2025年6月的深圳，創(chuàng)業(yè)二路與前進(jìn)一路交匯處，深圳大悅城終于拆下了最后一塊施工圍擋。

這座承載著無(wú)數(shù)期待的商業(yè)巨艦，在歷經(jīng)15年馬拉松式籌備、8次延期開(kāi)業(yè)后，即將在本月底正式亮相。

“開(kāi)業(yè)時(shí)間一改再改，差點(diǎn)以為要爛尾了”，一位寶安居民站在嶄新外立面下感慨道。

從2010年簽訂合作協(xié)議算起，這座商業(yè)體量25萬(wàn)平方米的龐然大物，經(jīng)歷了中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)史上罕見(jiàn)的曲折命運(yùn)。

0 1

2010年，當(dāng)大悅城控股與寶安區(qū)政府簽署合作協(xié)議時(shí)，深圳商業(yè)格局還是一片藍(lán)海。

彼時(shí)深圳存量商業(yè)體量?jī)H有約211萬(wàn)平方米，寶安中心區(qū)更被視為“價(jià)值洼地”。沒(méi)人預(yù)料到，這個(gè)項(xiàng)目會(huì)陷入中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)史上最曲折的籌備困局。

拆遷，成為第一道地獄關(guān)卡。

寶安25區(qū)舊改項(xiàng)目涉及華豐物業(yè)等多個(gè)利益方，僅拆遷談判就耗去整整7年光陰。

高峰期這里曾有3500家商戶、近萬(wàn)從業(yè)人員，被稱作“寶安的華強(qiáng)北”。直到2019年，項(xiàng)目一期B地塊才完成清拆——此時(shí)距離立項(xiàng)已過(guò)去整整7年。

集團(tuán)內(nèi)耗讓困境雪上加霜。

中糧地產(chǎn)與大悅城地產(chǎn)長(zhǎng)期處于“雙平臺(tái)內(nèi)耗”狀態(tài)，直到2019年重組才實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)整合。這期間管理層持續(xù)震蕩：原中糧集團(tuán)副總周政因貪污受賄被判刑12年，罰款40萬(wàn)；曾經(jīng)的總經(jīng)理曹榮根辭職后主動(dòng)投案。這些變故讓項(xiàng)目推進(jìn)雪上加霜。

2020年疫情黑天鵝突襲，徹底打亂建設(shè)節(jié)奏。工地長(zhǎng)期處于停滯狀態(tài)，原定2021-2022年的開(kāi)業(yè)計(jì)劃化為泡影。當(dāng)2022年6月項(xiàng)目終于開(kāi)工時(shí)，深圳商業(yè)版圖早已天翻地覆。

0 2

當(dāng)深圳大悅城姍姍來(lái)遲，它面對(duì)的是一個(gè)面目全非的商業(yè)戰(zhàn)場(chǎng)：

2017年全市商業(yè)存量約400萬(wàn)㎡，2023年已突破800萬(wàn)㎡，2024年底更飆升至1800萬(wàn)㎡。12年間深圳商業(yè)體量漲幅超過(guò)850%，商業(yè)存量激增數(shù)倍。

寶安區(qū)更成為“修羅場(chǎng)”——全區(qū)近40個(gè)商業(yè)綜合體，商業(yè)總面積超過(guò)310萬(wàn)平方米。就在大悅城1公里半徑內(nèi)，盤踞著兩大“地頭蛇”：去年銷售額58億的海雅繽紛城，和年吸客4300萬(wàn)人次、年銷82億的“寶安一哥”前海壹方城。

項(xiàng)目500米處的中洲購(gòu)物中心，則將與大悅城展開(kāi)貼身肉搏。更殘酷的是，2025年深圳還將迎來(lái)坪山萬(wàn)象城、K11 ECOAST等重磅玩家入場(chǎng)。

“從開(kāi)荒者變成挑戰(zhàn)者”，有業(yè)內(nèi)人士如此評(píng)價(jià)深圳大悅城的尷尬處境。這座曾被視為區(qū)域商業(yè)拓荒者的項(xiàng)目，如今必須以挑戰(zhàn)者身份殺入紅海。

0 3

面對(duì)地獄級(jí)開(kāi)局，深圳大悅城亮出三把利刃：

首店經(jīng)濟(jì)開(kāi)路—— 引入品牌近400家，其中首店/定制店占比超50%。包括高燈龍全國(guó)首店、寰映影城最新旗艦店、海底撈寶安首家夜場(chǎng)創(chuàng)新店等特色門店。每年計(jì)劃舉辦不少于10場(chǎng)首進(jìn)深圳的IP活動(dòng)。

空間場(chǎng)景革命—— 打破傳統(tǒng)盒子商業(yè)桎梏，打造深圳首個(gè)藝術(shù)潮流主題街道、首個(gè)屋頂城市社交場(chǎng)、首個(gè)新青年文化空間。開(kāi)放式設(shè)計(jì)顛覆傳統(tǒng)購(gòu)物中心模式。

業(yè)態(tài)精準(zhǔn)狙擊—— 聚焦“精致潮流零售”，提出“舌尖上的博物館”餐飲概念和“城市里的潮能聚樂(lè)部”娛樂(lè)體驗(yàn)。鎖定“樂(lè)活新勢(shì)力”“潮尚新生族”四類核心客群。

“招商率已突破99%”，項(xiàng)目方近期公布的數(shù)據(jù)顯示。在消費(fèi)疲軟、零售商擴(kuò)張謹(jǐn)慎的當(dāng)下，這個(gè)數(shù)字出乎市場(chǎng)預(yù)料。

站在6月的驕陽(yáng)下，這座73萬(wàn)平方米的城市綜合體折射出耀眼的光芒。15年前規(guī)劃時(shí)的“寶安華強(qiáng)北”已徹底消失，取而代之的是玻璃幕墻勾勒出的現(xiàn)代曲線。

有消費(fèi)者在社交媒體留言：“等了這么多年，就想看看它憑什么后來(lái)居上”。

在深圳商業(yè)存量突破1800萬(wàn)平方米的今天，在寶安每平方公里就有一個(gè)商業(yè)綜合體的戰(zhàn)場(chǎng)上，深圳大悅城的“首店經(jīng)濟(jì)+潮流IP+空間革命”組合拳，能否撼動(dòng)壹方城4300萬(wàn)客流筑起的護(hù)城河？

答案將在開(kāi)業(yè)后的人流數(shù)據(jù)中揭曉～