本預算緊張的他做好了“挨宰”準備。但當他真正踏入市場時，卻發(fā)現(xiàn)了一個意外現(xiàn)象：房租不但沒漲，部分房源價格甚至比去年還低。

他很快簽下了中關村附近的一套一居室，月租金比學長去年租的同戶型便宜了300元。“都說畢業(yè)季租房又貴又難，今年好像不太一樣。”小陳簽約時感慨道。

今年畢業(yè)季來得有點早，與往年6-7月才開始升溫不同，5月已有部分城市租金上調，然而在全國范圍內，幾個值得關注的新趨勢正在形成。本期，URI管中窺豹，一起來聊聊這個話題。

01

數(shù)據(jù)說話

租金漲幅乏力

先來看一組新鮮出爐的數(shù)據(jù)。2025年5月，50城住宅平均租金單價為33.57元/平方米/月 ，環(huán)比微漲0.25%，看似有上漲趨勢，但同比卻下跌4.51%，這說明和去年同期相比，租金是下降的。從環(huán)比變動區(qū)間來看，50城租金環(huán)比變動區(qū)間為 -13.41%至5.82%，42%的城市租金實現(xiàn)環(huán)比上漲或持平，但有84%的城市租金出現(xiàn)同比下跌，且同比跌幅區(qū)間為-15.57%至-1.52%。

再看全國20城市場化公寓的租金情況，2025年5月，平均租金47.96元/月/平方米，環(huán)比下跌2.27%。其中，一線城市平均租金95.61元/月/平方米，環(huán)比下跌1.3%；二線城市平均租金41.05元/月/平方米，環(huán)比下跌4.28%；

從這些數(shù)據(jù)可以明顯看出，盡管5月租金有微弱的環(huán)比上漲，但整體租金下行的趨勢并沒有改變，尤其是同比下跌幅度較為明顯，在畢業(yè)季前夕，租金市場就呈現(xiàn)出這樣的態(tài)勢，確實有些出乎意料。

02

保租房大潮

改變市場游戲規(guī)則

市場租金上漲動能減弱的背后，是保障性租賃住房的大規(guī)模入市。尤其是上海，保租房供應量持續(xù)穩(wěn)居核心城市榜首。

2025年是“十四五”保租房籌集任務的收官之年，URI預測較大規(guī)模的保租房項目將持續(xù)供應上市。這些保障性租賃住房租金價格相對較低，對普通住宅租賃市場形成了一定沖擊。比如，在深圳，目前保租房規(guī)模占比近4成，規(guī)模還在持續(xù)擴張，租金還為城市整體租金的6折水平 ，這使得公寓整體租金下行。

對于租客來說，同樣的居住條件，保租房租金更低，自然更有吸引力，這就迫使普通租賃房源不得不降低租金來競爭。未來市場房源的租金上漲動能或進一步被減弱。

03

政府出手

萬套房源專供畢業(yè)生

面對即將到來的畢業(yè)季，地方政府也積極行動。

北京于6月6日啟動2025年“畢業(yè)季租房服務進校園”活動，籌集房源近15萬套（間）專供畢業(yè)生。這是北京連續(xù)第七年開展服務畢業(yè)生租房活動，房源規(guī)模較往年大幅提升。這些房源涵蓋市場化房源、保租房、人才公租房、青年公寓等多類型，其中保障性租賃住房約3萬套（間）。部分房源還納入北京住房公積金管理中心試點的“直付房租”服務范圍，實現(xiàn)租金繳納與公積金提取的無縫銜接。

上海則更早行動。4月27日啟動的2025年“保租房畢業(yè)季進校園”專項行動，共提供超過1萬套房源（供應量達去年的3倍），以月租金2500元-3000元左右房源為主。上海還推出創(chuàng)新政策：畢業(yè)2年內未就業(yè)的高校畢業(yè)生，可憑畢業(yè)證書申請為期1年的保租房。本次活動已為超6000名畢業(yè)生解決住房問題。

寧波自2023年起，于畢業(yè)季開展保租房進校園活動，活動由寧波市委人才辦統(tǒng)籌，市住建局會同多部門及單位共同組織。2025 年6月10日至12日，活動走進六所高校，現(xiàn)場不僅有政策咨詢，展示的房源優(yōu)惠力度也極大，如城投橙寓春華社區(qū)推出 998 元特價房源，有巢國際公寓折扣疊加還有租金抵扣券。寧波從2021年開始籌建保租房，至今已累計籌建房源19.89萬套，為25.8萬新市民、青年人提供了安居之所，其中包括新畢業(yè)的大學生、城市白領、一線產(chǎn)業(yè)工人以及環(huán)衛(wèi)工人、快遞小哥、外賣小哥等城市重點行業(yè)一線人員。

URI觀察到，今年進校園的保租房定價再創(chuàng)新低，相比市場價格，優(yōu)惠幅度達10%-30%：

04

市場變化

經(jīng)濟大環(huán)境的下行

近年來，全球經(jīng)濟都面臨著一定的不確定性，國內經(jīng)濟也處于深度調整期。經(jīng)濟增速放緩，就業(yè)壓力增大，這直接影響到了人們的收入和消費預期。很多人在租房這件事上，不得不更加謹慎，消費降級。原本可能會選擇市中心、配套設施完善的房子，現(xiàn)在為了節(jié)省開支，會轉而選擇租金較低的偏遠區(qū)域，或者和他人合租，對租金的承受能力也有所下降。這種消費心理和行為的轉變，使得房東和租賃機構不得不降低租金來吸引租客。

房地產(chǎn)市場這幾年一直處于深度調整階段，房價從高位回落。房價和房租之間存在著一定的關聯(lián)，房價下降，使得租房市場的投資回報率降低，部分投資者為了盡快回籠資金，會選擇將房子出租，這就增加了租賃市場的房源供應。同時，一些原本打算買房的人，看到房價下跌，持觀望態(tài)度，繼續(xù)選擇租房，這也導致租賃市場的競爭更加激烈。舉例來說，在某些城市，原本一套售價200萬的房子，租金可能每月5000元，現(xiàn)在房價跌到180萬，按照投資回報率的計算，租金也可能相應降低，以吸引租客。

05

各地搶人

流動人口發(fā)生變化

過去，大量人口向一線城市和熱點二線城市流動，這些城市的租賃需求旺盛。但近年來，不少城市出臺人才引進政策，加速了人口的流動，同時，一些城市的產(chǎn)業(yè)結構調整，就業(yè)機會減少，人口流入規(guī)模變小，甚至出現(xiàn)流出的情況。以東北地區(qū)的一些城市為例，由于傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)衰退，就業(yè)機會減少，很多年輕人選擇去南方城市發(fā)展，導致當?shù)刈赓U需求大幅下降，租金也隨之降低。

而在一線城市，雖經(jīng)濟實力強，但生活成本高，部分年輕人在就業(yè)壓力下，選擇回到家鄉(xiāng)或者去生活成本較低的城市發(fā)展，這也使得一線城市的租賃市場需求受到影響。

06

未來走勢

短期承壓與長期回溫

URI認為，短期來看，租金還會繼續(xù)承壓。一方面，保租房的供應還在持續(xù)增加，這會繼續(xù)對市場租金形成壓制；另一方面，經(jīng)濟環(huán)境的改善需要一定時間，就業(yè)壓力和人口流動的問題也難以在短期內得到根本性解決，租賃市場的供需失衡狀況還將持續(xù)一段時間。

但從長期來看，如經(jīng)濟逐漸回暖，就業(yè)機會增多，人口流動恢復正常，租賃市場的需求會逐漸回升。同時，隨著保租房供應高峰過去，市場供需關系會逐步調整，租金有望逐步企穩(wěn)。并且，隨著人們生活水平的提高，對居住品質的要求也會越來越高，市場將更加注重品質和服務，租金也會更加合理地反映房屋的價值和市場需求。

對租客而言，在當前租賃市場供需格局動態(tài)調整，且正值“畢業(yè)季”房源推廣的關鍵時期，非核心區(qū)域、非地鐵房源的議價空間可達5%-10%，租客迎來了較為有利的換租“窗口期”。

小李的租房體驗正成為越來越多畢業(yè)生的共同經(jīng)歷。隨著“保障+市場”雙軌制住房供應體系加速形成，2025年畢業(yè)季的房租上漲魔咒首次被打破。租賃市場從“有得住”向“住得好”的轉變，行業(yè)已步入“品質競爭+精準適配”的新階段。

這一現(xiàn)象，是多種因素共同作用的結果。對于租客、房東和租賃企業(yè)來說，都需要適應市場的變化，做出相應的調整。

數(shù)據(jù)來源：公開數(shù)據(jù) URI復核整理、URI Data Bank

撰文: URI研究中心

內容審核:繁花

內容復核:木兮

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